今年以來,，各地頻現(xiàn)搶房狂潮,，數(shù)萬人搶百套房，拿著全款排長龍搶房的新聞不絕于耳,，整個房地產(chǎn)市場再次陷入瘋狂,。

這種情況下，照理說房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該喜笑顏開,，畢竟是財(cái)源廣進(jìn),。然而很少有人注意到，一些地產(chǎn)債不受待見,，遭遇拋售狂潮,，很多開發(fā)商窮途末路，正奔跑在違約的路上,。

1,、高杠桿瀕臨破裂

4月,，地產(chǎn)大佬華夏幸福資金鏈問題引起關(guān)注，上交所提出18個問題直指債務(wù)風(fēng)險,。

5月,，天津龍頭房企天房集團(tuán)驚爆1800億負(fù)債，差點(diǎn)炸響地產(chǎn)債務(wù)違約第一雷,。

這些不是個案,，而是行業(yè)危機(jī)，整個地產(chǎn)行業(yè)資金吃緊,。Wind數(shù)據(jù)顯示,，2017年全年，136家上市房企平均負(fù)債率達(dá)到79.1%,，為2005年以來的最高位,。

市場有人統(tǒng)計(jì)，如果按照集中度占行業(yè)15%的11家大型房企總負(fù)債8萬億來算的話,，整個房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)債總額可能達(dá)到了50萬億，相當(dāng)于去年GDP的60%,。

違約風(fēng)險提高,，向來嗅覺最靈敏的投資機(jī)構(gòu)們，已經(jīng)大面積出逃地產(chǎn)債,。

據(jù)Wind統(tǒng)計(jì),，5月9日地產(chǎn)債成交量72.79億元，5月10日攀升至84.54億元,，而此前日均成交量只有35億,，成幾倍的放大集中性拋售交易，呈現(xiàn)出對地產(chǎn)債未來走勢的集體看空,。

而這還僅僅只是開始,。

2015、2016兩年,，在地產(chǎn)牛市的助推下,，全國房企瘋狂發(fā)債，這些債務(wù)將在2018-2019年集中進(jìn)入兌付期,。

海通證券姜超指出,，2018年地產(chǎn)債需要償付的規(guī)模為1613億，是2017年的2.3倍,。同時存續(xù)地產(chǎn)債在2018年進(jìn)入回售期的超過3800億,，2019年也有接近3700億，規(guī)模之大史無前例,。

隨著市場悲觀情緒的發(fā)酵,，哪怕是上市公司、地產(chǎn)龍頭，發(fā)債也已經(jīng)無人問津,，被迫中止,。

5月28日，碧桂園擬發(fā)行的一筆200億額度小公募債,，中止,。

5月29日，廣州富力地產(chǎn)非公開發(fā)行60億的2018年住房租賃專項(xiàng)公司債券,，中止,。

5月30日，房地產(chǎn)企業(yè)合生創(chuàng)展集團(tuán)2018年非公開發(fā)行公司債券31億,，中止,。

償債高峰期前夕，房地產(chǎn)開發(fā)商集體高杠桿瀕臨破裂,。

2,、高利貸饑不擇食

還記得2016年，那時候天天爆出地王,，地產(chǎn)開發(fā)商風(fēng)光無限,。

當(dāng)全社會都要過冬的時候，唯獨(dú)開發(fā)商錢多得沒地方投,，拼命買地,。

結(jié)果兩年后，當(dāng)時拍的地,，現(xiàn)在該拿出來開盤了,，卻不小心遇到政府限價。這是硬生生要讓開發(fā)商割肉??！

可開發(fā)商又不是做慈善的，能束手就擒嗎,？于是開發(fā)商就想捂盤惜售,，等著政策稍微寬松，屆時房價上漲的幅度或許能抵了多出來的融資成本,?？蓻]想到政策并沒有放松的跡象，反倒越來越緊了,，還遭遇整個宏觀環(huán)境的收縮,。

借的錢是要還的，資金是有成本的,，扛不起的開發(fā)商只能退而求其次了,，開盤可以,，全款優(yōu)先，通過縮短資金回籠周期來降低融資成本的方式止損,。

而金融去杠桿硬是給本就缺錢的開發(fā)商補(bǔ)了一刀,。

在史上最嚴(yán)監(jiān)管的背景下，去年銀信通道和銀證通道被斬?cái)?，今年資管新規(guī)出臺,，都是直指房地產(chǎn)融資，目的就是要掐斷房地產(chǎn)和銀行的藕斷絲連,。

現(xiàn)在,，據(jù)說銀行辦理開發(fā)貸要求極為嚴(yán)苛，要求四證齊全,，同時還要滿足自有投入資金不得低于30%,，否則免談。這其實(shí)就是變著法的不給你貸款,，因?yàn)槟玫仉A段根本不可能有四證,。很多銀行，甚至開發(fā)貸這一整塊都已經(jīng)沒額度了,。

而另一塊大頭的資金來源叫前端融資,，之前主要來自信托、基金和民間資本,。前兩者如今是別想了，而民間資本就是高利貸,，相比去年基本都漲了50%以上,，但還是有人搶，為什么,？

因?yàn)殚_發(fā)商現(xiàn)在每年光還利息就已經(jīng)是壓力山大,。動輒就要幾十到上百億，一些上市的大公司,，恐怕要接近千億,。所以他們才被迫接受這么高的利率融資，如果不繼續(xù)融資,，可能連利息都還不起了,。

但融資的后果就是未來的利息支出更貴，飲鴆止渴,。

3,、寒冬下尸橫遍野

最近，限購搖號產(chǎn)生諸多怪相,。

深圳要獲得搖號資格,，必須先繳500萬誠意金,；

杭州搖號要預(yù)存150萬，最后還出現(xiàn)3000人搶177套房子的景象,；

在成都,，出現(xiàn)了400套房源超過5萬人搖號的壯觀場景；

西安也是700套房子被5000人搖號……

于是,，很多人在猜測,，失敗的調(diào)控會不會取消放松？

偽磚家認(rèn)為,，這些案例恰恰說明,，一些投機(jī)資金和炒作資金，仍在利用政策漏洞,，伺機(jī)而動,，只要政策有些許風(fēng)吹草動，炒作者便可能蜂擁而至,。因此,，決策層不會放松調(diào)控，反而會進(jìn)一步完善調(diào)控,。

未來基本可以肯定,，在很長一段時間，房地產(chǎn)調(diào)控仍將延續(xù)“緊”的基調(diào),，依然要做到“目標(biāo)不動搖,、力度不放松”。

同樣可以預(yù)期的是,，在去杠桿和金融嚴(yán)監(jiān)管的大背景下,，房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本會大幅上升，房地產(chǎn)行業(yè)將重新洗牌,，很多拿不到資金的中小開發(fā)商將關(guān)門倒閉或退出市場,。

2018-2019年，是地產(chǎn)債大規(guī)模到期的2年,，也將是房地產(chǎn)市場大洗牌的2年,，大量開發(fā)商可能會被兼并，大量的項(xiàng)目會爛尾,。

可能聰明的開發(fā)商們會在銷售上,，竭盡所能，盡快回款以圖自救,，傻一點(diǎn)的基本就是停工爛尾,，用裝死的方式冬眠，但跟冬眠唯一不同的是,，他不知道這個冬天會有多長,。

開發(fā)商其實(shí)跟購房人是一樣的,，大家都是在賭。而他們過去都賭贏了,，以前敢于逆勢擴(kuò)張的,，最后等調(diào)控一放松都發(fā)財(cái)了，反倒是保守的一調(diào)控就收手的最后都出局了,。所以現(xiàn)在才會有這么多開發(fā)商仍然去賭命,。

只是賭場上沒有常勝將軍，只要這個房地產(chǎn)冬天,，稍微長一點(diǎn),，可能就會尸橫遍野！