在 2017 年,，住房租賃無論如何都是一個不可錯過的熱詞,，從高層到民間，很多話題都由此展開,。種種利好也直接催熱了長租公寓市場,，從銀行到國企，再到房企以及品牌運營商,，這一領域的競爭無疑還會不斷加劇,。

不斷地發(fā)展和完善租賃市場,，其實最根本的還是為了讓老百姓「有所居」；國內的租賃市場尚處于起步階段,，要實現(xiàn)這一目標可謂任重道遠,，需要學習和借鑒一些既有的成功經驗。本期我們就以德國的住房體系為研究案例,，和大家一起探討一下這一被認為是最成功的住房制度,。

德國：以租賃為核心的階梯化供應體系

德國是租賃比率最高的國家，根據(jù)德國聯(lián)邦統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,，德國租賃比率高達 54.5% ,，超過一半的德國人都是通過租房來解決居住需求。而核心城市柏林租賃比率甚至達到 85.8% ,，漢堡達到 77.4% ,，遠高于其他發(fā)達國家及核心城市。德國的住房制度被認為是最成功的,，一方面是因為住房供給充足,，保障完善，切實解決居民住房問題,；二是房價穩(wěn)定,，漲幅和波動遠小于其他發(fā)達國家。

德國與發(fā)達國家租賃比率對比

德國核心城市租賃比率（%）

資料來源：德國聯(lián)邦統(tǒng)計局,興業(yè)證券

鼓勵多方參與住房建設,，保障供給充足

1949 年,，德國房戶比不到 0.65 ，面臨嚴重的房荒,，德國通過《住宅建設法》對社會住宅和自有住宅的建設給予貸款,、補貼、土地供給,、稅收等方面的優(yōu)惠,，鼓勵住房建設。 1978 年時,，德國房戶比達到 1.21 ,。住房供給出現(xiàn)富余，此后隨著家庭規(guī)模小型化,、移民潮（難民潮）等富余住宅被消化,，房戶比基本處于略高于 1 的合理水平。

德國鼓勵私人,、開發(fā)商,、合作社等多主體建房,，而市政建房占比很小,。根據(jù)德國統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)顯示，德國存量住房最主要的構成主體是居民家庭，其次為專業(yè)供應商及小型物業(yè)企業(yè),、住房合作社,、市政及教堂等。政府直接供給的比例非常小,，通過給予其他主體貸款優(yōu)惠,、稅收優(yōu)惠等，鼓勵其他主體參與住房建設,。

德國租金收益率一直穩(wěn)定在 4%-5% 的水平,，而近期德國長期國債收益率只有 0.35% ，存款利率也只有 0.3% ,， 1995 年以來多數(shù)年份在 3% 以下,。因此業(yè)主有足夠的積極性將房屋出租，獲取穩(wěn)定收益,。（各方供應,，做個圖）

| 居民家庭供應，占比超過 38.6%

居民家庭是最重要的房屋供給方,，在德國存量住房中占比最大,，也供給了租賃市場 38.6% 的房源。 1956 年《住宅建設法》對自有住宅建設進行扶持,，主要措施包括提供土地,、提供貸款支持和利息補貼，給予稅收減免等優(yōu)惠,。

| 小型物業(yè)公司,、專業(yè)供應商，占比約 40.4%

1950 年和 1956 年為鼓勵大型住房企業(yè)承擔住房建設,，《住房建設法》對私人主體興建社會住房予以政策支持,，給予長期低息貸款和補貼政策。但是約定在貸款未到期前,，按照成本價房租租給政府指定的家庭,，貸款到期償還后，房租可以市場化,。該項政策 2001 年廢止,，受資助的保障房基本轉為市場房，構成住房供給的主要力量,。

目前,，市場化的供給方主要包括私人住房公司、保險公司,、信用機構,、房地產信托基金及其他住房物業(yè)機構等,。以市場價租給租戶，賺取穩(wěn)定的租金收益,。

| 住房合作社,，占比約 9.3%

住房合作社普遍存在于歐洲，具體模式是集中建房,，集中持有,，低價租給社員使用。居民加入合作社,，將錢存入合作社,，存款達到一定規(guī)模后，獲得租用合作社房子的資格,。

在 70 年代之前,，政府對住房合作社提供非常大的支持，如 100 年無息貸款等,； 70 年代之后,，德國住房問題初步得到解決，貸款期限縮短到 10-15 年,，并且收取利息,。 1990 年開始，住房合作社開始市場化,，政府支持減少,，吸引了一部分純粹投資人的進入，一部分社會合作社的建房也通過私有化轉給社員,。實際上,，住房合作商的住房貢獻遠高于 7% 。

| 市政,、教堂的社會福利住房,，占比約 11.7%

市政、教堂提供的住房是德國的「廉租房」,，保障低收入家庭的居住需求,。在二戰(zhàn)后初期，市政住房公司除自己建設社會福利住房外,，扶持其他私人主體建設社會福利房,。目前，政府無須再提供保障住房,。社會福利住房的租金相對市場租金有較大優(yōu)惠,，一般相當于市場租金的 40-60% 。福利住房面向低收入群體,，沒有住房,，當前住房支出占收入的比重遠高于 30% ,，失業(yè)者、單親母親,、殘疾人等可以申請。

完善租賃保障體系,，平衡「購」和「租」

德國如此高的租賃比率,，其中一個重要的原因就是德國租賃保障非常全面。德國的租賃保障體制不僅確保居民租得起房,，也保障了租房和購房在權益保障,、心理地位上的相對平衡。

兩大措施保障居民住得起房

一是為最低收入的家庭提供社會福利房,，占德國總人口的 7% 左右,，租金是市場租金的 40-60% ；

二是通過住房補助金向低收入家庭提供貨幣補貼,，使他們在支付房租之后,，還可以維持基本生活。

具體來說,，居民實際交納租金與可以承受租金的差額,，由政府負擔；其中,，居民實際交納租金要與家庭住房需要相結合,，可以承受的租金一般按照家庭收入的 25% 確定。房租補貼的資金由聯(lián)邦政府和州政府各承擔 50%,。補貼比例約占德國總家庭數(shù)的 2% 左右,。這意味著德國在租房上的財政補貼并不多，租房家庭中,，約 85% 的家庭無需依靠政府補貼,，實現(xiàn)市場化選擇。

通過一系列法律法規(guī)保障租賃權益

1. 租金管制：德國將租金增長率控制在經濟增速之內,。

19 世紀《住房租賃法》起初規(guī)定 3 年內房租累積漲幅不得超過 30% ,， 2012 年 12 月規(guī)定房租 3 年內漲幅不得超過 15% ， 2015 年規(guī)定租金最大上漲幅度不得超過當?shù)貥藴史孔獾?10% ,。

2. 租賃合同保障：在期限上,，房東不能隨意解約。

德國租房合同分為有期限和無期限兩種,，無限期合同保證了租房人能夠長久租住一處房產,。租房合同的一方若想終止合同，通常須提前 3 個月通知對方,。如果租期超過 5 年,，須提前半年通知對方,；租期為 8 年，須提前 9 個月通知,；租期達到 10 年或以上,，則須提前一年通知。

3. 租購同權：德國沒有戶籍制度,，只要居民合法納稅就可享有本地公共服務,。

德國公共資源分配比較均衡，以教育為例：德國沒有重點小學與普通小學之分,，實施教師輪崗制,，教育資源和師資力量均衡，同時對學校周邊的租金嚴格限制,，禁止隨意漲價,。

嚴格抑制房地產投機行為

一方面，嚴格限制房地產開發(fā)商的定價行為,，如果開發(fā)商制定的房價超過基準價價的 20% ,，購房者就可以向法庭起訴，如果超過 50% ,，就定性為「獲取暴利」,，開發(fā)商將面臨高額罰款和最高三年徒刑的嚴厲懲罰。另一方面,，通過稅收政策限制投機行為,。

德國住房支出占收入比重