房地產(chǎn)是下一個白酒,？

近期連續(xù)寫了幾篇行業(yè)研報,，得到了毒友們的熱情鼓勵。但是,，抬頭看路不能耽誤低頭拉車,，這一個月的時間市場發(fā)生了很多新的變化，有些變化齊齊魯個人認(rèn)為可能還是大事,，所以,，本期暫停一下行業(yè)系列，插播一次關(guān)于房地產(chǎn)的時事內(nèi)容,。

先上圖：

上圖是近三個交易周以來熱門板塊的走勢對比,，可以看到房地產(chǎn)的短期走勢已經(jīng)超越了酒飲、家電和銀行,，特別是考慮到2016年以來房地產(chǎn)板塊較長期的壓抑過程,，那么近期的超額表現(xiàn)就更覺不同尋常。下圖為2016年三季度以來板塊走勢,，從上至下依次為酒飲,、家電、銀行和房地產(chǎn),。

特別是,，與2017年開年軍工的走勢不同,，房地產(chǎn)持續(xù)性和資金流入明顯較強。

根據(jù)2017年我在白酒股上面的慘痛教訓(xùn)可知,，某個級別的板塊如果啟動行情,，往往較難停歇。盡管各行業(yè)周期長短有別,，有的取決于市場,，有的取決于政策，行業(yè)格局也殊為不同,，但超額收益的開始卻往往可以歸結(jié)到一個原因：預(yù)期差,，當(dāng)邊際改善被捕捉到以后，行情就向業(yè)績演化,，而后如順利,，就再向估值演化，屢試不爽,。所以,，我們今天的重點就是看看研報中的房地產(chǎn)是否出現(xiàn)了邊際改善，分析師認(rèn)為后續(xù)行情的演化路徑如何,，不構(gòu)成投資建議,。

分析師把房地產(chǎn)比作白酒

本文標(biāo)題不是隱喻，簡直太直白了,。但這個標(biāo)題其實搬運自研報,。新財富新科宏觀冠軍郭磊在近期一篇大熱研報《從宏觀角度如何看房地產(chǎn)這一行業(yè)》中，明明白白有如下判斷：

研報對這句話的解釋就是：房地產(chǎn)業(yè)由躁動（如2012年前的白酒泡沫）轉(zhuǎn)為安靜,，周期性鈍化（如白酒周期的不明顯,，或者說周期拉長），龍頭受益（如地產(chǎn)白酒大量退出）,，因此可能會經(jīng)歷一個基于“壟斷競爭市場結(jié)構(gòu)進行龍頭資產(chǎn)的再定價”的過程,。

郭磊同時提示，即便在短周期視角下,，2018年地產(chǎn)投資也存在小幅超預(yù)期的可能,。1月初,，研報中有一幅圖反映了市場的水暖先知,，房地產(chǎn)及周邊行業(yè)笑了：

此處要插個心得，從觀察行業(yè)邊際改善,，或者就說是拐點的角度看,，行業(yè)研報肯定是領(lǐng)先的，這從去年10月起就陸續(xù)有房地產(chǎn)行業(yè)研報推薦本板塊能看出來,。不過由于絕大多數(shù)行業(yè)研報都是推薦評級（維持推薦又占了絕大部分）,，普通讀者很難甄別,。

此時，一要看行業(yè)研報里的共識是不是在增多（這一點參考意義其實也不大,，因為最關(guān)注分析師的就是分析師,，所以一個分析師揭示的邊際改善會被其他分析師很敏銳地跟進）；二要看策略乃至宏觀研報是否允許行研的結(jié)論登堂入室,，而登堂入室又有兩個效應(yīng)：一個是從宏觀層面的多角度驗證,，另一個是宏觀策略帶來的流量和關(guān)注度，從而加快一致預(yù)期的形成,。

這就是齊齊魯為什么從一篇宏觀研報入手,，來說房地產(chǎn)行業(yè)的事。

當(dāng)然,，一篇研報還嫌少,，列舉太多也煩。我只再列一篇,，來自大家都熟悉的“封神級”人物,。

安信證券高善文老師，近一年來只發(fā)過48篇報告,，大約每周一期,，幾乎全部體現(xiàn)在他的“旬度經(jīng)濟觀察”系列中，但是,，近一年跳脫于“旬度經(jīng)濟觀察”外的寥寥四篇報告中,，就有三篇談及房地產(chǎn)市場，他最近的一篇報告《走進新時代》,。

主要結(jié)論是：1.存貨去化比較充分,，供應(yīng)層面的出清比較徹底。同時房價也面臨上漲的壓力,。2.銷售下滑或許持續(xù)到下半年某時,。3.一但銷售出現(xiàn)周期性恢復(fù)，則開工和投資將出現(xiàn)更大的反彈和恢復(fù),。

如果你有精力上溯到他上一篇專題報告《中國的城市化與房地產(chǎn)市場》,，則可以進一步發(fā)現(xiàn)一個他總結(jié)的規(guī)律：率先完成存貨去化的城市房價領(lǐng)漲。而且,，數(shù)千萬人口的城市化,，很好地控制了房價下行、經(jīng)濟減速和銀行壞賬上升的風(fēng)險,。

可以感覺到他對房地產(chǎn)溫暖的態(tài)度,。

地產(chǎn)龍頭被廣泛看好

下面進入行業(yè)研報，一年多來我們已經(jīng)習(xí)慣了龍頭思路,，地產(chǎn)龍頭被廣泛看好自不待言,。我們只是需要看看這個邏輯是怎么來的,，以及是否形成了充分共識。

天風(fēng)證券陳天誠的《為什么我們從去年底率先“全面看多”地產(chǎn)股》是近期的大熱報告,。主要邏輯如下：1.行業(yè)格局：市場快速向優(yōu)質(zhì)龍頭集中,。2.風(fēng)險因素：行業(yè)不確定性主要來自政策，而房地產(chǎn)長效機制建設(shè)降低了政策不確定性,，對龍頭是大利好,；短期，政策緊張度也在邊際改善,，“沒法更緊了”,。3.估值：地產(chǎn)泡沫、庫存和杠桿對地產(chǎn)股的估值壓制正在邊際改善,，所以港股地產(chǎn)股在銷售改善的基本面基礎(chǔ)上,，實現(xiàn)了估值一年內(nèi)從5倍修復(fù)到20倍的壯闊旅程。4.博弈性因素：業(yè)績增速高于行業(yè)估值,，大小企業(yè)倒掛等問題,，隨著地產(chǎn)股從低配到超配，股價提升空間明顯,。

他總結(jié)為一句話：“行業(yè)既可以賺25%業(yè)績的錢也可以賺50%估值的錢”,。

上周我剛看了白酒的黃金十年的研報，從上述幾點邏輯比較,，盡管我還是覺得哪里有點不妥,，但感覺確實很像2016年的白酒股。所以,，郭磊說房地產(chǎn)行業(yè)酷似白酒,，是有道理的。

招商證券趙可的《“龍”抬頭之后怎么走,？》也是近期閱讀量較高的報告,。從基本面、政策,、估值和流動性四個角度解釋和展望行情,，其中對基本面的闡述，較前面的報告充實一些,，基本判斷是：全國銷量同比底部將出現(xiàn)在今年二三季度,，一二線重點城市銷量底部則已經(jīng)在2017年四季度出現(xiàn)。另外,，趙可不認(rèn)為集中度的提高是解釋因素,，他主張從周期角度解釋房地產(chǎn)行業(yè)（《忘掉集中度提高,，回歸周期本質(zhì)》）,，他認(rèn)為,，6-10年的中周期內(nèi)，只有兩波配置地產(chǎn)股的好機會,，這輪周期中,，第一波機會是2014末-2015年，第二波就在今年,。

研報的語言幾近語重心長,、苦口婆心了。

此外,，近期華創(chuàng),、建投、東方等機構(gòu)研報也從相似角度看好房地產(chǎn),，而“龍頭”是必然提及的關(guān)鍵詞,，我們就不一一贅述了。

重新聚焦一二線

再說一下研報格局,。比較引人關(guān)注的一件事就是廣發(fā)證券樂加棟,，本欄2017年3月28日的文章《房地產(chǎn)“空軍司令”，竟然是行業(yè)亞軍》專題介紹過他,，他2017年拿了新財富冠軍,。

樂加棟確實是一個比較長期的房地產(chǎn)空頭，他至晚從2016年10月開始,，就沒寫過一篇“增持”房地產(chǎn)行業(yè)的研報,，直到今年1月4日，他突然由空翻多,。作為一個頭部分析師,，2016-2017年，看空行業(yè)給他帶來了名聲,，也讓他這個“空軍司令”最近的翻多,，更具信號意義，就是下面這篇：

好,，本文的基本結(jié)論說完了,，并不是因為今天地產(chǎn)板塊大漲才決定寫房地產(chǎn)。昨晚“水煮舊聞”欄目中水均二已經(jīng)預(yù)報過我要寫房地產(chǎn)了,。

最后,，還要給土豪們奉送一個小彩蛋：房地產(chǎn)股近期超額收益明顯，那么房地產(chǎn)市場的超額收益可能在哪里,？

我們只是研報的搬運工,。推薦興業(yè)證券閻常銘2017年11月19日的研報《房地產(chǎn)行業(yè)周報：看好中國核心資產(chǎn)》。結(jié)論直接截圖了：

齊齊魯長期觀察過閻常銘（“毒舌研報”第一篇文章就寫過閻常銘老師），可以說,，從貨幣角度觀察房地產(chǎn)市場,，是閻老師一以貫之的邏輯，也很有道理,，結(jié)論明確：三四線加杠桿基本到位了,，銀行的放貸則相對剛性，那么下一步銀行還要回歸一二線,，從而繼續(xù)推動一二線資產(chǎn)價格長期上行,。

好，今天就到這吧,。你認(rèn)為房地產(chǎn)是下一個白酒嗎,？會出現(xiàn)行業(yè)低速增長而龍頭高歌猛進的局面嗎？歡迎留言騷擾,。

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