|
摘要： 營業(yè)稅改增值稅后,，公司購買房屋可以抵扣5%的增值稅,，刺激了公司購置辦公樓及商鋪的需求。在上海,，辦公樓及商鋪的體量非常大,，每年交易的金額也很高。辦公樓及商鋪如何交易?如何繳稅?很多人都一知半解,。本律師就以剛代辦完成的辦公樓買賣案件向大家做簡單介紹,，希望能提供一點(diǎn)參考價(jià)值。 關(guān)鍵詞： 辦公樓 土地出讓 增值稅 土地增值稅 銀行貸款 主文： 2016年4月,，買賣雙方(都是外商投資企業(yè),，注冊登記在上海)自行達(dá)成買賣上海市長寧區(qū)三間辦公室的意向，沒有中介公司居間介紹，雙方于是委托專業(yè)的房地產(chǎn)律師辦理房屋買賣手續(xù),，并控制交易風(fēng)險(xiǎn),。 律師接受委托后，先審查雙方的資料：出售方于2007年在上海市長寧區(qū)向開發(fā)商購買了15層,、16層辦公樓,，每層共6間辦公室，一共12間,，登記在一本房地產(chǎn)權(quán)證上,，土地性質(zhì)為劃撥，目前有貸款抵押給了銀行,。買受方現(xiàn)要以銀行貸款的方式購買1601-1603室,，買受方具備購房資格。 律師策劃并經(jīng)辦了全部交易流程： 首先,、辦理土地出讓手續(xù)： 1. 申請歸還出售方的銀行貸款; 2. 領(lǐng)取抵押注銷文件; 3. 辦理抵押注銷登記; 4. 辦理退保手續(xù); 5. 出售方向上海市長寧區(qū)規(guī)劃和土地管理局申請補(bǔ)繳1601-1603室土地出讓金及附相關(guān)資料; 6. 長寧區(qū)房地產(chǎn)測繪管理辦公室出具分?jǐn)偼恋孛娣e的查閱單; 7. 對1601-1603室房屋所分?jǐn)偟耐恋剡M(jìn)行評估(評估費(fèi)由政府承擔(dān)); 8. 出售方與長寧區(qū)規(guī)劃和土地管理簽署《上海市國有土地出讓合同》(約定合同簽署后15日內(nèi)支付10%出讓金,，60日內(nèi)支付90%); 9. 到出售方的開戶銀行憑《非稅收入一般繳款書(收據(jù))》繳納土地出讓金(收款人為長寧區(qū)財(cái)政局); 10. 到工商局開具《工商行政管理注冊號變化證明》(由于公司注冊號變化); 11. 申請并繳納契稅; 12. 辦理房屋轉(zhuǎn)移登記申請，繳納每套房屋的交易手續(xù)費(fèi),，取得二份收件收據(jù); 13. 取得1601-1603室的產(chǎn)權(quán)證及剩余房屋的新產(chǎn)權(quán)證,。 其次、辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù)： 14. 雙方就三套辦公室分別網(wǎng)簽《上海市房地產(chǎn)買賣合同》; 15. 委托一級資質(zhì)評估公司對轉(zhuǎn)讓的辦公室進(jìn)行評估,，出具評估報(bào)告; 16. 將評估報(bào)告交不動(dòng)產(chǎn)交易中心的核價(jià)公司審核; 17. 向交易中心檔案室調(diào)取原購房合同及契稅單(因?yàn)槌鍪鄯竭z失了資料); 18. 向開發(fā)商調(diào)取原購房發(fā)票(因?yàn)槌鍪鄯竭z失了資料); 19. 出售方開具增值稅發(fā)票(若沒有開票資格,，向所在稅務(wù)所申請); 20. 交易中心的稅務(wù)部門出具《土地增值稅納稅聯(lián)系單》; 21. 由出售方所在地的稅務(wù)所核定土地增值稅(土地增值稅納稅申報(bào)表); 22. 納稅完畢后，稅務(wù)所當(dāng)場出具《土地增值稅完稅聯(lián)系單》及稅收完稅證明; 23. 憑《土地增值稅完稅聯(lián)系單》,，雙方到交易中心稅務(wù)部門辦理審稅,，出售方繳納增值稅及附加5.65%，買受方繳納契稅3%及印花稅0.05%; 24. 辦理房屋轉(zhuǎn)移登記申請,，繳納交易手續(xù)費(fèi)等,，取得收件收據(jù); 25. 買受方憑收件收據(jù)領(lǐng)取不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證; 26. 買受方憑產(chǎn)權(quán)證辦理抵押，獲得銀行流動(dòng)資金貸款,，并支付給出售方; 27. 出售方交房給買受方,。 本次交易的注意事項(xiàng)： 一、劃撥性質(zhì)的土地需要繳納出讓金 買賣雙方達(dá)成交易意向時(shí),，不知道劃撥性質(zhì)的土地要繳納出讓金,，由于出讓金金額很大，雙方對出讓金的承擔(dān)發(fā)生了分歧,。后經(jīng)律師斡旋,，雙方同意按照土地使用年限的比例承擔(dān)出讓金，但是土地出讓合同及繳納主體還是出售方,。出售方繳納了出讓金及契稅等，更換產(chǎn)權(quán)證后，才能出售該房屋,。 本案中,，出售方持有二層辦公樓，且全部登記于一本房地產(chǎn)證,，起初規(guī)土局建議一次性補(bǔ)繳全部土地出讓金,。考慮到出售方的資金壓力以及劃撥用地的無使用期限的優(yōu)勢,，律師建議出售方僅就本次出售的房屋補(bǔ)繳土地出讓金,。由于本次出售的房屋沒有登記分?jǐn)偟耐恋孛娣e，故還需要長寧區(qū)房地產(chǎn)測繪管理辦公室出具分?jǐn)偼恋孛娣e的查閱單,，將該查閱單提供給規(guī)土局,。 如果遇到交易的辦公樓土地為劃撥性質(zhì)，應(yīng)引起雙方注意并預(yù)留充分的交易時(shí)間,，以防違約,。 二、如何開具售房發(fā)票 若個(gè)人出售房屋中,，一般由稅務(wù)部門代開售房發(fā)票;若是出售方是公司,，一般由出售方自行開票。出售方可以開具增值稅普通發(fā)票,，也可以開具增值稅專用發(fā)票,。由于本次交易中，買受方是公司,，需要開具增值稅專用發(fā)票進(jìn)行抵扣,，減少購房成本。 出售方雖是一般納稅人,，但選擇的是簡易征收,，沒有開具大額發(fā)票的功能。為完成交易,，出售方特向登記所在地的稅務(wù)部門申請批準(zhǔn)了臨時(shí)開具大額發(fā)票的功能,。發(fā)票格式要跟交易中心的稅務(wù)部門確認(rèn)好，發(fā)票要注明：貨物名稱商品房及產(chǎn)證號碼,、單位平方米,、數(shù)量指建筑面積、金額(可以分幾張發(fā)票),，發(fā)票備注中寫明房屋地址及合同金額,。 三、出售方如何繳稅 土地增值稅是在出售方公司所在的稅務(wù)所進(jìn)行核定并繳納的,。通常,，由稅務(wù)專管員就土地增值稅先進(jìn)行計(jì)算,，交稅務(wù)所領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，再到稅務(wù)所柜臺進(jìn)行申報(bào)納稅,。由于本次交易涉及土地出讓金等特殊項(xiàng)目,，且營改增又剛實(shí)行不久，稅務(wù)軟件不完善,，稅務(wù)所內(nèi)部對核定方案也有不同理解,，因此，協(xié)助出售方與稅務(wù)所溝通如何正確計(jì)算土地增值稅是本次律師法律服務(wù)的難點(diǎn),。 本次交易中,，由于出售的幾套房屋均登記于一本產(chǎn)證上，只有一個(gè)產(chǎn)證編號,，受稅務(wù)部門軟件功能限制,，各單元的土地增值稅雖獨(dú)立核算交納，但進(jìn)入稅務(wù)軟件系統(tǒng)時(shí),，只能合并申報(bào),，最終稅務(wù)所也只能開具一張土地增值稅發(fā)票，且各單元應(yīng)交納的土地增值稅金額也無法分列,。 繳納完畢土地增值稅后,，再到交易中心的稅務(wù)部門辦理增值稅的申報(bào)納稅。 若評估價(jià)高于發(fā)票金額,，土地增值稅,、增值稅、契稅都是以評估價(jià)為依據(jù)繳納,，而不是發(fā)票金額,。出售方應(yīng)當(dāng)自年度終了之日起五個(gè)月內(nèi)，向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送年度企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表,，并匯算清繳,，結(jié)清應(yīng)繳應(yīng)退稅款。 由于出售辦公樓等非住宅,，都是差額納稅的,，所以原來的購房合同、發(fā)票,、稅單非常重要,，千萬要保管好。若不提供原來的購房憑證,，就無法抵扣,，會多繳非常多的稅，那時(shí)估計(jì)想死的心都有了,。 延伸閱讀： 辦公樓,、商鋪及廠房都屬于非住宅,，交易的流程與稅費(fèi)基本一致，本文都可以參考適用,。由于非住宅交易比較復(fù)雜,，遇到的問題也比較多,，建議咨詢專業(yè)的房地產(chǎn)律師,，控制交易風(fēng)險(xiǎn)。
|
|
|
