1,、敞開(kāi)式地上車(chē)位

    由于小區(qū)的土地使用權(quán)歸全體業(yè)主,通過(guò)在小區(qū)土地上劃線(xiàn)確定的車(chē)位,開(kāi)發(fā)商(物業(yè))無(wú)權(quán)出售,這些車(chē)位都屬于全體業(yè)主共同使用。

2,、建筑面積已經(jīng)分?jǐn)偟焦珨偯娣e中的地下車(chē)庫(kù)(車(chē)位)

    如果地下車(chē)位作為公攤面積被小區(qū)業(yè)主分?jǐn)偭?開(kāi)發(fā)商就無(wú)權(quán)出售,應(yīng)該屬于小區(qū)全體業(yè)主所有,嚴(yán)格地說(shuō)是屬于小區(qū)的配套設(shè)施,可以由業(yè)主委員會(huì)委托給物業(yè)公司出租給業(yè)主使用,出租收益扣除管理成本后劃入小區(qū)維修基金,并且維修基金只能用于小區(qū)公共設(shè)施的維護(hù),不能作他用,。

3、建筑面積未分?jǐn)偟焦珨偯娣e中的地下車(chē)庫(kù)(車(chē)位)

    如果車(chē)位建筑面積未分?jǐn)?且開(kāi)發(fā)商取得了產(chǎn)權(quán)證,開(kāi)發(fā)商就能出售車(chē)位,前提是只能出售給本小區(qū)的業(yè)主,但如果跟業(yè)主沒(méi)有事先確定,就不一定屬于開(kāi)發(fā)商了,。對(duì)這一點(diǎn),不少城市都有相應(yīng)規(guī)定,比如《北京市城市房屋管理辦法》第13條規(guī)定:“按照國(guó)家和本市規(guī)定可以單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的地下停車(chē)庫(kù)等附屬建筑物,、構(gòu)筑物不隨同轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中載明;沒(méi)有載明的,視為一并轉(zhuǎn)讓?！币簿褪钦f(shuō)如果業(yè)主和開(kāi)發(fā)商在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中沒(méi)有對(duì)開(kāi)發(fā)商擁有產(chǎn)權(quán)的地下車(chē)庫(kù)進(jìn)行特別約定,車(chē)庫(kù)也應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主按份共有,其收益也應(yīng)歸業(yè)主,。

4、改造車(chē)位

    還有一類(lèi)車(chē)位是在小區(qū)規(guī)劃時(shí)就沒(méi)有載明的,開(kāi)發(fā)商為了謀取利益私自在建筑物的地下空間改造成的停車(chē)位(庫(kù)),這種車(chē)位由于沒(méi)有計(jì)算在建筑物的建筑面積內(nèi),因此無(wú)法取得產(chǎn)權(quán)證,除非開(kāi)發(fā)商繳納土地出讓金并辦理產(chǎn)權(quán)證,才能夠合法出售,否則仍然屬于業(yè)主共有,。

5,、人防工程車(chē)位(車(chē)庫(kù))

    人防工程車(chē)位有的是和普通車(chē)位在同一樓層,二者并沒(méi)有特別明顯的區(qū)別,唯一可以區(qū)分的是,人防工程車(chē)位區(qū)域中有厚厚的大鐵門(mén),在遇到災(zāi)害或者戰(zhàn)事時(shí)用于提供避難場(chǎng)所使用。根據(jù)《中華人民共和國(guó)人民防空法》第5條規(guī)定:人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理,收益歸投資者所有,。具體講就是,開(kāi)發(fā)商投資建設(shè)了人防工程車(chē)位,所以應(yīng)當(dāng)享有所有權(quán),、收益等所有權(quán)的相應(yīng)全能。而國(guó)家也沒(méi)有法律法規(guī)禁止開(kāi)發(fā)商以轉(zhuǎn)讓或出租的方式處理人防工程車(chē)位的使用權(quán),因此,開(kāi)發(fā)商有權(quán)對(duì)人防車(chē)位使用權(quán)做出轉(zhuǎn)讓或出租的處理,。不過(guò)如果開(kāi)發(fā)商將人防工程造價(jià)納入到公攤物業(yè)中,由全體業(yè)主買(mǎi)單,那么車(chē)位就該歸全體業(yè)主所有,。

6、三面有護(hù)圍的地上車(chē)位(車(chē)庫(kù))

    如果開(kāi)發(fā)商在規(guī)劃時(shí)明確了這類(lèi)車(chē)庫(kù)(位)有獨(dú)立的用地面積和建筑面積,經(jīng)過(guò)房管局審批核發(fā)了產(chǎn)權(quán)證,那么開(kāi)發(fā)商就可以正常出售,。

    這么看來(lái),車(chē)位有無(wú)產(chǎn)權(quán),、是否納入公攤面積都會(huì)影響到其所屬權(quán),那么該如何辨別車(chē)位的產(chǎn)權(quán)情況呢?

    國(guó)家規(guī)定,業(yè)主委員會(huì)或者其委托的律師事務(wù)所可以持委托證明到當(dāng)?shù)貒?guó)土規(guī)劃局、建設(shè)測(cè)量部門(mén)查閱,、復(fù)印本小區(qū)原始備案相關(guān)檔案材料,并且可以以此為依據(jù)向開(kāi)發(fā)商(物業(yè))追回小區(qū)停車(chē)場(chǎng)所有權(quán),。具體可以查閱以下資料確認(rèn)車(chē)位產(chǎn)權(quán):

1、《建筑用地規(guī)劃許可證》

    可以查看小區(qū)建設(shè)報(bào)備中,是否明確了屬于開(kāi)發(fā)商的“專(zhuān)有車(chē)位”,如果沒(méi)有的話(huà),車(chē)位就屬于小區(qū)公共配套建設(shè)項(xiàng)目歸全體業(yè)主所有,。

2,、《土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》

    查看《土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》中是否明確停車(chē)位是屬于開(kāi)發(fā)商單獨(dú)出資,為其專(zhuān)有部分,如果沒(méi)有明確,那么可以認(rèn)定的是,小區(qū)停車(chē)場(chǎng)用地與主體房屋是一個(gè)整體,按照國(guó)家相關(guān)法律規(guī)定,小區(qū)規(guī)劃紅線(xiàn)內(nèi)土地將隨著地上建筑的出售而自然轉(zhuǎn)移給了業(yè)主,這種情況下,車(chē)位就該歸全體業(yè)主,。

3、《建設(shè)工程竣工測(cè)量報(bào)告》

    每個(gè)小區(qū)項(xiàng)目完工后,都要進(jìn)行建設(shè)工程竣工測(cè)量和建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收等質(zhì)量檢測(cè)工作,如果地下車(chē)庫(kù),、半地下室,、房屋架空層、設(shè)備用房,、公眾通道等沒(méi)有計(jì)入建筑容積率,其建設(shè)成本已經(jīng)分?jǐn)偟劫?gòu)房?jī)r(jià)款中,停車(chē)場(chǎng)應(yīng)屬于全體業(yè)主,。