在美國買房首先需要準(zhǔn)備好資金和護(hù)照,，首次購買的話，建議選擇專業(yè)經(jīng)紀(jì)人幫助,。選好房源后可以向賣家遞交出家函,，如果貸款購房需要同時(shí)準(zhǔn)備好銀行預(yù)批函。買賣雙方達(dá)成一致后可以簽購房合同,，買家支付少部分房款作為定金,。合同簽好后，買家需聘請驗(yàn)屋師檢查房屋，發(fā)現(xiàn)問題需要及時(shí)與賣家溝通,，如若沒有問題買家需支付房款并完成房產(chǎn)交割,。

一、在美國全款買房的流程是什么,？
全款買房大致分為五步流程：準(zhǔn)備買房,、看房出價(jià)、簽約定房,、房屋檢查以及房產(chǎn)交割,。

1.準(zhǔn)備買房
買房之前要做好三方面的準(zhǔn)備：一是資金與護(hù)照，這是在美國買房的前提,；二是選擇房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司或經(jīng)紀(jì)人,；三是了解合適的購買區(qū)域及房產(chǎn)類型，初步確定房源,。
出國買房找經(jīng)紀(jì)人不是必選項(xiàng),，但經(jīng)紀(jì)人掌握的房源信息更多，對當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場動態(tài)及交易流程更清楚,，對海外置業(yè)經(jīng)驗(yàn)少的購房者來說很有必要,。而且在美國，經(jīng)紀(jì)人的傭金是由賣家支付的

2.看房出價(jià)
選好房源后可以親自出國看房,，也可以委托經(jīng)紀(jì)人或他人代為看房,。除了看房屋內(nèi)部設(shè)施也要觀察周圍的交通狀況，甚至鄰居的情況,。經(jīng)紀(jì)人也會查詢房屋信息,，包括上市歷史、市場統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),、政府估稅價(jià)等,。
確定房源后，由經(jīng)紀(jì)人代替買家向賣家提交出價(jià)函（offer）,，通常出價(jià)函上呈現(xiàn)的價(jià)格比賣家掛牌的價(jià)格低,，買賣雙方會經(jīng)過幾次的討價(jià)還價(jià)后確定交易價(jià)格。

美國房產(chǎn)交易出價(jià)函示意圖

圖為一空白出價(jià)函,，房產(chǎn)信息,、所出價(jià)格、擬定交易日期等信息都需要買家填寫

3.簽約定房
經(jīng)紀(jì)人或律師會安排正式簽約時(shí)間,，在簽約之前,，經(jīng)紀(jì)人或律師會為買家詳細(xì)解釋合同條款。簽約注意事項(xiàng)由于在美國買房涉及房屋檢查環(huán)節(jié),，所以在合同中可以將此環(huán)節(jié)可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)寫進(jìn)合同的附加條款,，比如“如有重大硬件方面問題,，買家有權(quán)解除合同，一般性問題可以要求賣家支付維修成本”等,。買賣雙方確定合同內(nèi)容后可以簽字,，同時(shí)買家需要支付房款的10%作為定金,。簽購房合同需要注意的法律條款

4.房屋檢查
美國的紐約,、長島等地區(qū)需要在簽購房合同前做房屋檢查，其他地區(qū)都是在簽合同后,。買家需要請有執(zhí)照的驗(yàn)屋師來檢查房子,，檢查費(fèi)由買家支付。檢查內(nèi)容包括房屋基本結(jié)構(gòu),、供電系統(tǒng),、冷暖設(shè)備等等，驗(yàn)屋師會提供詳細(xì)的檢查報(bào)告,，并列出需要維修的地方一并交給買家,。經(jīng)紀(jì)人會代替買家與賣家溝通維修或付維修費(fèi)，如果問題嚴(yán)重,，買家有權(quán)解除合同,。

美國房屋檢查報(bào)告示意圖

圖為美國拉斯維加斯一兩層別墅的房屋檢查報(bào)告首頁·，有客戶和房產(chǎn)的相關(guān)信息
如果買的是新房,，建筑商會提供一年保修期,，所以在過戶前可以不做房檢。但建議在十個(gè)月時(shí)做個(gè)檢查,，出現(xiàn)問題可以聯(lián)系保修公司修理,。

5.房產(chǎn)交割
接下來買家可以支付房款了，在美國買房,，資金都是支付到第三方監(jiān)管賬戶中,，不會直接支付給賣家，這充分保證了交易資金的安全,。過戶時(shí)買家有需要可以請過戶律師協(xié)助,，律師會核實(shí)房子的產(chǎn)權(quán)情況，包括房屋是否有遺留債務(wù)問題,。如果沒有問題,，過戶律師會協(xié)助買家簽署過戶文件，此時(shí)買家需要支付相應(yīng)的過戶費(fèi),。文件簽署后,，過戶手續(xù)完成，買家可以拿到鑰匙,，過戶律師會到當(dāng)?shù)赝恋毓芾砭譃橘I家做房契登記,。

二、貸款買房與全款買房有什么區(qū)別？
在美國貸款買房,，需要在選房前拿到銀行的預(yù)批函,。待購房合同簽署后，向銀行正式申請貸款,。銀行對房產(chǎn)的估價(jià)可能低于實(shí)際出售價(jià)格,，為降低風(fēng)險(xiǎn)，可以在出價(jià)函上附著保護(hù)條款,。美國貸款購房流程

1.貸款時(shí)間
（1）預(yù)審批
如果選擇貸款買房,，在選房之前就需要提供收入證明、銀行流水及資產(chǎn)證明這三類材料給銀行做預(yù)審批,。審批通過后買家會拿到預(yù)批函,，有效期為30～60天。預(yù)批函日后需要與出價(jià)函一起提供給賣家作參考,，因?yàn)轭A(yù)批函證明銀行已經(jīng)核實(shí)買家的信用狀況達(dá)到要求,，同時(shí)賣家也可以看到貸款額度。

美國某銀行抵押貸款預(yù)批函示意圖

預(yù)批函上有銀行對貸款申請人的預(yù)批貸款金額上限,，以及暫時(shí)鎖定的利率標(biāo)準(zhǔn)

（2）正式貸款
簽署購房合同后,，買家需要將合同及銀行要求的材料一并提交給銀行，正式申請貸款,。銀行審批時(shí)間通常為45～60天,，如果審批通過銀行會直接房款，買賣雙方完成過戶流程,；如果銀行拒貸,，買家需要現(xiàn)金完成交易或根據(jù)合同約定處理。

美國某貸款機(jī)構(gòu)貸款申請表示意圖

貸款申請表上需要寫明貸款人自身情況,、貸款目的等信息

2.銀行估價(jià)
買家提交貸款申請后,，銀行會請估價(jià)師給房屋估價(jià)。所以在出價(jià)函中,，可以附上房屋估價(jià)和貸款批準(zhǔn)兩項(xiàng)附加條款,，條款的有效期一般為15天。如果日后房屋估價(jià)低于合同售價(jià),，買家可以在有效期內(nèi)向賣家遞交房屋估價(jià)通知書,，并附上房屋估價(jià)報(bào)告，要求賣主把合同售價(jià)降到房屋估價(jià),。如果買家在有效期內(nèi)收到拒絕貸款申請的書面通知,，只要把通知寄給賣家，合同也可以取消,。

三,、在美國買房需要注意什么,？
做購房預(yù)算時(shí)，除了房屋本身開銷和經(jīng)紀(jì)人,、律師等相關(guān)人員的傭金外,，還要考慮兩項(xiàng)支出：一是過戶費(fèi)，二是保險(xiǎn)費(fèi),。美國看房注意事項(xiàng)

1.過戶費(fèi)
在過戶的前一天,，過戶公司會提供一張精確的過戶費(fèi)清單，買家可以根據(jù)清單上的過戶費(fèi),，到銀行開現(xiàn)金支票,。過戶費(fèi)包括產(chǎn)權(quán)相關(guān)費(fèi)用,、過戶稅及產(chǎn)權(quán)登記稅,，如果貸款買房，還包括貸款相關(guān)費(fèi)用,、貸款銀行預(yù)收款及中間賬戶預(yù)扣款,。如果是全現(xiàn)金購買，各種費(fèi)用加起來是房價(jià)的1%到1.5%,；如果貸款購買,，交易過戶的費(fèi)用總和約為房價(jià)的2%到4%，以實(shí)際交易為準(zhǔn),。

2.保險(xiǎn)費(fèi)
在美國買房可能會涉及屋主保險(xiǎn),，主要是保賠火災(zāi)對房屋造成的損失，還有許多其它原因?qū)Ψ课莼騻€(gè)人財(cái)產(chǎn)造成的損失,。保險(xiǎn)費(fèi)為600～1000美元一年,。如果是在美國加州買房，加州法律規(guī)定買房時(shí)必須購買屋主保險(xiǎn),；如果是貸款購房,，銀行也有規(guī)定買家必須購買屋主保險(xiǎn)。
美國還有一種房東火險(xiǎn),，適用于非商業(yè)用房的買家,。除火災(zāi)外，還保賠冰雪,、風(fēng)暴和霉菌帶來的損失,。買家可以自己酌情考慮。

美國購房制度完善,，各個(gè)環(huán)節(jié)都可以聘請相關(guān)專業(yè)人士協(xié)助，降低甚至避免風(fēng)險(xiǎn),。此外,，美國的第三方資金監(jiān)管制度也很成熟,，不必?fù)?dān)心交易資金的安全,。