文·談俊 特別鳴謝·楊原平

二次編輯·挪威哥哥 校審·張淳彥 

文本來(lái)源·共和世家小區(qū) 文本有刪節(jié)調(diào)整 標(biāo)題由小編另加

通過(guò)比較

自管與托管分工架構(gòu)表

不難看出

自管與托管

其他任何都沒(méi)有變

僅僅是老板變了，業(yè)主獲益了

【業(yè)主自管】

老板是全體業(yè)主,，積余歸全體業(yè)主

聘請(qǐng)項(xiàng)目經(jīng)理管理小區(qū),，對(duì)眾業(yè)主負(fù)責(zé)

電梯外包給專(zhuān)業(yè)公司維保

保潔外包給優(yōu)秀的專(zhuān)業(yè)公司打理

垃圾清運(yùn)外包

化糞池外包給專(zhuān)業(yè)公司清理

綠化外包給專(zhuān)業(yè)公司，并有高要求

保安,、維修工自建組織,，崗位滿(mǎn)員

眾業(yè)主發(fā)放物業(yè)從業(yè)人員工資

【物業(yè)托管】

老板是個(gè)人或股東，利潤(rùn)歸老板

委派項(xiàng)目經(jīng)理管理小區(qū),，對(duì)老板負(fù)責(zé)

電梯外包給專(zhuān)業(yè)公司維保

保潔外包給低價(jià)的專(zhuān)業(yè)公司打理

垃圾清運(yùn)外包

化糞池外包給專(zhuān)業(yè)公司清理

綠化自己修理或低價(jià)外包

保安,、維修工自建組織，崗位缺員

物業(yè)公司老板發(fā)放物業(yè)從業(yè)人員工    

東成大廈自管經(jīng)驗(yàn)

不僅僅屬于我們自己,，也屬于全社會(huì)

有很大一部份

就來(lái)自于其他自管小區(qū)的經(jīng)驗(yàn)積累

有需要的小區(qū)盡管來(lái)索取,，我們將全然奉上

羅規(guī)學(xué)堂

為自由夯實(shí)基礎(chǔ)·為未來(lái)建造希望

文·談俊

長(zhǎng)沙東成大廈業(yè)主委員會(huì)主任

原文標(biāo)題：《小區(qū)業(yè)主自管心得體會(huì)》

有人擔(dān)心，小區(qū)物業(yè)自管要有一支廉潔奉公的業(yè)委會(huì),，否則,，跟托給物業(yè)公司管理沒(méi)有兩樣?？墒?，我不這樣認(rèn)為。因?yàn)?，小區(qū)自管與外聘物業(yè)企業(yè)的托管,，雖然都是公司化運(yùn)營(yíng)，但是,，財(cái)務(wù)管理格局完全不同,，托管下的財(cái)務(wù)完全不公開(kāi)，自管的財(cái)務(wù)完全公開(kāi),、透明,，公開(kāi)透明是最有成效的監(jiān)督。

那,，是不是自管小區(qū)就不會(huì)發(fā)生經(jīng)濟(jì)上的漏洞呢?

昨天晚上,，我下某個(gè)小區(qū)做指導(dǎo)幫助業(yè)委會(huì)的工作,，這位年輕的業(yè)委會(huì)主任，為了小區(qū)眾業(yè)主的合法利益,，'不小心掉進(jìn)維權(quán)旋渦'，后來(lái)當(dāng)了業(yè)委會(huì)主任,，也換了物業(yè)公司,。物業(yè)公司換來(lái)?yè)Q去八九不離十，本質(zhì)上為逐利而來(lái),，必然與代表廣大業(yè)主利益的業(yè)委會(huì)有著天然的矛盾,，達(dá)不到目的就會(huì)到處搧風(fēng)點(diǎn)火，甚至挑起業(yè)主與業(yè)委會(huì)的矛盾,，這是預(yù)料之中的事,，如果是業(yè)偽會(huì)呢? 只要被物業(yè)公司和諧，吃虧的是廣大業(yè)主,，得利的是物業(yè)公司和他的幫手業(yè)偽會(huì),。后來(lái)我勸他們自管，他們說(shuō)寒心了,，干完這屆做個(gè)交待再不干了,。是誰(shuí)使他們寒心? 結(jié)果是誰(shuí)痛苦是誰(shuí)高興? 最終災(zāi)難落在誰(shuí)的頭上?  

所以，信任,、善待和尊重為業(yè)主爭(zhēng)取合法利益,，站在業(yè)主合法利益立場(chǎng)上的業(yè)委會(huì)，是我們毎一位業(yè)主的責(zé)任和義務(wù),，這是對(duì)小區(qū)集體負(fù)責(zé)和對(duì)自己負(fù)責(zé),，這種來(lái)之眾業(yè)主的信任、善待與尊重,，是業(yè)委會(huì)力量的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)和力量的源泉,。這樣的業(yè)委會(huì)，雖然也有在工作方面顯露諸多不足,，甚至也有發(fā)生錯(cuò)誤的情況,，但是,，小區(qū)有這么一個(gè)堅(jiān)持業(yè)主合法立場(chǎng),，不受利誘的業(yè)委會(huì)，實(shí)在是珍貴的,。這對(duì)于生活在業(yè)偽會(huì)小區(qū)的業(yè)主,，應(yīng)該感觸最深,。

筆者從來(lái)不放過(guò)任何機(jī)會(huì),，參觀學(xué)習(xí)各個(gè)自管小區(qū)經(jīng)驗(yàn),，雖然長(zhǎng)沙已經(jīng)有7個(gè)自管小區(qū)，但是,，規(guī)模小,，起步晚，不像沿海發(fā)達(dá)省份,，自管小區(qū)規(guī)模大起步早,，因此，有去外省的機(jī)會(huì),，應(yīng)該抽時(shí)間參觀考察學(xué)習(xí)這些自管小區(qū)的經(jīng)驗(yàn),。我參觀過(guò)許多自管小區(qū)，也組織業(yè)委會(huì)成員集體南下考察學(xué)習(xí),，毎個(gè)自管小區(qū)都有不同的特色,，都有我們學(xué)習(xí)借鑒的方面，共同的方面是制度上陽(yáng)光公開(kāi),，一個(gè)個(gè)都是年年有余的大小財(cái)東,，這就是以鐵的事實(shí)見(jiàn)證給世人看。

我常說(shuō):物業(yè)公司一雙賊眼,，專(zhuān)盯著屬于全體業(yè)主的維修基金和公共收益,，這還不夠，還要千方百計(jì)亂漲物業(yè)費(fèi)和巧取名目亂收費(fèi),。舉例長(zhǎng)沙東成大廈,，當(dāng)年托管給湖南東盛物業(yè)公司，不僅維修基金用光了,，而且公共收益完數(shù)呑滅,，擅自漲物業(yè)費(fèi),，巧取名目亂收費(fèi)，不顧小區(qū)安全和安寧,。東盛物業(yè)公司為了方便多收物業(yè)費(fèi)的原故,，允許在東成大廈這棟商住兩用的筒子樓里，開(kāi)歺館,、開(kāi)歌廳茶廳棋牌室,、開(kāi)旅館五花八門(mén)應(yīng)有盡有，弄的整棟大樓污煙瘴氣,，亂象叢生，嚴(yán)重影響著大樓的安寧,，影響設(shè)備設(shè)施,，影響著大樓的品質(zhì)，還有那5家賣(mài)保健品的,，也很討嫌,，把那些老頭老太太扎堆騙進(jìn)來(lái)擠電梯，發(fā)生安全事故也說(shuō)不準(zhǔn),。長(zhǎng)期在樓內(nèi)生活和辦公的人,，都嘗到過(guò)東盛物業(yè)公司管理大樓期間的苦果。2013年我曾經(jīng)把房子掛在網(wǎng)上,，6500沒(méi)人問(wèn)一聲,，若不是果斷自管，咱們大家就不因繳了物業(yè)費(fèi)而高枕無(wú)憂(yōu),，得AA制掏錢(qián)搞維修和更新設(shè)備了,，特別是買(mǎi)東成二手房，計(jì)劃用于出租收租金的業(yè)主,，這點(diǎn)租金恐怕也只夠AA揍份子打水漂了,。

現(xiàn)在自管年年有積余，大家的后顧之憂(yōu)沒(méi)有了,，結(jié)余的錢(qián)安裝了130只監(jiān)控?cái)z像頭,，更換了中央空調(diào)和供熱鍋爐，接下來(lái)就是一起管理好這座樓,，改善大樓的硬軟件環(huán)境,，這要靠眾業(yè)主人人有責(zé)的自我革命。千萬(wàn)不要把自己的房子租給擾民的單位和個(gè)人,，不要擔(dān)心租不出去,，當(dāng)年有48 10套房子空著，現(xiàn)在僅剩下十多套,，我們還增加了物業(yè)人員幫助業(yè)主免費(fèi)中介備民服務(wù),。

營(yíng)造公開(kāi)透明并不是漂亮的口號(hào),，而是要落地生根，怎么才能做到真正落地生根?

許多小區(qū)業(yè)委會(huì)不愿意自管,，雖然也知道自管的優(yōu)勢(shì),，即使自管，多數(shù)是逼上粱山的一種無(wú)可奈何的選擇,。東成大廈就是如此在走頭無(wú)路的狀況下選擇了自管,。既然自管好，眾多業(yè)委會(huì)為什么不愿意干呢?  

人們習(xí)慣以自己的主觀意識(shí)對(duì)事物做出判斷,，誤以為自管會(huì)加重業(yè)委會(huì)的工作負(fù)擔(dān),，總以為自管是業(yè)委會(huì)親自親為做物業(yè)，我們當(dāng)初計(jì)劃進(jìn)行自管也是如此誤讀,，是在無(wú)可奈何情況下,，咬著牙齒下了很大的決心才為之，結(jié)果一旦實(shí)踐,，才知道很輕閑,，在滅失了與老物業(yè)公司的磨擦狀況下，物業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)執(zhí)行業(yè)主委員會(huì)決定,，而進(jìn)行專(zhuān)業(yè)分工的工作,，業(yè)委會(huì)并不直接介入物業(yè)服務(wù)和管理，而是由專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)完成,。這種誤區(qū),，很大程度上阻礙了小區(qū)自管的范圍再擴(kuò)大。通過(guò)下面《比較表》,，我們就能一目了然,，自管和托管給物業(yè)公司是什么樣的架構(gòu)。你見(jiàn)過(guò)有幾個(gè)物業(yè)公司老板整天忙個(gè)不停的?真正忙的是老板手下的項(xiàng)目經(jīng)理,，而自管小區(qū)也是普遍采取聘請(qǐng)項(xiàng)目經(jīng)理管理物業(yè),，這樣的管理架構(gòu)，業(yè)委會(huì)有什么可忙的?

這個(gè)問(wèn)題前面已經(jīng)分享了,。

自管小區(qū)一般是以購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)規(guī)避萬(wàn)一產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn),，例如:老舊小區(qū)購(gòu)買(mǎi)外墻瓷磚脫落傷人保險(xiǎn)；電梯人身保險(xiǎn),；從業(yè)人員雇主險(xiǎn)等,。外聘的物業(yè)公司，為了多賺錢(qián),，反而不買(mǎi)這些保險(xiǎn),，除了有可能買(mǎi)員工意外險(xiǎn)，其他險(xiǎn)種一概不買(mǎi),，因?yàn)?，小區(qū)一旦發(fā)生事故,，賠償責(zé)任不在物業(yè)公司，而在業(yè)主,，風(fēng)險(xiǎn)全部落在業(yè)主頭上,，反正不歸物業(yè)公司賠。那種所謂由物業(yè)公司賠,，是對(duì)廣大業(yè)主的忽悠,，我們看《物權(quán)法》是怎樣規(guī)定的: 第七十二條　業(yè)主對(duì)建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分，享有權(quán)利,，承擔(dān)義務(wù),；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。這條法律十分清楚地告知我們,，小區(qū)公共部位一旦發(fā)生事故,，產(chǎn)生的損失，由全體業(yè)主負(fù)責(zé)賠,，物業(yè)企業(yè)不擔(dān)責(zé)。只有自管小區(qū)通過(guò)選擇性地購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn),，才能做到最大程度減少業(yè)主的風(fēng)險(xiǎn),。

根據(jù)初步調(diào)查，小區(qū)范圍小,，管理成本比例高,，特別是建筑面積3萬(wàn)平方米以下的高層，如果公共收益不是比較豐盛,，自管不是太容易的事,，而建筑面積較大的小區(qū)，管理成本比例低,，更容易獲得豐盛的經(jīng)濟(jì)積余,。

例如，深圳蓮花山莊,，由528棟獨(dú)立別墅和4棟小高層組成,，小區(qū)占地面積2.5平方公里，物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn):小高層1元,，別墅1.5元/平方,，這種物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不用說(shuō)在深圳,，就是在內(nèi)陸經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后的長(zhǎng)沙,，打著燈籠也找不到。盡管這么低的物業(yè)費(fèi),，該小區(qū)自管的第一年,，實(shí)現(xiàn)了積余一百多萬(wàn)元,；江蘇無(wú)錫的春江花園小區(qū)，建筑面積55萬(wàn)平方米,，3000戶(hù),，物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn):多層0.5元、高層1元,，自管8年了,，始終保持這么個(gè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，整個(gè)小區(qū)打扮的像個(gè)花園,，如此飄亮的老小區(qū),，整個(gè)長(zhǎng)沙包括新小區(qū)，沒(méi)有可比的,。

盡管如此,，還利用積余的錢(qián)給每位業(yè)主發(fā)福利。這就充分說(shuō)明,，并不是自管只能局限于規(guī)模小的小區(qū),，而是規(guī)模大相對(duì)更容易。因?yàn)?，管理方式?jīng)]有變,，還是采用項(xiàng)目經(jīng)理管理的老套路，只是由過(guò)去的物業(yè)公司老板,，換成了全體業(yè)主是老板,，更因?yàn)槔习遄兞耍瑯I(yè)主真正成了小區(qū)的主人,，因此,，人性化管理自然而然生成。

筆者深入了解物業(yè)管理概念,，經(jīng)過(guò)半年左右的實(shí)踐,，完全有能力勝任項(xiàng)目經(jīng)理的工作。這就說(shuō)明,，物業(yè)管理的好壞,，關(guān)鍵在于項(xiàng)目經(jīng)理的服務(wù)意識(shí)和工作責(zé)任心，技術(shù)含量其次,。

以上一點(diǎn)心得,，來(lái)自于筆者所在的長(zhǎng)沙東成大廈自管實(shí)踐和學(xué)習(xí)，并總結(jié)多個(gè)自管小區(qū)的經(jīng)驗(yàn)和積累,，希望能給后來(lái)實(shí)行自管和正在準(zhǔn)備自管的朋友們帶來(lái)有益的幫助,。