一,、萬科項目限額定義
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一,、萬科項目限額定義 ?、萬科對設(shè)計限額的釋義 ?、關(guān)于面積的釋義 ?,、萬可對項目檔次的劃分 ?,、萬可對項目區(qū)域的分類 ?、萬科限額標準主導(dǎo)及參與部門 在萬科集團,，策劃設(shè)計中心,、成本管理部、項目公司（部）,、精裝修景觀項目部,、營銷中心（商業(yè)地產(chǎn)中心）、地產(chǎn)財務(wù)部,、發(fā)展部 各部門在限額管理中分別承擔得職責：
二,、萬科項目限額工作程序 ①萬科項目限額內(nèi)容及范圍 萬科項目限額內(nèi)容及范圍包括成本限額和主要指標的限量控制......
三、萬科限額數(shù)據(jù) 萬科集團通過分析萬科以往項目的指標,，并與同行的限額設(shè)計指標對比,，制定適合于萬科的限額成本指標體系。 ①萬科設(shè)計費限額 萬科設(shè)計費限額指標為：項目達到交付要求及銷售推廣而發(fā)生的設(shè)計與設(shè)計相關(guān)的費用的限額,。其中包括的內(nèi)容為含規(guī)劃設(shè)計,、建筑設(shè)計、景觀設(shè)計,、室內(nèi)設(shè)計（含公共部位,、會所、樣板房裝修）,、專項設(shè)計（含基坑支護,、人工濕地、特殊水景,、人防工程,、燃氣工程、幕墻,、鋁合金,、鋼結(jié)構(gòu)、標識系統(tǒng),、智能化,、室內(nèi)燈光設(shè)計、燈光及泛光照明,、變配電及專線,、結(jié)構(gòu)檢測等）、審圖及專業(yè)設(shè)計顧問等費用,。精裝交樓及臨時搭建的售樓處設(shè)計費不在本設(shè)計費限額范圍內(nèi),。
②萬科營銷費限額 萬科營銷費用限額指標為項目為了銷售而發(fā)生的各類費用，包括營銷管理費、營銷推廣費,、賣場營造費,、中介銷售代理費、物業(yè)管理及客戶服務(wù)等相關(guān)費用,。營銷費用計算以銷售收入為基數(shù),。
③萬科鋼筋、混凝土限量標準 由于鋼筋及混凝土指標是相互關(guān)聯(lián)的,，因此將兩個指標作為一個整體考慮,，以下各項指標均以“建筑面積”為基數(shù)，即采用《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》計算的建筑面積,。
根據(jù)其特征,，在指標下達時分為三項指標：擴大地下室、人防地下室及塔樓地下室,，裙樓地下室可以參考擴大地下室,，因為其上部建筑對其影響較小。
備注： 設(shè)計研發(fā)部為設(shè)計管理部門,，負責對鋼筋及混凝土限額指標的總協(xié)調(diào),，并為項目公司（項目部）提供專業(yè)指導(dǎo)，并在成本目標下達時提供專業(yè)意見,。
（1）地上標準層指標（該指標含陽臺,、凸窗等常規(guī)贈送面積）：適用標準層及不含轉(zhuǎn)換層的地上結(jié)構(gòu)。
（2）地上部分綜合指標：適用有露臺贈送及轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu),。該限額為地上部分的限額指標,，做面積贈送及結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換時，需要滿足以下指標（超大面積贈送的,，需策委會明確同意贈送,，并明確贈送面積及贈送方式，考核指標需由成本委員在審議成本目標時下達）,。
④萬科門窗限額標準 本限額適用于住宅產(chǎn)品,。影響門窗成本構(gòu)成的因素包括鋁合金材料斷面選擇、鋁合金材料表面處理,、玻璃選擇、五金選擇,、門窗地面面積比等,。鋁合金的成本限額需要從材料選擇及開窗率等方面綜合考慮，合理控制在合適水平,。本限額指標由窗地比及參照標準化研究成果的鋁合金門窗綜合價格共同構(gòu)成,。 （1）檔次與材料選用參照表（住宅）
（2）窗地比控制（住宅）
計算方式為外墻門窗洞口面積/地上建筑面積，不含入戶門、裝飾百葉,、采光井等,。 （3）鋁合金門窗綜合價格及鋁含量控制表（住宅）
其中普通型材為華南區(qū)鋁合金標準化設(shè)計文件數(shù)據(jù)，同系列截面的斷橋型材用量較普通型材高40%,。
⑤萬科外立面限額標準 影響成本的主要要素包括外立面材料選擇,、施工工藝、外墻地面面積比等,。外墻的成本,，需從外墻的材料選擇和外墻地面面積比兩個方面控制，以地上建筑面積單方成本作為限額控制上限,。 （1）外立面用材參考表
（2）外立面用材綜合指標及墻地比控制指標（按地上建筑面積計算）
⑥萬科景觀限額標準 為實施景觀工程而發(fā)生的工程費用,，包含硬景（消防道路、園路及廣場等）,、綠化,、水景、景墻園建,、外圍墻,、組團圍墻、雕塑小品,、室外照明,、標識、人工濕地,、500mm以內(nèi)厚種植土回填等,。軟硬景及按照景觀面積單價均為剛性指標。
①景觀工程單價調(diào)整系數(shù)：一線城市系數(shù)為1,，二線城市系數(shù)為0.9,，其他城市系數(shù)為0.8，山地景觀視情況可按展開面積作適當調(diào)整,。 ②保障性住房,、兩限房及廉住房項目的景觀費用不適合本限額指標范圍內(nèi)。 ③屋面景觀費用,、空中花園景觀費用,、別墅類產(chǎn)品中的庭院內(nèi)景觀費用適合本限額范圍內(nèi)。 ④別墅類控制指標不含庭院面積,。毛坯交樓的庭院面積內(nèi)按100元/平米控制,，設(shè)計建成交付的計入到精裝工程費。 ⑤硬質(zhì)景觀的界定為消防通道,、園路,、廣場,、景墻、有硬鋪的水景面積,、泳池鋪裝面積等,。 ⑥景觀成本的控制主要從以下方面：
⑦特殊項目（如容積率高或占地較小的項目）的硬景控制比例由策委會確定。 ⑦萬科公共部位精裝限額標準 萬科按照裝修區(qū)域分為大堂,、地下室電梯廳（大堂） ,、標準層電梯廳、標準層過道,、會所及公共衛(wèi)生間六個區(qū)域,。對不同區(qū)域的單個大堂及會所面積確定合理值，避免盲目做大公共區(qū)域,。 公共部位裝修標準,，含軟裝、硬裝,、空調(diào)設(shè)備及燈飾等全部費用,。
①大堂及會所一線城市系數(shù)為1，二線城市系數(shù)為0.8,，其他城市系數(shù)為0.7,。 ②地下室大堂指標準同首層大堂標準的裝修，若地下室按照簡單裝修,，應(yīng)按標準層標準套用,。 ⑧萬科銷售展示裝修標準限額 樣板房建造標準上限管理，各區(qū)域城市樣板房建造標準上限以下表標準乘以相應(yīng)系數(shù)確定：
⑨萬科銷售分公司建造標準
①造價按實際裝修面積進行計算,。 ②硬裝包含裝修材料,、人工費、潔具,、空調(diào),、其他固定電器等，軟裝包含家具,、飾品,、窗簾、吊燈,、植物,、掛畫、水吧酒水等,。 四,、萬科限額指標的下達 ①萬科限額指引的適用階段
②萬科限額指標的下達 考核的限額指標均以下達的第二階段成本目標為準，以公司經(jīng)過成本委員會審議并下發(fā)的第二階段目標及批準的限額為上限,。若第一階段項目的定位變化導(dǎo)致成本的增減,，應(yīng)按照《成本目標管理工作指引》流程審批。并在后續(xù)設(shè)計及實施過程中合理控制,，未單獨下達項目限額指標的項目適用于本《項目限額設(shè)計成本》,。 ③萬科限額設(shè)計的操作 在公司以利潤為導(dǎo)向的考核體制下，限額設(shè)計的目的就是合理控制投資成本,，降低開發(fā)風險,，在實際執(zhí)行限額中涉及到多部門的，應(yīng)由項目經(jīng)理負責整體協(xié)調(diào),?？烧{(diào)整的增量成本僅限于提升項目檔次的范疇，其他剛性不可調(diào),，可調(diào)整的增量成本內(nèi)容包括：
上述調(diào)整內(nèi)容,，總額在成本目標二至六項總和3%以內(nèi)的，須詳細列明增量成本細項,，經(jīng)公司成本管理委員會預(yù)審小組初審后,，報備成本管理委員會；超出3%額度的,，須報批成本管理委員會,。 五、萬科限額的執(zhí)行與檢查 ①前期研究階段
②概念設(shè)計階段
③方案設(shè)計階段
④初步設(shè)計及施工圖設(shè)計階段
⑤后評價階段
⑥限額成本的檢查 （1）設(shè)計主責部門檢查： 設(shè)計主責部門在月報中對限額設(shè)計執(zhí)行情況要求相關(guān)部門報備,。 （2）成本主責部門檢查：
⑦限額設(shè)計的執(zhí)行情況的考核 ?限額內(nèi)容相關(guān)主責部門的考核,。 將限額設(shè)計的執(zhí)行情況作為績效考核的內(nèi)容，其中涉及到項目公司,、項目部,、精裝修景觀部、策劃設(shè)計中心,、成本管理部,、營銷部門等。 ?對外部機構(gòu)的獎懲,。 制定履約評價細則,，將限額設(shè)計的執(zhí)行能力作為重要考核指標之一，并可進行適當?shù)莫剳?，具體的獎懲辦法應(yīng)按照公司相關(guān)管理制度進行審批,。 六、萬科限額體系的支持性文件體系
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來自： tonneyfuji > 《05.成控》
