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【案情】 2004年,，被告高某等十人為購買住房或商鋪而向原告建設(shè)銀行南寧某支行申請個人住房或商用房按揭貸款,，并分別與該銀行及南寧某房開有限公司簽訂了《個人借款合同（抵押加階段性保證）》,。其中高某向銀行借款53萬元，借款期限為20年,。各方約定在高某所購住房取得《房屋所有權(quán)證》并辦妥現(xiàn)房抵押登記之前,，對上述借款由房開商提供階段性連帶保證責(zé)任。2004年10月22日,，銀行和高某共同向南寧市房屋產(chǎn)權(quán)交易中心就在建期間的高某所購住房辦理了《預(yù)購商品房貸款抵押登記證明》,。同日，銀行向高某發(fā)放了貸款53萬元,。然而截止至2009年2月28日,，高某累計拖欠應(yīng)償還的貸款本息達(dá)30期。根據(jù)合同約定,，銀行有權(quán)解除合同,，收回已發(fā)放貸款本息，并有權(quán)依法處分抵押物或要求保證人履行保證責(zé)任,。建設(shè)銀行南寧某支行多次追索未果,，遂以高某等十名購房者貸款逾期未還構(gòu)成根本違約為由，分十個案子向興寧區(qū)法院提起訴訟,，要求十名購房者歸還貸款本息及為實(shí)現(xiàn)債權(quán)的律師費(fèi)用,，并要求房地產(chǎn)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任。 法院經(jīng)審理認(rèn)為,，原告依約發(fā)放貸款履行了合同義務(wù),，借款人在收取款項后未按期償還，且在原告起訴后對違約行為亦未采取任何補(bǔ)救措施,，其行為已構(gòu)成根本性違約,，遂支持原告解除合同和提前收回貸款本息的訴求。房開商向銀行所作階段性連帶責(zé)任保證,，該保證的“階段性”并非對保證期間的約定,，而是房開商保證責(zé)任解除期間,，故“階段性保證”實(shí)為附解除條件的保證合同,。依據(jù)《合同法》第四十五條的規(guī)定，附解除條件的合同,，自條件成就時失效,。因高某等十人尚未取得所購房屋產(chǎn)權(quán)證及辦妥現(xiàn)房抵押形態(tài)的抵押登記，故保證合同所附解除條件尚未成就,，原告有權(quán)要求房開商承擔(dān)相應(yīng)的保證責(zé)任,。同時，因借款人以在建期房辦理了預(yù)購商品房抵押登記,，從而使銀行對在建期房享有了抵押權(quán),，故在借款人尚未取得房屋所有權(quán)證并辦妥現(xiàn)房抵押登記之前,，該批房屋按揭貸款既有借款人自己提供的期房按揭物保又有房開商提供的階段性連帶責(zé)任保證，即“抵押加階段性人?！?，依據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，同一債權(quán)既有保證又有物的擔(dān)保的,，保證人對物的擔(dān)保以外的債權(quán)承擔(dān)保證責(zé)任,。故法院判決借款人如不能償還借款本息，銀行有權(quán)就處理抵押期房所得價款優(yōu)先受償,，抵押物價款不足清償?shù)牟糠?，由房開商清償。綜上所述,，法院一審判決解除合同并由高某等十人償還貸款本息,，確認(rèn)銀行對處分借款人自己提供的抵押物所得價值享有優(yōu)先受償權(quán)；在銀行處理抵押物所得價款不足以清償債務(wù)時,，不足部分由房開商承擔(dān)補(bǔ)充責(zé)任,；駁回銀行要求支付律師費(fèi)的訴求。 【法理評析】 高某等十人分別與建設(shè)銀行南寧某支行及房開商簽訂的《個人借款合同（抵押加階段性保證）》,，系締約各方真實(shí)的意思表示,，合同內(nèi)容沒有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,，應(yīng)為合法有效,，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。以高某案件為例,，銀行發(fā)放的同一筆貸款共涉及三種擔(dān)保方式：一為高某向房開商購買用以抵押的房屋在取得房產(chǎn)證以后辦理的現(xiàn)房抵押形態(tài)之抵押,；二為房開商承擔(dān)的階段性連帶責(zé)任保證。這兩種擔(dān)保方式均約定在同一份借款合同中,；第三種擔(dān)保方式為高某以在建期房辦理預(yù)購商品房貸款抵押之期房按揭擔(dān)保,，該擔(dān)保方式并非依據(jù)《個人借款合同（抵押加階段性保證）》里的約定而設(shè)立。具體分析如下：1,、“階段性保證”擔(dān)保的效力：保證合同屬于民事合同,，基于意思自治及合同自由原則，只要不違背法律,、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,，當(dāng)事人對合同的效力可以自行約定附一定的條件，以作為控制意思表示效果發(fā)生與消滅手段的合同附款,?！半A段性保證”的約定充分顯示了締約各方在締約時已考慮相互之間利益的平衡及貸款回收的安全，系締約各方自愿協(xié)商的結(jié)果,，并未損害國家及社會公共利益,，故可認(rèn)定“階段性保證”擔(dān)保的效力,。房開商向原告所作階段性連帶責(zé)任保證，該保證的“階段性”并非對保證期間的約定,，而是房開商保證責(zé)任解除期間,，故“階段性保證”實(shí)為附解除條件的保證合同。依據(jù)《合同法》第四十五條的規(guī)定,，附解除條件的合同,，自條件成就時失效。由于購房人高某尚未取得所購房屋產(chǎn)權(quán)證及辦妥現(xiàn)房抵押形態(tài)的抵押登記,，故保證合同所附解除條件并沒有成就,，原告有權(quán)要求房開商承擔(dān)相應(yīng)的保證責(zé)任。2,、關(guān)于現(xiàn)房抵押：雖然高某用以抵押的所購房屋尚未取得《房屋所有權(quán)證》及辦妥合同約定的抵押登記,，但依據(jù)《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，不動產(chǎn)抵押不登記僅不發(fā)生物權(quán)效力,，但抵押合同有效成立,，據(jù)此，可以認(rèn)定《個人借款合同》中抵押條款的效力,?；诂F(xiàn)房抵押形態(tài)的抵押登記尚未辦理，合同約定現(xiàn)房抵押形態(tài)的安全物保尚未能有效設(shè)立,，故銀行尚不能依據(jù)該合同對抵押物享有抵押權(quán),。3、關(guān)于預(yù)購商品房貸款抵押的效力：在借款合同簽訂以后,，高某即以其向房開商購買尚未取得產(chǎn)權(quán)證的在建期房向建設(shè)銀行南寧某支行抵押貸款,，并辦理了預(yù)購商品房貸款抵押登記，該期房按揭擔(dān)保方式符合非典型擔(dān)保的特征,。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》第四十七條“以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的,，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效”的規(guī)定,，可以認(rèn)定此種擔(dān)保方式的抵押權(quán)效力,。據(jù)此，原告對在建期房的抵押權(quán)自預(yù)購商品房貸款抵押登記時設(shè)立,。當(dāng)然,，此種期房按揭擔(dān)保方式有別于借款合同里約定的取得房產(chǎn)證后辦理的現(xiàn)房抵押,。 原告依約發(fā)放貸款,，履行了合同約定的義務(wù)。高某在收取款項后未按期償還,，已構(gòu)成違約,，依法應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任,。然而，在原告訴至法院直至庭審法庭辯論終結(jié)前,，高某仍未對自己的違約行為采取任何補(bǔ)救措施以彌補(bǔ)原告所受損失,，其行為已危及銀行債權(quán)致使銀行訂立合同的意圖不能實(shí)現(xiàn)。據(jù)此,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定高某的行為已構(gòu)成根本性違約,。該行為是一種較為嚴(yán)重的違約行為，依法可直接賦予原告解除合同的權(quán)利,。原告作為守約一方,，依法有權(quán)在要求違約方繼續(xù)履行和解除合同之間作出選擇。現(xiàn)原告依據(jù)合同約定行使約定解除權(quán)并以訴訟方式向被告履行了通知義務(wù),，其解除合同的訴請應(yīng)當(dāng)予以支持,。由于解除權(quán)是形成權(quán)，根據(jù)權(quán)利人一方的行為就能夠引起民事權(quán)利設(shè)立,、變更和終止,，故前述《個人借款合同》自訴狀送達(dá)高某之日解除。對原告要求高某提前償還借款本金及相應(yīng)利息的訴求亦應(yīng)予以支持,。高某如不能按判決確定的履行期間清償上述債務(wù),，依法應(yīng)以其抵押財產(chǎn)承擔(dān)抵押擔(dān)保責(zé)任，原告有權(quán)就該抵押物優(yōu)先受償,。因借款合同對律師費(fèi)問題未作明確約定,，故原告要求被告清償其為實(shí)現(xiàn)本案債權(quán)所支付律師代理費(fèi)的訴求依據(jù)不足，法院不予支持,。 關(guān)于房開商應(yīng)否承擔(dān)原告訴請的連帶保證責(zé)任問題：在高某未能就取得房產(chǎn)證之抵押物設(shè)定安全物保以前,，房開商階段性保證的任務(wù)尚未完成。盡管高某在簽訂《個人借款合同》后又以在建期房辦理了預(yù)購商品房貸款抵押登記,，從而使貸款銀行對在建期房享有了抵押權(quán),，但此種期房按揭擔(dān)保方式并非依據(jù)借款合同而設(shè)立。由此,，在高某所購房屋尚未取得《房屋所有權(quán)證》并辦妥合同約定現(xiàn)房抵押登記之前,，原告同一筆貸款既有房開商提供的階段性連帶責(zé)任保證又有高某提供的期房按揭擔(dān)保這兩種擔(dān)保方式同時存在。依據(jù)《擔(dān)保法》第二十八條“同一債權(quán)既有保證又有物的擔(dān)保的,，保證人對物的擔(dān)保以外的債權(quán)承擔(dān)保證責(zé)任,。債權(quán)人放棄物的擔(dān)保的，保證人在債權(quán)人放棄權(quán)利的范圍內(nèi)免除保證責(zé)任”的規(guī)定,，在沒有證據(jù)表明貸款銀行就期房按揭物保與階段性連帶責(zé)任人保在實(shí)現(xiàn)債權(quán)時的位序關(guān)系已與兩被告進(jìn)行了明確約定及房開商明確抗辯表示僅愿承擔(dān)“對處置抵押物清償后不足部分承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任”的情況下,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定，房開商沒有放棄物保優(yōu)先權(quán)。在借款人高某自己提供了期房按揭物保的情況下,，原告作為擔(dān)保物權(quán)人,，并沒有選擇優(yōu)先行使人保的權(quán)利，而必須先行使物的擔(dān)保,。據(jù)此,，案件處理應(yīng)先就高某物的擔(dān)保來滿足原告?zhèn)鶛?quán)，如擔(dān)保物權(quán)實(shí)現(xiàn)結(jié)果未能滿足全部債權(quán),，不足部分則應(yīng)由房開商向原告承擔(dān)補(bǔ)充責(zé)任,。房開商承擔(dān)保證責(zé)任后，有權(quán)向高某追償,。 |
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