由于城市的發(fā)展和規(guī)模的擴大,城市拆遷的速度不斷的加快,所以拆遷安置房就有了市場,。拆遷安置房和一般的商品房不同,他們大多不能一次性將手續(xù)辦理完畢,手續(xù)辦理也比較復(fù)雜,。因此很多人都疑惑拆遷房能買賣嗎? 拆遷房買賣能的維護(hù)雙方的利益嗎?拆遷安置房產(chǎn)權(quán)證辦下來之后，賣方不配合過戶又該怎么辦,？帶著這些問題,，今天我們采訪了江蘇永衡昭輝律師事務(wù)所 鐘延成律師。

鐘延成律師：最近,，我的團(tuán)隊及我們律所的其他律師代理了大量的拆遷安置房買賣案件,，特別是最近南京市江寧區(qū)、建鄴區(qū),、棲霞區(qū)的幾個比較大的拆遷安置房政府陸續(xù)辦理了產(chǎn)權(quán)證（不動產(chǎn)證）之后,，導(dǎo)致我所的咨詢量激增，我們團(tuán)隊每天都能接到七八個關(guān)于拆遷安置房買賣賣方違約,，買方應(yīng)該怎么辦,？或者賣方不愿意過戶應(yīng)該怎么處理的法律問題。也導(dǎo)致了最近拆遷安置房交易市場上面的矛盾比較大,。根據(jù)我們團(tuán)隊大量的實踐案例已經(jīng)目前司法審判實踐的客觀情況來看,，本律師就拆遷安置房買賣談以下幾個點：

1、關(guān)于拆遷安置房買賣未滿五年合同效力的問題,？到底是有效還是無效,？

答案是肯定的，肯定是有效的,。這里我們要區(qū)分拆遷安置房和經(jīng)濟(jì)適用房的問題,，因為絕大多數(shù)拆遷安置房也統(tǒng)稱了經(jīng)濟(jì)適用房。對于經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)當(dāng)注意與拆遷安置房的區(qū)別,，對于拆遷安置房,，有的地方也稱為經(jīng)濟(jì)適用房，規(guī)定五年后才能上市交易,。但性質(zhì)上而言,，拆遷安置房與《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》規(guī)定的經(jīng)濟(jì)適用房屬于不同性質(zhì)房屋,，兩者的政策目的及保護(hù)的法益不同。從性質(zhì)上看,，拆遷安置房系對被拆遷人的整體補償,，具有對價性；而經(jīng)濟(jì)適用房系保護(hù)城市低收入人群利益,，具有保障性,。從保護(hù)群體看，拆遷安置房包括農(nóng)村房屋安置和城鎮(zhèn)房屋安置,，而經(jīng)濟(jì)適用房立足于對城市低收入人群的安置,。因此，對于拆遷安置房買賣合同,，并不涉及到擾亂社會公共利益的問題,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。只是不滿五年轉(zhuǎn)讓的,，具有不能履行的情形,，當(dāng)事人要求五年內(nèi)過戶的，不予支持,。

要特別說明的是,，就從我們司法實踐來講，2016年之前司法實踐當(dāng)中未區(qū)分拆遷安置房和經(jīng)濟(jì)適用房,，未滿五年統(tǒng)一確認(rèn)合同無效,，自2016年年底江蘇省高級人民法院內(nèi)部培訓(xùn)紀(jì)要上開始承認(rèn)拆遷安置房買賣的效力，直至2017年8月份江蘇省高級人民法院正式發(fā)文,，確認(rèn)拆遷安置房買賣的效力。所以,，從法律規(guī)定以及目前的司法實踐來看,，目前的拆遷安置房買賣合同的效力是法律所認(rèn)可的，這也就為買方的權(quán)益建立了初步的保障,。

2,、賣方要求漲價50萬，或者毀約賠償違約金,，不再繼續(xù)履行怎么辦,？

鐘延成律師：對于此類案件，我們一般會建議買家分三步走,，也是我們團(tuán)隊所謂的“拆遷安置房糾紛三步終結(jié)法”,。

第一步，談判,。和賣家進(jìn)行談判,，有禮有節(jié),。不要一味的擴大矛盾，談判的同時是在采集證據(jù),，因為拆遷安置房買賣往往年代久遠(yuǎn),，買方要想訴訟，必須充分采集證據(jù),，這里的證據(jù)涉及幾個方面：（1）買賣合同,，有很多拆遷安置房買賣沒有買賣合同只有收條之類的，需要通過電話錄音,、短信等形式來確認(rèn)證據(jù),；（2）付款憑證，證明買方已經(jīng)完成了所有的款項交付義務(wù),，比如銀行流水,，比如收據(jù)，比如錄音確認(rèn),，短信確認(rèn),；（3）合同主體審查。很多拆遷安置房的被安置人和出賣人不一致,，比如父親替女兒簽字買房等,，要進(jìn)一步確認(rèn)出賣人的授權(quán)情況，行為事后有沒有被追認(rèn)等,；（4）事情經(jīng)過,，有中介參與交易的，讓中介出具相關(guān)的證明文件,，沒有中介的,，有證明人的讓證明人出具相關(guān)的情況說明等來固定證據(jù)。

第二步,、訴訟保全,，繼續(xù)履行。在談判無果的情況下,，如果進(jìn)行訴訟要求繼續(xù)履行,，必須先行保全。能否保全查封到該房屋是拆遷安置房買賣當(dāng)中案件能否勝訴的重中之重,，關(guān)鍵性一步,。如果不能保全，就意味著賣方可以隨時轉(zhuǎn)移該房屋,，第三人可以主張善意取得,，導(dǎo)致合同無法實際履行，可能導(dǎo)致敗訴,。所以打好訴前保全,、訴中保全之戰(zhàn)是安置房買賣訴訟的關(guān)鍵之戰(zhàn),。建議委托專業(yè)的律師和保險公司進(jìn)行辦理，能夠加快保險的進(jìn)程,。一般保全成功的,，并且案件證據(jù)充分的，法院一般會支持買方的訴訟請求,。

第三步,，解除合同，賠償損失,。因為某些原因?qū)е潞贤男胁荒艿?，比如房屋已?jīng)過戶至他人名下的，比如簽約人和房主不是同一人等客觀情況導(dǎo)致合同無法履行的,，在這種情況下,，只能調(diào)整訴訟請求為解除合同賠償損失。賠償?shù)恼埱髷?shù)額一般會房屋的市場價,，對于房屋價值的確定,，一般通過鑒定機構(gòu)評估房屋的價格來確定。

因為訴訟屬于專業(yè)性和對抗性很強的色彩,，所以建議所有的買房人最好委托律師辦理,，最好在談判時就委托律師介入，多聽取律師的建議和方案,，以保證維護(hù)到自己的合法權(quán)益,。

3、關(guān)于安置房產(chǎn)生糾紛比較多的原因問題,？

鐘延成律師認(rèn)為,，主要有以下一些原因：

（1）法規(guī)政策約束。拆遷安置房屋一般是因重大市政工程動遷而建造的配套商品房或配購的中低價商品房,。此類安置房產(chǎn)權(quán)雖屬于個人,但在取得權(quán)的一定期限內(nèi)不能上市交易,。

（2）價格差異因素。購房者基于價格因素,傾向于低于同區(qū)域商品房價格的安置房,。但此類房子從簽訂合同到房屋交付辦理產(chǎn)權(quán),間隔時間長,隨著價格不斷上漲。辦理過戶時,賣房者拒絕繼續(xù)履行合同要求,。

4,、關(guān)于賣方人能否以承擔(dān)違約責(zé)任單方面解除合同的問題？

合同是否履行的選擇權(quán)在守約方,，也就是買方可以選擇繼續(xù)履行該合同,。