楊跑遠(yuǎn)

摘要：全面“營改增”后,，不動產(chǎn)銷售、租賃服務(wù)由征營業(yè)稅改征增值稅,，結(jié)合“營改增”過渡期政策,，通過構(gòu)建稅負(fù)及利潤綜合模型，從稅負(fù)角度及利潤影響角度分析應(yīng)選擇計(jì)稅方法，為房地產(chǎn)企業(yè)過渡階段減輕稅負(fù)提供建設(shè)性的建議,。

關(guān)鍵詞：營改增,；房地產(chǎn)企業(yè)；稅負(fù),；利潤總額

全面“營改增”后,，不動產(chǎn)銷售、租賃服務(wù)由征營業(yè)稅改征增值稅,，房產(chǎn)“老項(xiàng)目”出租出售可以選擇簡易征收與一般計(jì)稅方法征收兩種方式,，針對目前相關(guān)業(yè)務(wù)實(shí)際，結(jié)合“營改增”過渡期政策,，從稅負(fù)角度及利潤影響角度分析應(yīng)選擇計(jì)稅方法,。

一、有關(guān)房地產(chǎn)租賃,、銷售業(yè)務(wù)“營改增”政策相關(guān)規(guī)定

（一）有關(guān)房產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)“營改增”政策相關(guān)規(guī)定

財(cái)稅〔2016〕36號文件附件2營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定：“一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn),，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額”,。

財(cái)稅〔2016〕36號文件附件1有關(guān)營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法：“第十五條增值稅稅率：提供交通運(yùn)輸,、郵政、基礎(chǔ)電信,、建筑,、不動產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動產(chǎn),，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),，稅率為11%”。

依據(jù)以上規(guī)定可知,，一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)適用一般計(jì)稅方法,，也可以選擇適用簡易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。

（二）有關(guān)房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)“營改增”政策相關(guān)規(guī)定

財(cái)稅〔2016〕36號文件附件2營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外）,，以取得的全部價款和價外費(fèi)用,，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額”。

“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人,，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目,，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。房地產(chǎn)老項(xiàng)目,，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目”,。

依據(jù)上述兩項(xiàng)規(guī)定，增值稅一般納稅人銷售“房地產(chǎn)老項(xiàng)目”適用一般計(jì)稅方法,，也可以選擇適用簡易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅,。選擇一般計(jì)稅方法的,，以取得的全部價款和價外費(fèi)用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額,，以11%稅率計(jì)算繳納增值稅,。其中扣除的向政府支付的土地價款，以省級以上（含省級）財(cái)政部門監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)為合法有效憑證,。

二、兩種計(jì)稅方法下稅負(fù)測算及利潤影響測算

（一）有關(guān)房產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)稅負(fù)測算及利潤影響測算

已知某集團(tuán)房產(chǎn)年租賃含稅收入為5000萬,，年折舊為800萬,，房產(chǎn)稅率為12%，某集團(tuán)為文化改制企業(yè)免企業(yè)所得稅,。

1.兩種計(jì)稅方法下綜合稅負(fù)測算

總稅負(fù)預(yù)測，因印花稅占比較小,，故此處總稅負(fù)只考慮增值稅及附加,、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅,，設(shè)含稅房租收入為Y,，增值稅稅率T增，房產(chǎn)稅率T房,，企業(yè)所得稅稅率T所,，總稅負(fù)為T，構(gòu)建的稅負(fù)模型為：

當(dāng)T增=5%,，即選擇簡易計(jì)稅方法時,，總稅負(fù)T1；

當(dāng)T增=11%,，即一般計(jì)稅方法時,，總稅負(fù)T2。

當(dāng)T1≥T2時,，選擇一般計(jì)稅方法,，反之，選擇簡易計(jì)稅方法,。

某集團(tuán)T1=840萬,，T2=1100萬，二者稅負(fù)之差為260萬元,，其中增值稅差257萬元,、增值稅附加差33萬元，房產(chǎn)稅差-30萬元,。

2.兩種計(jì)稅方法下對利潤總額影響測算

設(shè)含稅房租收入為Y,，折舊等費(fèi)用C,，增值稅附加S，房產(chǎn)稅T,，利潤總額為,，構(gòu)建的利潤模型為：

當(dāng)T1=5%，即選擇簡易計(jì)稅方法時,，總利潤為π1,；

當(dāng)T2=11%，即一般計(jì)稅方法時,，總利潤為π2,。

某集團(tuán)利潤總額差π1-π2=260萬元，即兩種計(jì)稅方法下利潤差額為260萬元,，其中因增值稅率差異影響利潤額257萬,。

（二）有關(guān)房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)稅負(fù)測算及利潤影響測算

1.有關(guān)銷售“房地產(chǎn)項(xiàng)目”兩種計(jì)稅方法下增值稅臨界點(diǎn)

設(shè)房地產(chǎn)銷售價格為P， 受讓土地時向政府部門支付的土地價款為C,，無相關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅,，計(jì)算分析過程如下：

當(dāng)一般計(jì)稅方法繳納增值稅大于簡易計(jì)稅方法時：

計(jì)算分析可得，當(dāng)出售的房產(chǎn)價格高于取得土地的1.925倍時,，應(yīng)選擇簡易計(jì)稅方法,，反之，選擇一般計(jì)稅方法,。

結(jié)合上述臨界點(diǎn),，某集團(tuán)某房產(chǎn)平均土地成本為0.16萬元/平米，平均銷售單價為1.88萬元/平米,，通過比較可知,，銷售單價遠(yuǎn)大于平均土地成本的1.925倍，故某房產(chǎn)的銷售應(yīng)選擇簡易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅,。

2.兩種計(jì)稅方法下綜合稅負(fù)測算

總稅負(fù)預(yù)測,，因印花稅占比較小，因某集團(tuán)享受免交所得稅的優(yōu)惠政策,，為簡化起見,，故此處總稅負(fù)只考慮增值稅及附加和土地增值稅，設(shè)含稅收入為Y,，開發(fā)成本及費(fèi)用為C,，增值稅附加S，增值稅稅率T增,，土地增值稅率T土,，總稅負(fù)為T，構(gòu)建的稅負(fù)模型為：

當(dāng)T1=5%,、C0=0,，即選擇簡易計(jì)稅方法時,，總稅負(fù)T1；

當(dāng)T1=11%,、C0=3689,，即一般計(jì)稅方法時，總稅負(fù)T2,。

已知某集團(tuán)某房產(chǎn)平均銷售單價為1.88萬元/平米,，可出售面積為2.37萬平米，則總的含稅收入Y為44556萬元,，待售部分開發(fā)成本（預(yù)估）C為20008萬元,，待售部分土地成本3689萬元，經(jīng)測算T土為30%,。

則某集團(tuán)T1=6041萬,，T2=7456萬，二者稅負(fù)之差為1415萬元,，其中增值稅差1928萬元,、增值稅附加差251萬元，土地增值稅差-764萬元,。

因某集團(tuán)房產(chǎn)主體建設(shè)基本完成，后期取得進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票的金額較少,，故上述分析是建立在后期可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅為零的假設(shè)基礎(chǔ)上,。實(shí)物中只要取得的可抵扣的進(jìn)項(xiàng)小于1928萬，即可選擇簡易計(jì)稅方法,。

3.兩種計(jì)稅方法下對利潤總額影響測算

設(shè)含稅收入為Y,，開發(fā)成本及費(fèi)用為C，增值稅附加S,，期間費(fèi)用A,，增值稅稅率T1，土地增值稅率T2,，利潤總額為π,，構(gòu)建的利潤模型為：

當(dāng)T1=5%，即選擇簡易計(jì)稅方法時,，總利潤為π1,；

當(dāng)T1=11%，即一般計(jì)稅方法時,，總利潤為π2,。

某集團(tuán)利潤總額差π1-π2=1781萬元，即兩種計(jì)稅方法下利潤差額為1781萬元,，其中因增值稅率差異影響利潤額2294萬元,。

三,、結(jié)論及建議

（一）某集團(tuán)房產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)可選擇簡易計(jì)稅方法計(jì)稅

以上計(jì)算分析可知，兩種計(jì)稅方法下綜合稅負(fù)及對利潤總額的影響都有較大差異,，建議選擇簡易計(jì)稅方法計(jì)稅,。選擇簡易計(jì)稅方法繳納增值稅，以目前已簽訂的房產(chǎn)租賃合同,，集團(tuán)本部三幢大廈年租賃含稅收入為4696萬計(jì)算,，可實(shí)現(xiàn)節(jié)稅260萬元，可增加利潤總額260萬元,。

（二）某集團(tuán)房產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)可選擇簡易計(jì)稅方法計(jì)稅

綜合以上計(jì)算分析可知,，房產(chǎn)銷售價格高于取得土地的1.925倍的臨界點(diǎn)，兩種計(jì)稅方法下綜合稅負(fù)及對利潤的影響都有較大差異,，建議選擇簡易計(jì)稅方法計(jì)稅,。選擇簡易計(jì)稅方法繳納增值稅，傳媒大廈可供出售部分可實(shí)現(xiàn)節(jié)稅1415萬元,，可增加利潤總額1781萬元,。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)提供完備房地產(chǎn)“老項(xiàng)目”的證明文件資料

一般納稅人房產(chǎn)出租選擇簡易辦法征收增值稅，應(yīng)提供相關(guān)的房產(chǎn)的權(quán)屬證書等文件,，并能證明其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn),。

一般納稅人房產(chǎn)出售房產(chǎn)選擇簡易辦法征收增值稅，應(yīng)提供《建筑工程施工許可證》,，并注明合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目,。

參考文獻(xiàn)：

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（作者單位：山東大眾報(bào)業(yè)（集團(tuán)）有限公司）