來源：諸葛找房（ID：zhugefangnews）

作者： 諸葛數(shù)據(jù)研究院

25日,，長沙市人民政府辦公室印發(fā)《關于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，從項目監(jiān)管,、土地出讓,、購房資格、戶籍管理,、嚴禁炒作等方面進行全面調(diào)控,，繼5月份住建部約談12城市后引發(fā)的新一輪調(diào)控熱潮再度升級。相較于成都,、西安等熱點城市,，長沙房產(chǎn)市場相對穩(wěn)定，而此次長沙調(diào)控升級,，或將開啟非熱點城市的調(diào)控加碼序幕,。 

從調(diào)控政策來看，此次調(diào)控重點在于對加強對需求的管控,，尤其是暫停企業(yè)在限購區(qū)域內(nèi)購買商品住房,，對購買資格進行了更為嚴格的限制。同時還要求加快供應速度,、加強對交易市場的監(jiān)管,。為避免調(diào)控“誤傷”剛需，實行差別化公積金貸款增大剛需購房能力,。

一,、暫停企業(yè)在銷售區(qū)域內(nèi)購房,，細化居民購房資格嚴控需求

受火熱市場影響，很多企業(yè)加大購房計劃,，但部分企業(yè)購房炒作需求大于購房需求,，受此影響，市場需求快速上漲,。而在居民方面,，受部分炒房客引發(fā)的“恐房潮”蔓延，加之在信息不對等的情況下,，開發(fā)商渲染搶房情緒,，使得很多居民提前透支需求加入買房大軍，市場需求在短期內(nèi)暴漲使得“搶房”現(xiàn)象頻發(fā),，但此時需求并非市場真實需求,，需求透支使得市場失衡。

企業(yè)限購“一刀切”,，杜絕企業(yè)炒房的一切可能,；強針對性細化購房限定資格，延緩購房需求最大限度保護剛需,。《通知》中對于企業(yè)購房行為進行了嚴格限制,，暫停企業(yè)在限購區(qū)域內(nèi)購買商品住房，這也是繼西安之后,，又一個城市對于企業(yè)購房采取最大限度的調(diào)控政策,，在企業(yè)層面穩(wěn)定了市場需求。

《通知》對于購房資格的調(diào)控要求中,，除常規(guī)的限購2套住房之外,，還對與購房人群資格進行了細化，對離婚等特殊人群也進行了限制,。規(guī)定父母投靠子女落戶不滿2年,、未成年人及落戶學校集體戶口的在校大學生等不具備購房資格，同時還規(guī)定限購區(qū)域內(nèi)已有一套住房的,，取得不動產(chǎn)權屬證書滿4年后方可購買第2套商品住房,。規(guī)定夫妻離異后，任何一方2年內(nèi)購買商品住房的,，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算,。從限制人群中可以看出，這些人群并非嚴格意義剛需,，需求端調(diào)控加碼,，穩(wěn)定購買需求，避免過度透支，通過控制需求穩(wěn)定房產(chǎn)市場,，在限制需求的同時也注意到了保護剛需,。

另一方面，調(diào)控還對公積金做出了調(diào)整,，住房公積金繳存職工在限購區(qū)域內(nèi)購買商品住房申請住房公積金貸款的,，貸款額度與繳存額度嚴格掛鉤，購買家庭第二套住房首付款比例不得低于60%,。通過公積金調(diào)整,，收縮購房需求保護剛需。 

延緩二次交易時間,，增加炒房成本全面堵死炒房途徑,，使得房地產(chǎn)回歸居住屬性。《通知》對于已購住房的二次交易也進行了較為嚴格的調(diào)控,。通過延緩二次交易時間來增大炒房現(xiàn)金流壓力,，增大炒作成本及風險，從而使得房地產(chǎn)最大限度回歸居住屬性,。

《通知》規(guī)定,，企業(yè)已購買的商品住房須取得不動產(chǎn)權屬證書滿5年后方可轉讓。在長沙市限購區(qū)域內(nèi)購買的商品住房,，須取得不動產(chǎn)權屬證書滿4年后方可上市交易,。而從購房到取得不動產(chǎn)權屬證書一般需要1年多，這就意味著從購房到可以出手要長達5年時間,，延長了房屋二次交易時間，增大了炒房成本,，淡化了房地產(chǎn)的炒作需求,，從而增加其居住屬性。

二,、嚴查囤地捂房行為迅速擴大供應,，嚴控戶籍管理強化銷售市場監(jiān)管

部分開發(fā)商由于市場上行，違規(guī)囤地或者捂盤惜售,，在需求上漲的情況下供應不足,，人為制造供需失衡，引發(fā)市場“火熱”假象從中獲利,。同時由于房地產(chǎn)市場交易環(huán)節(jié)較長且復雜,，購房資格、銷售開盤中很多環(huán)節(jié)容易進行造假,，隱藏市場真相,，造成市場交易混亂。而此次調(diào)控針對囤地捂房行為進行了明確要求,，同時在戶籍審核,、銷售等環(huán)節(jié)加大調(diào)控力度,，對癥下藥穩(wěn)定市場。

以項目節(jié)點為考核時間,，全程規(guī)定上市進程時間,，推動近2萬套房屋加快上市進程，近萬套房屋將于6月至7月入市,。同時全面清理閑置土地,，加強對已供土地未開工項目的清查督辦，保障土地的有效利用及供應,。《通知》指出,，全面建立在建樓盤清單，按項目節(jié)點加快商品住房入市,。在建樓盤已達到預售條件的,，必須在30日內(nèi)辦理預售許可；已辦理價格監(jiān)制的,，必須在20日內(nèi)辦理預售許可,；已辦理預售許可的，必須在10日內(nèi)一次性對外公開銷售,?！拔姹P惜售”的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，一律納入“黑名單”管理,。按長沙市政府通報最新數(shù)據(jù),，目前全市已監(jiān)制價格未申辦預售住宅面積有245.53萬平方米，近2萬套,；已監(jiān)制價格達到預售條件,、未及時申辦預售許可的項目有33個，共132.67萬平方米,。預計具備預售條件的項目將集中在6月至7月入市,。

市場銷售方面，《通知》明確了“三個嚴禁”,，即嚴禁銷售炒作,，對參加樓盤搖號的人數(shù)應進行有效控制，優(yōu)先限購區(qū)域內(nèi)首套剛需購房者搖號,、購房,；嚴禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以任何形式蓄客和收取認籌金，在取得預售許可前嚴禁以任何形式組織認籌活動,；嚴禁捆綁銷售,、變相漲價等違規(guī)銷售行為。銷售的全過程進行監(jiān)管，杜絕炒作變相漲價及炒作行為,。

戶籍管理方面加強審核,， 尤其加強市外遷入人員及戶口遷移的問題?！锻ㄖ芬?，加強市外遷入人員戶籍管理，嚴格戶口遷入政策和落戶條件,，實行“一房一戶”,。

長沙此次調(diào)控升級，一方面拉開了非熱點城市調(diào)控加碼的大幕,，同時在調(diào)控細則中可以看到,，禁止企業(yè)購房、嚴格審查購房資格及差異化公積金貸款等政策,，加快上市擴大供應,，嚴查資格控制需求，同時在市場交易過程的每個環(huán)節(jié)均進行嚴格監(jiān)管,，嚴格調(diào)控下,，供需趨于平衡，市場規(guī)范穩(wěn)定,。