2016年度工作會議,，物管人員全部參會。

我是云南一中小城市一小區(qū)的業(yè)委會主任,，根據(jù)近三年的經(jīng)驗總結(jié)并不斷完善,，如今已經(jīng)形成了物管向業(yè)委會報告工作的制度，并且已經(jīng)比較規(guī)范了,，對業(yè)委會及廣大業(yè)主了解,、掌握小區(qū)的綜合情況起到了很好的作用，現(xiàn)寫出來供大家分享,。其中有的內(nèi)容為什么要報告,，我也注明了理由。

本大廈屬高層電梯商住混合小區(qū),，兩層地下停車場,，一至四層為商場，四層至三十一層為住宅,。大廈沒有綠化,，物管是小區(qū)的第二任。其中,，商場物管是另外一家物業(yè)公司,。

客觀理性地說，中小城市（大城市的本人不及了解）的物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員,，專業(yè)素質(zhì)包括文化程度普遍不高,，專業(yè)技能也并不強，甚至不太熟練,，由于工資不高,，又導(dǎo)致從業(yè)人員年齡普遍偏大。

經(jīng)外,，經(jīng)過三年的業(yè)余調(diào)研（本人有媒體記者的工作之便）,，發(fā)現(xiàn)很多物業(yè)公司很少向業(yè)委會報告工作，或者不是系統(tǒng)性地報告工作,，更談不上書面報告,。

業(yè)委會委員向物管提出質(zhì)詢

剛開始的時候,，物管向業(yè)委會報告工作只是口頭報告。就是在會議時,，也僅是把相關(guān)部份寫在手掌大的紙片上,，既不系統(tǒng)，也不規(guī)范,。后來,，業(yè)委會不斷完善，要求物管每季度向聯(lián)系物管的業(yè)委會委員口頭報告一次,，半年要有書面工作報告,，年度工作報告必須系統(tǒng)性、全面性,。

在業(yè)委會的不斷督促,，并整理出報告內(nèi)容和報告格式的情況下,，兩年來，物管都按照此格式向業(yè)委會提交年度工作報告,。在業(yè)委會對一些未完善的部分要求進行補充后,，向廣大業(yè)主公示，業(yè)主在物管工作報告中也對大廈整體情況,、綜合情況有了了解,。

半年工作會議簽到

業(yè)委會要求物管的工作報告內(nèi)容和格式如下：

201 年度物管工作報告

一,、內(nèi)勤：

1、基本情況：

101大廈共有住宅4個單元共 套,，截止12月31日,，共有已裝修入住戶 戶，開發(fā)商樣板房 套,，辦理裝修手續(xù)正在裝修 戶,，裝修房分別是: 、 ,、 ,。接房未裝修 戶，接房戶分別是： ,。有未售房 套,，已售未接房 套。

20 年度,，共有 戶變更,。變更房分別是： 、 ,、 ,。（備注說明：業(yè)委會、業(yè)主及物管理所應(yīng)當?shù)貙π^(qū)的基本入住情況有所了解和掌握）,。

2,、交費收費：

截止12月31日，交納物管費共 戶,，欠費 戶,，分別是 單元 戶， 單元 戶,。

物管代收部分：物管代收 費應(yīng)收 戶,，已收 戶，欠費 戶,。（備注說明：交費業(yè)主對哪些未交費業(yè)主占有了自己購買的服務(wù),，有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)）,。

3、公共能耗：

①公共照明電量: 度,，按 單價計價,，電費 元。其中： 單元 度,，合計： 元； 單元 度,，合計 元,。

②電梯用電量： 度，合計電費 元,。其中： 單元 度,， 元； 單元 度,，合計 元,。

③3、二次加壓供水用電量： 度,，合計電費 元,。

④停車場用電量： 度，合計費用 元,。其中負一樓 度,，合計 元；負二樓 度合計 元,。其它用電 度,，合計 元。（備注說明：交費業(yè)主有權(quán)知道,，哪些人未交公共能耗費并進而影響了自己的合法利益,，有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。）

5,、設(shè)備設(shè)施修理：本年共修理設(shè)施設(shè)備 次,，合計費用 元。其中 共 元. 單元貨梯消防控制板1塊 元,；水泵維修費 元,。發(fā)電機電瓶2個 元。 單元電梯貨梯鋼繩更換 根 元,；負一樓車庫燈更換 個 元.監(jiān)控室顯示器更換 元,。

6、教育處罰,。本年共處罰 人,。其中：違規(guī)使用電梯 0人,。違規(guī)停車 1次，罰款 元,。

物管主任報告半年工作

二,、監(jiān)控：

監(jiān)控發(fā)現(xiàn)：粘貼反動傳單 次,；用客梯載貨 次，均及時通知并改正,；業(yè)出進出未關(guān)單元門 次,；裝修物資、家電等從一層單元門進入 次,，違規(guī)現(xiàn)象已告知改正,，但有的情況是負二層入口處低，載貨車輛無法進入,。對有監(jiān)無控的局面有了大幅改觀,。

三、巡邏：

本年共巡邏 人次,，共發(fā)現(xiàn)問題 處,。巡邏期間發(fā)現(xiàn)單元門未關(guān)情況：某單元 次，某單元 次,。

四,、保潔：

按規(guī)定進行保潔，每月樓頂清掃,、除草,、清理雨落管口一次。

五,、秩序：

停車情況基本良好,，負一，負二層單元入口處摩托車亂停車現(xiàn)象得到治理,。

六,、與商場的情況：

停電時向商場供電 次（柴油由商場提供），商場大部分排污管都在負一樓,，如斷裂,，漏水就會在負一樓車庫地面，主要是負一樓地面未做防水,，水會經(jīng)過裂縫滲透到負二樓車庫,。

七、設(shè)備情況：

電梯：按規(guī)定每月兩次維保，年終 質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局年檢1次,。泵房：每天至少巡查一次并記錄,、 配電室情況：每月由電工巡查一次。 消防設(shè)備情況：每天巡查一次,。

發(fā)電機：按規(guī)定每月兩次啟動檢查兩次,。

其它：2016年 月 日 單元 樓消防栓箱水槍頭丟失 1個，2016年 月 日 單元 樓消防栓箱水帶丟失一根,。

總結(jié)經(jīng)驗,，稍加裝飾業(yè)主議事廳,。

八、物資備用品：

備用物資：白熾燈 個,、節(jié)能燈 個,、聲控開關(guān) 個,；使用：白熾燈 個,、聲控開關(guān) 個、節(jié)能燈 個次(個),，剩余白熾燈 個,、聲控開關(guān) 個、節(jié)能燈 個,。注:以上都是常用物資,。（備注說明：每家物業(yè)公司跟業(yè)委會的合同中幾乎都有一條：每次單元維修費用 元以下，全部累計不超過 元的部分,，由物業(yè)公司承擔,。但實際中，物管辦要換一個電燈都要向公司申報,、審批,，進而造成時間延遲，為此,，本業(yè)委會要求物管按照上述金額內(nèi),，直接配置常用物資備用）。

九,、業(yè)主服務(wù)：

本年度業(yè)主報修 次,，處理 次， %滿意率,。其中,，有償服務(wù)50余次， %滿意率。業(yè)主報修的主要是水,、電,、可視電話、太陽能幾方面,，其中太陽能問題占75%,。

建設(shè)小區(qū)的指導(dǎo)思想融入一副對聯(lián)中,。

十、業(yè)主糾紛：

接報 次,，處理 次,。其中停車： 次、其它：裝修出現(xiàn)的問題 次,、亂堆裝修垃圾 次,、太陽能漏水 次。

十一,、故障排查待解決問題：

1,、應(yīng)急燈故障報警。

本大樓應(yīng)急燈故障,，拆檢發(fā)現(xiàn),，多因應(yīng)急燈電池、電路板短路,、二極管損壞等原因所至,，其中電池損壞的進行電池更換，電路板及二極管損壞的進行應(yīng)急燈內(nèi)部總成更換,，具體維修數(shù)量及費用按實際數(shù)量匯總報業(yè)主委員會,。

2、太陽能漏水無法處理,。

太陽能問題為本樓接業(yè)主報修最突出問題,，而該大樓太陽能安裝方式導(dǎo)致維修難、費用高,、無法維修等,，更嚴重的是太陽能存在重大安全隱患，建議拆除,。

3,、負一、負二樓車場出入口門禁系統(tǒng)癱瘓,。

地下停車場門禁系統(tǒng),，為開發(fā)商建設(shè)時配套設(shè)施,，由于安裝廠家在昆明，導(dǎo)致該系統(tǒng)維護維修跟不上,，且費用高等問題,，加之該系統(tǒng)老舊使得停車場管理難，管理混亂,， 現(xiàn)系統(tǒng)已癱瘓,。建議請當?shù)亻T禁系統(tǒng)安裝廠商對兩套門禁進行升級（保留可用硬件部分，將門禁系統(tǒng)改裝為最新的圖像對比系統(tǒng)）并由該廠商定期維檢,。

4,、大廈二次加壓供水系統(tǒng)失效，加壓水泵漏水,，已聯(lián)系到水泵廠家,，待廠家安排專業(yè)人員進行檢查并作出維修方案報價。

5,、消防控制柜系統(tǒng),，故障 個；回路板 塊,，有 塊正常,；報警電話主機已壞。已向市消防大隊聯(lián)系,，安排專業(yè)技術(shù)人員進行查看并作出詳細報告及維修方案,。

2017年度工作會議

十二、需要業(yè)委會協(xié)助解決的重大問題,。

1,、太陽能問題；2,、停車道閘系統(tǒng)改造升級,；3、二次加壓供水系統(tǒng)的檢修,；4,、對應(yīng)急燈進行更換。