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年報(bào)季報(bào)都出了,，最近一段時(shí)間唱衰華夏的文章層出不窮,，隨著上交所的18摸到達(dá)頂峰，有些水平還不錯(cuò),，而且基本都對(duì)著華夏的軟肋——現(xiàn)金流和應(yīng)收款,，刀刀致命，董秘召開機(jī)構(gòu)業(yè)績(jī)發(fā)布說明會(huì)也好,，接受新聞機(jī)構(gòu)采訪也罷,，乃至老王破天荒第一次親自主持股東大會(huì)，當(dāng)場(chǎng)效果不錯(cuò),，但是隨后更多黑文繼續(xù)出爐對(duì)準(zhǔn)這兩個(gè)軟肋猛錘,，誰叫華夏的商業(yè)模式天生招黑呢？ 今天咱不談什么財(cái)務(wù)指標(biāo),，也不談今后的發(fā)展如何,，現(xiàn)在的估值是否低估，只談?wù)勍顿Y華夏的大邏輯 一,、 華夏在做一件什么事情,？ 華夏在做一件什么事情，個(gè)人理解就一句話——致力于中國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,。承接產(chǎn)業(yè)外溢,，解決大城市病，反正就是誠(chéng)心正意做產(chǎn)業(yè)新城,，當(dāng)然假如你一定要認(rèn)為他是圈地賣房子,，黑心地產(chǎn)商，那我也沒話可說,。 我只說幾個(gè)數(shù)字  華夏幸福累計(jì)總簽約額4974億,，累計(jì)落地投資額1085億（17年落地投資需要在18年進(jìn)行結(jié)算，根據(jù)董秘在機(jī)構(gòu)業(yè)績(jī)說明會(huì)上披露的數(shù)據(jù),，估計(jì)在900億,，所以累計(jì)落地投資額實(shí)際已經(jīng)有2000億），誰家圈地賣房還到處招商,，你問問恒大碧桂園干不干這事,？ 二、 地方政府對(duì)于華夏的態(tài)度 關(guān)于華夏的商業(yè)模式,，此處不再掃盲,，簡(jiǎn)單說就是政府劃一塊區(qū)域給華夏,，華夏來幫你打造一座產(chǎn)業(yè)新城，給政府帶來產(chǎn)業(yè),，稅收,，GDP，政府不用出一分錢,，也沒有剛性負(fù)債,，干得不好我自己滾蛋,，干得好了園區(qū)內(nèi)新增財(cái)政收入做為你支付我投入以及回報(bào)的資金來源,。這是啥生意，政府是不是穩(wěn)賺不賠,？所以別再糾結(jié)什么45%的落地投資額返還是不是暴利,，華夏所有賺的利潤(rùn)都要靠自己去幫政府實(shí)現(xiàn)新增財(cái)政收入，否則政府不會(huì)買單,。所以華夏的PPP是另類PPP,，不同于那些基建，環(huán)保,，政府必須在財(cái)政預(yù)算內(nèi)給予支付,。你別吹你干了多少活，只要你沒給政府帶來收益,，干多少都是白干,，沒錢給你。這算不算政治正確,？我不知道,，反正我要是縣長(zhǎng)我肯定樂意。 三,、 應(yīng)收賬款的安全性和今年預(yù)期 17年年報(bào)應(yīng)收款大幅增加,，18年一季報(bào)繼續(xù)增加，所有看衰的文章重點(diǎn)都在此,。那這里咱就看看華夏2010年至今到底和政府結(jié)算了多少園區(qū)收入,，政府又給了多少回款，所有數(shù)據(jù)都來自于年報(bào)及季度經(jīng)營(yíng)簡(jiǎn)報(bào),。  截止2018年1季度,，累計(jì)政府確認(rèn)園區(qū)結(jié)算953.3億，累計(jì)政府回款710.3億,，回款率74.5%,。政府還欠243億，很多嗎,？看絕對(duì)數(shù)的確不少,，政府會(huì)賴賬嗎,？我感覺不會(huì)，你干得好好的他干嘛要賴你,；政府干嘛欠那么多沒支付,？請(qǐng)看第二點(diǎn)，他兜里沒錢呀,；政府為毛兜里沒錢呢,？因?yàn)橥顿Y落地了，有建設(shè)期,，貢獻(xiàn)稅收還少,，因?yàn)榄h(huán)京環(huán)雄地產(chǎn)冰凍，政府沒法多賣地,，因?yàn)楫惖貜?fù)制剛起步幾年,，很多園區(qū)還在開發(fā)建設(shè)中，反正不是不付,，是地主家真沒余糧,，或者說華夏給政府帶來的新增財(cái)政收入（含賣地收入）跟不上華夏的招商落地速度和園區(qū)開發(fā)。那么問題來了,，招商落地多,，園區(qū)建設(shè)得好，這到底是好事還是壞事,，要說是好事吧,，政府的財(cái)力一下子還跟不上，造成你的應(yīng)收款大幅增長(zhǎng),，然后被各種黑,；要說是壞事吧，那我先踩個(gè)剎車不干了,，園區(qū)也停他個(gè)半年,，招商投資也別落地了，等政府慢慢把錢給結(jié)了我再干,，好像也不大好,，畢竟現(xiàn)在園區(qū)開發(fā)越好，招商更有競(jìng)爭(zhēng)力,，落地投資越多,，今后政府的財(cái)政收入增加越多。所以呢,，活還是要擼起袖子加油干,，干得越好，他兜里錢自然會(huì)慢慢變多,，政府對(duì)你越滿意,，只要他兜里有錢怎么可能賴你,，否則倒真可能收不回來，你也不可能去和他打官司啊,，自古民不和官斗,，是不是這么個(gè)理？所以呢應(yīng)收賬款能否收回全看你華夏活好不好,，活好了,，你好他也好。所以華夏今后若干年應(yīng)收賬款肯定還會(huì)持續(xù)增長(zhǎng),，這里再告訴你們一個(gè)秘密,，11年到17年，政府回款年化增長(zhǎng)率是33%,，現(xiàn)在知道為毛華夏是萬年35%了吧,。最后再拍一下腦袋，今年華夏園區(qū)結(jié)算500億（產(chǎn)服收入400+基建100）,，政府回款300億，應(yīng)收賬款增加200億接近400億,，我就問你怕不怕,，怕的話只能和華夏就此別過，他不是你的菜,。 四,、 現(xiàn)金流到底如何 說到現(xiàn)金流，咱不用正規(guī)的財(cái)務(wù)上的什么經(jīng)營(yíng)性,，投資性,，籌資性，簡(jiǎn)單粗暴點(diǎn),，就是能收多少錢,，要花多少錢，夠不夠用,，不夠的話怎么辦,。 先說能收多少錢： 政府回款 300億 賣房1600億，算收個(gè)一半吧800億 合計(jì)1100億,，沒問題吧,，你要說這數(shù)據(jù)還樂觀我只能吐血了。 再說要花多少錢： 最簡(jiǎn)單的算法,，一季報(bào)里經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流支出251億+投資性現(xiàn)金流支出36億,，合計(jì)287億，再乘以4大概1148億,，另外再加1500億有息負(fù)債的100億利息,，總計(jì)1250億的樣子,。收支相抵還差150億，讓吳中兵再去籌個(gè)150億就是了,，貌似已經(jīng)搞定了20億美元債,，也差不多了。 再來個(gè)稍許精確點(diǎn)的,，具體數(shù)字根據(jù)17年年報(bào)和18年季報(bào)簡(jiǎn)單推算,，各位可以自行拍下腦袋，模糊的正確即可 員工工資和社保 100億,， 支付各種稅費(fèi) 130億 銷售及管理費(fèi)用 100億 有息負(fù)債利息 100億 園區(qū)基礎(chǔ)建設(shè) 70億 18年地產(chǎn)施工面積4300萬平,，按照單位建安成本3000來計(jì)算，平均2.5年周期,，當(dāng)年投入500億 買地支出,，這要和政府支付多少園區(qū)回款匹配，上面說了300億回款,，你怎么也得買個(gè)200億的地吧 上述合計(jì)1200億,，大差不差，就這樣吧,，其實(shí)已經(jīng)很謹(jǐn)慎地計(jì)算了（期間費(fèi)用里包含了工資,，我這里已經(jīng)重復(fù)計(jì)算了） 所以呢，現(xiàn)金流也沒啥大問題,，說資金鏈要斷裂的可以洗洗睡了,。 最后總結(jié)一下，投資華夏的大邏輯就是 1,、 華夏在做一件利國(guó)利民的大事 2,、 地方政府很歡迎華夏 3、 應(yīng)收賬款增加是華夏活太好,，地方財(cái)政有點(diǎn)跟不上節(jié)奏,，隨著全國(guó)復(fù)制鋪開，華夏可以騰挪的空間也大,，財(cái)政吃緊的地方落地可以緩緩,，有錢的地主家可以加快開發(fā)速度 4、 現(xiàn)金流不能說寬裕,，或許還有點(diǎn)緊張,，但也不是不能克服，量入為出,，日子總還過得下去 華夏好還是不好,，各位自行判斷，不黑不吹,，或許他會(huì)成為偉大的公司,，你我一起收獲滿滿,，或許他餅畫得太大，你我一起關(guān)燈吃面,。 最后一段打油詩送給大家： 不要慫,，就是干，三分天注定七分靠打拼,，十分全靠賭國(guó)運(yùn),； 買華夏，并肩走,，贏了天下入我手,，輸了意淫解千愁。 |
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