| 近年來(lái)，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化的不斷發(fā)展，各地不同程度涌現(xiàn)了大量征收拆遷現(xiàn)象,，對(duì)被拆遷戶進(jìn)行補(bǔ)償安置成為不可避免的問(wèn)題,。隨著房屋價(jià)格不斷上漲，由于安置房相較于商品房?jī)r(jià)格較低,，且可以辦產(chǎn)權(quán)證,，近年來(lái)，部分剛需住房需求者傾向選擇購(gòu)買拆遷安置房,。但由于拆遷安置房源的性質(zhì)多樣,，有的沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證、不能及時(shí)辦理過(guò)戶,、限購(gòu)政策變化等問(wèn)題,，還有的當(dāng)買家滿心歡喜去找賣家過(guò)戶的時(shí)候，卻發(fā)現(xiàn)賣家似乎另有所想,，導(dǎo)致購(gòu)買拆遷安置房的法律風(fēng)險(xiǎn)較高,。那么，拆遷安置房的買賣存在哪些風(fēng)險(xiǎn),？應(yīng)該如何買賣,？購(gòu)買拆遷安置房有哪些注意事項(xiàng)呢？ 法舟律師事務(wù)所張虎律師對(duì)安置房買賣中常見(jiàn)的法律風(fēng)險(xiǎn)分析如下： 問(wèn)題1：什么是拆遷安置房,？ 所謂拆遷安置房是指因城市規(guī)劃,、土地開(kāi)發(fā)等原因進(jìn)行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋,。因?yàn)槠浒仓脤?duì)象是特定的動(dòng)遷安置戶,，該類房屋的買賣除受法律,、法規(guī)的規(guī)范之外,，還受地方政府政策的約束,，所以和一般的商品房交易有很大的不同。安置房屋的土地一般是劃撥的,，也就是沒(méi)有繳納土地出讓金,，安置房在辦理產(chǎn)權(quán)證或以后再次交易時(shí)，會(huì)被要求補(bǔ)繳土地出讓金,?！ ?strong>問(wèn)題2：拆遷安置房買賣是否受法律保護(hù)？ 購(gòu)買拆遷安置房,，買賣合同是買賣雙方協(xié)商一致形成的,，如果不違背法律規(guī)定，那么約定的條款就是合法有效的,。根據(jù)我國(guó)《合同法》第44條,、《民法總則》第133條之規(guī)定,，基于買賣雙方的真實(shí)合法民事法律行為，司法機(jī)關(guān)一般認(rèn)定房屋買賣合同合法有效,。雖然我國(guó)《房地產(chǎn)管理法》第38條規(guī)定：“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓,。”但該條規(guī)定是管理性強(qiáng)制規(guī)定,，不屬于我國(guó)《合同法》 第52條之規(guī)定的法律法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定,。因此，對(duì)于未取得房產(chǎn)證的安置房,，并不影響拆遷安置房買賣合同本身的效力,。拆遷安置房買賣合同只要是買賣雙方自愿訂立且不違反法律規(guī)定的，合法有效,，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力,。 另根據(jù)無(wú)錫市政府于2016年發(fā)布的錫政發(fā)[2016]252號(hào)《市政府關(guān)于做好市區(qū)征地拆遷安置房上市交易相關(guān)工作的通知》文件,，無(wú)錫市自2016年12月1日起逐步推進(jìn),、規(guī)范征地拆遷安置住房上市交易以維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益?！ ?strong>問(wèn)題3：拆遷安置房賣家拒絕過(guò)戶該怎么辦,？ 大量購(gòu)房者購(gòu)買了拆遷安置房并裝修入住抑或出租，但往往要等三五年甚至更久的時(shí)間才能辦理產(chǎn)權(quán)證,。左盼右盼,，終于到了可以辦證之時(shí)，卻遇到很多令購(gòu)房者頭痛不已的事：如原賣方拒絕過(guò)戶或者提出其他加價(jià)等無(wú)理要求,?！ ?yīng)該說(shuō),，只要買賣雙方簽訂房屋買賣協(xié)議后,，買方在支付了相應(yīng)的對(duì)價(jià)后，一旦賣方具備了過(guò)戶的條件,，就應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行過(guò)戶手續(xù),。根據(jù)《合同法》第60條的規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù),。作為房屋的購(gòu)買方主要義務(wù)是支付購(gòu)房款,，而作為房屋出售方的主要義務(wù)是交付房屋以及過(guò)戶。據(jù)此,，買方完全可以訴諸法院依據(jù)合同要求強(qiáng)制過(guò)戶,，不需要向任何無(wú)理的要求進(jìn)行妥協(xié)，也弘揚(yáng)了契約的誠(chéng)信精神,?！ ∽詈?，張虎律師提醒，拆遷安置房交易過(guò)程中應(yīng)注意事項(xiàng)如下：首先,，購(gòu)房者在購(gòu)買安置房時(shí)一定要簽訂詳盡的拆遷安置房買賣合同,，明確買賣雙方的權(quán)利義務(wù)，買賣合同除了要具備一般買賣合同的主要條款外,，還需要對(duì)房屋費(fèi)用的支付方式（例如約定待拿到房產(chǎn)證時(shí)再付清尾款等）,，遲延交房，產(chǎn)權(quán)證如何辦理過(guò)戶等都作出約定,，同時(shí)明確違約賠償責(zé)任,。其次，如賣方還沒(méi)有取得安置房產(chǎn)權(quán)證的,，簽約前一定要審查拆遷協(xié)議,，明確房屋共有人； 簽約時(shí)共有人應(yīng)該在場(chǎng),，并且同意出售簽字按手印,。再次，買賣雙方可以找一家中介,，通過(guò)中介簽訂安置房買賣合同,，一旦發(fā)生糾紛，中介機(jī)構(gòu)也能起到一定的證明作用,。最后,，安置房要上市必須符合相關(guān)條件。所以在安置房買賣過(guò)程中,，一定要仔細(xì)核對(duì),，確認(rèn)賣方不動(dòng)產(chǎn)證是否取得又或賣方是否將房產(chǎn)出售他人并已過(guò)戶，千萬(wàn)不要因?yàn)樾募倍つ拷灰?。房屋的歸屬最終取決于過(guò)戶情況：誰(shuí)最終取得了拆遷安置房的所有權(quán)證,，誰(shuí)就是房屋的所有權(quán)人。許多拆遷安置房的買方認(rèn)為,，買賣合同已經(jīng)簽了,、房款已經(jīng)付了、房子也已經(jīng)裝修過(guò)了,，就算賣方違約,，還能把我從房子里趕出去不成？可事實(shí)上,，完成過(guò)戶手續(xù)的買方才能依法取得房屋的所有權(quán),，并有權(quán)要求原來(lái)的購(gòu)房者搬出拆遷安置房屋。 |
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