需要重點(diǎn)提示的是,，土地增值稅清算項(xiàng)目并非皆可預(yù)征,，房企特殊情形不預(yù)征土地增值稅，其實(shí)質(zhì)是納稅人遞延納稅,。

一是當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定不預(yù)征土地增值稅的,，也應(yīng)在取得收入時(shí)先到稅務(wù)機(jī)關(guān)登記或備案；

二是營(yíng)改增后,，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅,。

三是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的,，土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款,；

四是對(duì)未按預(yù)征規(guī)定期限繳納稅款的，從限定的繳納稅款期限屆滿(mǎn)之次日起加收滯納金,。預(yù)征土地增值稅,，國(guó)家財(cái)稅部門(mén)只是作了原則性的規(guī)定，具體執(zhí)行則是依據(jù)各省市稅務(wù)機(jī)關(guān)的政策法規(guī),。

對(duì)于確定暫不清算的可清算項(xiàng)目,，主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)定期作出評(píng)估，根據(jù)項(xiàng)目情況,、稅收收入進(jìn)度情況,、清算審核工作安排情況確定清算申報(bào)時(shí)間，并通知納稅人辦理清算申報(bào),。納稅人接到地稅機(jī)關(guān)清算申報(bào)通知后,，停止該項(xiàng)目土地增值稅預(yù)繳。依據(jù)國(guó)家財(cái)稅部門(mén)相關(guān)稅收政策法規(guī)以及省市稅務(wù)機(jī)關(guān)稅收征管實(shí)踐,，筆者經(jīng)歸納梳理,，確認(rèn)土地增值稅暫不預(yù)征的十二種特殊情形，供房企納稅人計(jì)算申報(bào)預(yù)繳土地增值稅時(shí)參考和借鑒,。

《北京市地方稅務(wù)局北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)稅收問(wèn)題的公告》2013年第3號(hào)規(guī)定,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照政策規(guī)定銷(xiāo)售各類(lèi)保障性住房取得的收入，暫不預(yù)征土地增值稅,。保障性住房是指各級(jí)人民政府或者指定經(jīng)營(yíng)單位回購(gòu)的廉租住房,、公共租賃住房,，以及按照政策規(guī)定向特定對(duì)象銷(xiāo)售的經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品房（含比照經(jīng)濟(jì)適用住房,、限價(jià)商品房管理）等具有保障性質(zhì)的各類(lèi)住房,。此外，上海,、廣州,、天津、遼寧,、山東,、福建、湖北,、四川等省市均明確規(guī)定保障房暫不預(yù)征土地增值稅,。

經(jīng)濟(jì)適用住房,，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),、供應(yīng)對(duì)象和銷(xiāo)售價(jià)格,，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。納稅人承建經(jīng)政府有關(guān)部門(mén)認(rèn)定的經(jīng)濟(jì)適用住房不預(yù)征土地增值稅,，竣工決算后,，按規(guī)定征免土地增值稅。如《廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于我市土地增值稅預(yù)征率的公告》廣州市地方稅務(wù)局公告2015年第12號(hào)第一條第四款明確,，對(duì)符合廣州市人民政府“廉租住房”,、“公共租賃住房”及“經(jīng)濟(jì)適用住房（含解困房）”規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，暫不預(yù)征土地增值稅,，待其項(xiàng)目符合清算條件時(shí)按規(guī)定進(jìn)行清算,。

《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算工作的通知》（甬地稅二〔2009〕104號(hào)）第一條規(guī)定，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房,、廉價(jià)房,、村民拆遷安置房等實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)且增值率明顯低于土地增值稅起征點(diǎn)的項(xiàng)目，經(jīng)納稅人申請(qǐng),，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后可暫不預(yù)征土地增值稅,。其余房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須按規(guī)定先實(shí)行預(yù)征，待符合清算條件時(shí)再進(jìn)行結(jié)算,。

《重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策執(zhí)行問(wèn)題的公告》（2014年第9號(hào)）第四條第四款規(guī)定,，以下類(lèi)型的房地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)住宅轉(zhuǎn)讓不預(yù)征土地增值稅：1．棚戶(hù)區(qū)或危舊房改造安置房項(xiàng)目,；2．經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目,；3．政府實(shí)施的征地（拆遷）安置房項(xiàng)目,；4．符合國(guó)家規(guī)定的其他保障性住宅項(xiàng)目,。

《關(guān)于營(yíng)業(yè)稅,、資源稅,、土地增值稅若干征稅問(wèn)題的通知》（豫地稅發(fā)[1997]160號(hào)）對(duì)安居工程住宅房的轉(zhuǎn)讓所預(yù)收房款（定金）,，暫不預(yù)征土地增值稅,。凡價(jià)格在20000元/平方米以下的單套房屋,，預(yù)征率仍按《河南省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅若干政策的通知》（豫地稅發(fā)〔2010〕28號(hào)）的規(guī)定執(zhí)行,，即：1.普通標(biāo)準(zhǔn)住宅1.5%；2.除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅3.5%,；3.除上述1,、2項(xiàng)以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目4.5%；4.經(jīng)政府批準(zhǔn)建設(shè)的保障性住房0.5%。對(duì)價(jià)格在20000元/平方米（含）以上的單套房屋,，預(yù)征率為6%,。

《甘肅省地方稅務(wù)局印發(fā)〈甘肅省土地增值稅預(yù)征辦法〉和〈甘肅省土地增值稅預(yù)征清算辦法〉的通知》（甘地稅函發(fā)〔2006〕206號(hào)）第六條規(guī)定，稅收政策規(guī)定的以下減免稅項(xiàng)目，可以不預(yù)征土地增值稅,。(一)經(jīng)各級(jí)政府部門(mén)批準(zhǔn)建造銷(xiāo)售的經(jīng)濟(jì)適用住房。是指由政府提供政策優(yōu)惠,，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),、供應(yīng)對(duì)象和銷(xiāo)售價(jià)格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。(二)因國(guó)家建設(shè)需要依法征用,、收回的房地產(chǎn)給予納稅人的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償；(三)因城市規(guī)劃,、國(guó)家建設(shè)需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的收入；(四)其他符合免征土地增值稅的情形。符合減免稅規(guī)定的納稅人應(yīng)當(dāng)在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目登記或申報(bào)時(shí)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提交減免稅申請(qǐng),。經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核認(rèn)為符合減免稅條件的,，可以不預(yù)征土地增值稅,。

《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的公告》 蘇地稅規(guī)〔2016〕2號(hào)第三條明確，公共租賃住房,、廉租住房,、經(jīng)濟(jì)適用房、城市和國(guó)有工礦棚區(qū)改造安置住房等保障性住房,，仍暫不預(yù)征,。

陜西省地稅局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的公告(陜西省地稅局公告2012年第3號(hào))第二條規(guī)定,，對(duì)符合《陜西省保障性住房管理辦法(試行)》規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目暫不預(yù)征土地增值稅,，待其項(xiàng)目符合清算條件時(shí)按規(guī)定進(jìn)行清算。因此,，自2013年2月1日起,，對(duì)符合《陜西省保障性住房管理辦法（試行）》第二條規(guī)定的廉租住房、公共租賃住房,、經(jīng)濟(jì)適用住房,、限價(jià)商品住房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可暫不預(yù)征土地增值稅，待其項(xiàng)目符合清算條件時(shí)按規(guī)定進(jìn)行清算,。列入舊城改造的安置項(xiàng)目不再享受不預(yù)征土地增值稅的優(yōu)惠,。

《山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法》的公告山東省地方稅務(wù)局公告2017年第5號(hào) 第十七條明確，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)處置利用地下人防設(shè)施建造的車(chē)庫(kù)（位）等設(shè)施取得的收入,，不預(yù)征土地增值稅,。根據(jù)《中華人民共和國(guó)人防法》規(guī)定，國(guó)家鼓勵(lì),、支持企業(yè)事業(yè)組織,、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人，通過(guò)多種途徑、投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè),；人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理,，收益歸投資者所有。國(guó)家保護(hù)人民防空設(shè)施不受侵害,。禁止任何組織或者個(gè)人破壞、侵占人民防空設(shè)施,。因此,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目按規(guī)定建設(shè)的人防工程產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬于國(guó)家所有，其投資者處置利用地下人防設(shè)施建造的車(chē)庫(kù)（位）等設(shè)施不能實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移,，取得的收入不應(yīng)視為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入,。在清算申報(bào)時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)處置利用地下人防設(shè)施建造的車(chē)庫(kù)（位）等設(shè)施取得的收入,，不計(jì)入土地增值稅收入,，凡按規(guī)定無(wú)償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的,，準(zhǔn)予扣除相關(guān)成本,、費(fèi)用。

青島市地方稅務(wù)局關(guān)于貫徹落實(shí)《山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法》若干問(wèn)題的公告青島市地方稅務(wù)局公告2018年第4號(hào)第三條第二款,，明確了關(guān)于土地增值稅預(yù)征問(wèn)題：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓經(jīng)政府批準(zhǔn)建設(shè)的保障性住房和拆遷返還住房取得的收入，暫不預(yù)繳土地增值稅,，但應(yīng)當(dāng)在取得收入后次月15日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào),、備案。 

自二00五年五月一日起執(zhí)行的《陜西省土地增值稅預(yù)征暫行辦法》第六條明確,， 有下列情形之一的,，(一)經(jīng)濟(jì)適用房;(二)列入城鎮(zhèn)舊城改造的安置項(xiàng)目。

《武漢市地稅局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅征收管理工作的通知》武地稅發(fā)[2010]62號(hào)第一條第三款,，明確了土地增值稅預(yù)收管理的問(wèn)題：納稅人預(yù)售新建經(jīng)濟(jì)適用房或工業(yè)園區(qū)內(nèi)廠(chǎng)房車(chē)間,，應(yīng)填報(bào)《預(yù)售經(jīng)濟(jì)適用房或工業(yè)園內(nèi)廠(chǎng)房車(chē)間收入不預(yù)征土地增值稅審批表》，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)稅政部門(mén)審批批準(zhǔn)后,，土地增值稅暫不實(shí)行預(yù)征,，在土地增值稅清算時(shí)據(jù)實(shí)征收。對(duì)新建經(jīng)濟(jì)適用房或工業(yè)園內(nèi)廠(chǎng)房車(chē)間項(xiàng)目腫的其他房地產(chǎn),，應(yīng)分開(kāi)核算,，并按規(guī)定預(yù)征土地增值稅；凡未分開(kāi)核算的,，對(duì)該項(xiàng)目一律按規(guī)定預(yù)征土地增值稅,。

來(lái)源：中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師協(xié)會(huì)，作者：樊其國(guó)