3,、工作程序
3.1項目限額內(nèi)容及范圍
包括成本限額和主要指標(biāo)的限量控制,，內(nèi)容見附表1。
附表1
3.2制定限額指標(biāo)：通過分析我司項目的指標(biāo),，并與同行的限額設(shè)計指標(biāo)對比,，制定適合于我司的限額成本指標(biāo)。
3.2.1設(shè)計費限額
本指標(biāo)為項目達(dá)到交付要求及銷售推廣而發(fā)生的設(shè)計與設(shè)計相關(guān)的費用的限額,。其中包括的內(nèi)容為含規(guī)劃設(shè)計,、建筑設(shè)計、總平環(huán)境設(shè)計,、室內(nèi)設(shè)計（含公共部位,、會所,、樣板房裝修）,、專項設(shè)計（含基坑支護(hù),、人工濕地、特殊水景,、人防工程,、燃?xì)夤こ獭⒛粔?、鋁合金,、鋼結(jié)構(gòu)、標(biāo)識系統(tǒng),、智能化,、室內(nèi)燈光設(shè)計、燈光及泛光照明,、變配電及專線,、結(jié)構(gòu)檢測等）、審圖及專業(yè)設(shè)計顧問等費用,。精裝交樓及臨時搭建的售樓處設(shè)計費不在本設(shè)計費限額范圍內(nèi),。
住宅設(shè)計費限額適用于住宅項目（含局部街鋪、底層商業(yè),、獨立會所等）,，寫字樓設(shè)計費適用于一般公建項目（含局部街鋪、社區(qū)商業(yè),、底層商業(yè)等）,。
備注：
（1）參照2002版《勘察設(shè)計收費標(biāo)準(zhǔn)》、我司設(shè)計費統(tǒng)計及對標(biāo)單位設(shè)計費統(tǒng)計,。
（2）策劃設(shè)計中心作為設(shè)計管理主責(zé)部門,，負(fù)責(zé)設(shè)計費管理的總協(xié)調(diào),，設(shè)計費使用出現(xiàn)分歧的由策劃設(shè)計中心或其授權(quán)部門解決,，設(shè)計費超限額或目標(biāo)的需由該項目設(shè)計主責(zé)部門按照相關(guān)流程報批。設(shè)計費有多個主責(zé)部門的,，由策劃設(shè)計中心牽頭,，相關(guān)部門聯(lián)合會簽。
（3）為了確保項目的設(shè)計費計費基數(shù)的唯一性及嚴(yán)肅性,，設(shè)計費取費基數(shù)為容積率面積+地面核增面積+地下室面積,。其中核增面積及地下室面積之和不超過容積率面積的25%，若超過25%,，設(shè)計費計算面積按照容積率面積的1.25計算,。
（4）精裝修設(shè)計費含在精裝修總限額成本內(nèi),，由精裝修主責(zé)部門負(fù)責(zé)管理，精裝總設(shè)計費不宜超過精裝總成本的4%,。
（5）星級酒店,、地標(biāo)建筑建議另行報批。
（6）綠色咨詢費不超過30萬元/項目,，建議控制在20萬元/項目以內(nèi),。
3.2.2 營銷費用限額：
本指標(biāo)為項目為了銷售而發(fā)生的各類費用，包括營銷管理費,、營銷推廣費,、賣場營造費、中介銷售代理費,、物業(yè)管理及客戶服務(wù)等相關(guān)費用,。營銷費用計算以銷售收入為基數(shù)。
備注：
（1）深圳項目由營銷中心負(fù)責(zé)營銷費總協(xié)調(diào),，進(jìn)入的新區(qū)域（城市）由營銷中心配合,，項目公司負(fù)責(zé)總協(xié)調(diào)，已經(jīng)進(jìn)入的區(qū)域由城市公司負(fù)責(zé)其范圍內(nèi)的營銷費用總協(xié)調(diào),。
（2）計費基礎(chǔ)為銷售項目第二階段成本目標(biāo)及盈利分析測算中的銷售收入,，不受實際銷售收入增加影響。持有物業(yè)及保障性住房不計算營銷費用,，物業(yè)管理及客戶服務(wù)等相關(guān)費用單計,。
（3）物業(yè)管理前期介入費列入總營銷費用控制，本內(nèi)容與當(dāng)前成本目標(biāo)體系中的“銷售費用”內(nèi)容一致,。
3.2.3鋼筋,、混凝土限量設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)：
由于鋼筋及混凝土指標(biāo)是相互關(guān)聯(lián)的，因此將兩個指標(biāo)作為一個整體考慮,，以下各項指標(biāo)均以“建筑面積”為基數(shù),，即采用GB/T50353—2005《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》計算的建筑面積。
（1）整體地下室指標(biāo)：根據(jù)其特征,，在指標(biāo)下達(dá)時分為三項指標(biāo)：擴大地下室,、人防地下室及塔樓地下室，裙樓地下室可以參考擴大地下室,，因為其上部建筑對其影響較小,。
備注：
（1）策劃設(shè)計中心為設(shè)計管理部門，負(fù)責(zé)對鋼筋及混凝土限額指標(biāo)的總協(xié)調(diào),，并為項目公司（項目部）提供專業(yè)指導(dǎo),，并在成本目標(biāo)下達(dá)時提供專業(yè)意見。
（2）地下部分限額的范圍：
A）無地下室結(jié)構(gòu)：樁基礎(chǔ)以上,，含基礎(chǔ)連系梁等,，混凝土不含基礎(chǔ)墊層量,。
B）地下室部分：樁基承臺及以上，地下室天然基礎(chǔ)或筏板基礎(chǔ)及以上,，地下室頂板及以下,。限額指標(biāo)不含承臺及地下室或筏板底板墊層混凝土、不含地下室內(nèi)水池（現(xiàn)澆鋼筋砼水池等）鋼筋及混凝土,。
（3）該限額指標(biāo)制定前提為：基礎(chǔ)類型為樁基礎(chǔ),，地下室底板為基礎(chǔ)承臺,、底梁及底板的結(jié)構(gòu)形式,，地下水位同埋深，頂板覆土以1.5米以內(nèi)為宜,。若確定為筏板基礎(chǔ)或其他情形的,，根據(jù)實際情況可在第二階段成本目標(biāo)下達(dá)限額指標(biāo)時做適當(dāng)調(diào)整。
（4）消防車道區(qū)域的調(diào)整方法：按照地下室頂板上消防車道區(qū)域的面積,，鋼筋增加10kg/平米,砼增加0.1立方/平米,。
（5）塔樓部分地下室，地上結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換對其指標(biāo)影響較大,，不轉(zhuǎn)換按照80米內(nèi),、80米以上分類鋼筋按130kg/平米和140kg/平米，全轉(zhuǎn)換按照80米內(nèi),、80米以上分類鋼筋按160kg/平米和170kg/平米控制,。
（6）人防地下室在塔樓投影下的，鋼筋指標(biāo)上限為180kg/平米,。
（7）地下室經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)應(yīng)同時評估地下室停車位停車效率與主材用量,。地下室面積含設(shè)備房面積，但扣除贈送業(yè)主的面積+規(guī)劃要求的自行車位或可抵扣汽車位的摩托車位面積,。
A）人防地下室及塔樓下落面積占總地下室面積25%以內(nèi),，33平米/輛；
B）人防地下室及塔樓下落面積占總地下室面積30%以內(nèi),，35平米/輛,；
C）人防地下室及塔樓下落面積占總地下室面積50%以內(nèi)，37平米/輛,；
D）人防地下室及塔樓下落面積占總地下室面積50%以上,，40平米/輛。
（2）地上標(biāo)準(zhǔn)層指標(biāo)（該指標(biāo)含陽臺,、凸窗等常規(guī)贈送面積）：適用標(biāo)準(zhǔn)層及不含轉(zhuǎn)換層的地上結(jié)構(gòu),。
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（3）地上部分綜合指標(biāo)：適用有露臺贈送及轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)。該限額為地上部分的限額指標(biāo),，做面積贈送及結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換時,，需要滿足以下指標(biāo)（超大面積贈送的,，需策委會明確同意贈送，并明確贈送面積及贈送方式,，考核指標(biāo)需由成本委員在審議成本目標(biāo)時下達(dá)）,。
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備注：
（1）計算基礎(chǔ)面為地下室頂板面以上（不含地下室頂板）。
（2）地上部分不含砌體拉結(jié)筋,、屋面剛性防水鋼絲網(wǎng),，含建筑構(gòu)件內(nèi)鋼筋及砼。計算范圍從地下室底板以上,，含屋面女兒墻及其他建筑構(gòu)件,。分母為GB/T50353—2005《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》計算的建筑面積。
（3）標(biāo)準(zhǔn)層必須符合標(biāo)準(zhǔn)層鋼筋及砼限額指標(biāo),，為了控制不合理的架空轉(zhuǎn)換,，地上面積綜合含量指標(biāo)為剛性控制上限。
（4）除入戶陽臺,、生活陽臺,、客廳陽臺、凸窗以外的面積贈送,，贈送經(jīng)過策委會確定并在會議紀(jì)要中明確,，可以根據(jù)實際贈送的類型，在成本目標(biāo)中報成本委員會審議,，能在改造后形成封閉房間的,，參照標(biāo)準(zhǔn)層限額指標(biāo)，不能形成房間的按照結(jié)構(gòu)板建面積計算,，控制指標(biāo)為鋼筋10kg/平米,，砼0.16立方/平米。其他贈送方式均不調(diào)整限額設(shè)計指標(biāo),。
3.2.4外立面門窗標(biāo)準(zhǔn)限額：
本限額適用于住宅產(chǎn)品,。影響門窗成本構(gòu)成的因素包括鋁合金材料斷面選擇、鋁合金材料表面處理,、玻璃選擇,、五金選擇、門窗地面面積比等,。鋁合金的成本限額需要從材料選擇及開窗率等方面綜合考慮,，合理控制在合適水平。本限額指標(biāo)由窗地比及參照標(biāo)準(zhǔn)化研究成果的鋁合金門窗綜合價格共同構(gòu)成,。
（1）檔次與材料選用參照表（住宅）
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（2）窗地比控制（住宅）
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計算方式為外墻門窗洞口面積/地上建筑面積,，不含入戶門、裝飾百葉、采光井等,。
（3）鋁合金門窗綜合價格及鋁含量控制表（住宅）
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其中普通型材為華南區(qū)鋁合金標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計文件數(shù)據(jù),，同系列截面的斷橋型材用量較普通型材高40%。
備注：
（1）售價一線城市6萬/平米以下,，二線城市3萬元/平米以下的住宅不得使用木包鋁等高檔材料,。
（2） 有保溫隔熱要求，但不適宜使用斷橋隔熱鋁型材的,，可以選用塑鋼型材代替,，但是中檔住宅及以下檔次產(chǎn)品，不得選用彩色覆膜工藝等高檔型材,。
（3）北方地區(qū)及其他區(qū)域的普通住宅建議使用塑鋼窗,。
3.2.5外立面用材：
影響成本的主要要素包括外立面材料選擇、施工工藝,、外墻地面面積比等,。外墻的成本需從外墻的材料選擇和外墻地面面積比兩個方面控制,，以地上建筑面積單方成本作為限額控制上限,。
（1）外立面用材參考表
備注：
（1）一類材料：干掛工藝的各類飾面、進(jìn)口石材,、單價超250元/ m2石材或其他面材,、幕墻及其他高端的新工藝類材料。
（2）二類材料：濕貼國產(chǎn)石材,、劈開磚,、火山灰磚、高檔合資品牌面磚,。
（3）三類材料：高級面磚,、氟碳涂料、仿石涂料,、質(zhì)感涂料等,。
（4）四類材料：普通面磚、普通涂料,。
（5）裝飾構(gòu)架：屋面裝飾功能構(gòu)架,。
（6）商業(yè)裙樓不適用于本限額指標(biāo)。
（2）外立面用材綜合指標(biāo)及墻地比控制指標(biāo)（按地上建筑面積計算）,。
備注：
（1）此外墻費用不含基層抹灰及保溫層,，墻地比計算公式為：外墻墻面面積（含外墻裝飾面、建筑造型展開面,，不含陽臺底部涂料）/地上建筑面積,。
（2）墻地比指標(biāo)可作參考指標(biāo)，不作考核指標(biāo)。
3.2.6景觀工程費限額：
為實施景觀工程而發(fā)生的工程費用,，包含硬景（消防道路,、園路及廣場等）、綠化,、水景,、景墻園建、外圍墻,、組團(tuán)圍墻,、雕塑小品、室外照明泛光,、室外照明,、標(biāo)識、人工濕地,、500mm以內(nèi)厚種植土回填等,。軟硬景及按照景觀面積單價均為剛性指標(biāo)。
備注：
（1）景觀工程單價調(diào)整系數(shù)：一線城市系數(shù)為1,，二線城市系數(shù)為0.9,，其他城市系數(shù)為0.8，山地景觀視情況可按展開面積作適當(dāng)調(diào)整,。
（2）保障性住房,、兩限房及廉住房項目的景觀費用不適合本限額指標(biāo)范圍內(nèi)。
（3）屋面景觀費用,、空中花園景觀費用,、別墅類產(chǎn)品中的庭院內(nèi)景觀費用適合本限額范圍內(nèi)。
（4）別墅類控制指標(biāo)不含庭院面積,。毛坯交樓的庭院面積內(nèi)按100元/平米控制,，設(shè)計建成交付的計入到精裝工程費。
（5）硬質(zhì)景觀的界定為消防通道,、園路,、廣場、景墻,、有硬鋪的水景面積,、泳池鋪裝面積等。
（6）景觀成本的控制主要從以下方面：
A合理空間布局,，投入到重點展示區(qū)域,；
B控制水景面積；
C兼顧好本土特色與招商特色,，用好本土飾材及植物,；
D充分利用現(xiàn)有地勢，避免過多造坡造山；
E植物種類及配備合理,；
F控制硬景的面積比例,；
G控制重點景觀面積占總景觀面積比例。
（7）特殊項目（如容積率高或占地較小的項目）的硬景控制比例由策委會確定,。
3.2.7公共部位裝修標(biāo)準(zhǔn)限額：
按照裝修區(qū)域分為大堂,、地下室電梯廳（大堂）、標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳,、標(biāo)準(zhǔn)層過道,、會所及公共衛(wèi)生間六個區(qū)域。在裝修標(biāo)準(zhǔn)上按照豪宅,、準(zhǔn)豪宅,、中檔住宅、普通住宅區(qū)分,。對不同區(qū)域的單個大堂及會所面積確定合理值,，避免盲目做大公共區(qū)域。
（1）公共部位裝修標(biāo)準(zhǔn),，含軟裝,、硬裝、空調(diào)設(shè)備及燈飾等全部費用,。
備注：
（1）大堂及會所一線城市系數(shù)為1,，二線城市系數(shù)為0.8，其他城市系數(shù)為0.7,。
（2）地下室大堂指標(biāo)準(zhǔn)同首層大堂標(biāo)準(zhǔn)的裝修，若地下室按照簡單裝修,，應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)套用,。
3.2.8銷售展示裝修標(biāo)準(zhǔn)限額。
（1）樣板房建造標(biāo)準(zhǔn)上限管理
各區(qū)域城市樣板房建造標(biāo)準(zhǔn)上限以下表標(biāo)準(zhǔn)乘以相應(yīng)系數(shù)確定：
備注：
（1）豪宅項目樣板房設(shè)計為非標(biāo)準(zhǔn)化內(nèi)容,，低端項目不做樣板房,，只做準(zhǔn)豪宅及中檔住宅項目的樣板房限額。
（2）調(diào)整系數(shù)一線城市系數(shù)為1.0,，二線城市系數(shù)為0.8,，其他城市系數(shù)為0.7。
（3） 建造標(biāo)準(zhǔn),、設(shè)計費按實際裝修面積計算,，其中陽臺、露臺和帶裝修的庭院按一半面積計算,。
（4）硬裝包含裝修材料,、人工費、潔具、工程燈具,、五金,、空調(diào)、櫥柜,、固定家具和電器等,，軟裝配飾包含活動家具、飾品,、窗簾,、吊燈、植物,、掛畫等,。
（5）營銷主責(zé)部門可以根據(jù)營銷需要，適當(dāng)調(diào)整樣板房的裝修標(biāo)準(zhǔn),，但不得超過上限的20%,，費用包含在營銷費用總額中。
（2）銷售中心建造標(biāo)準(zhǔn)（不含設(shè)計費）
備注：
（1） 造價按實際裝修面積進(jìn)行計算,。
（2）硬裝包含裝修材料,、人工費、潔具,、空調(diào),、其他固定電器等，軟裝包含家具,、飾品,、窗簾、吊燈,、植物,、掛畫、水吧酒水等,。
3.4.5后評價階段：
（1）項目總結(jié)應(yīng)有限額設(shè)計執(zhí)行情況專篇,，說明各階段限額設(shè)計執(zhí)行情況；
（2）財務(wù)結(jié)算價格應(yīng)與各階段限額設(shè)計進(jìn)行對比,。
3.4.6限額成本的檢查
（1）設(shè)計主責(zé)部門檢查：
設(shè)計主責(zé)部門在月報中對限額設(shè)計執(zhí)行情況要求相關(guān)部門報備,。
（2）成本主責(zé)部門檢查：
A）在各階段方案上策委會時，主責(zé)設(shè)計部門會同對應(yīng)的成本部門（控股策劃設(shè)計中心為主責(zé)的項目對口成本部門為控股成本管理部,，項目公司為主責(zé)的項目對口成本部門為項目公司成本部）復(fù)核設(shè)計是否符合限額指標(biāo)要求,，超限額指標(biāo)的應(yīng)書面告知主責(zé)設(shè)計部門及設(shè)計管理部門限額執(zhí)行情況；
B在第二階段成本目標(biāo)下達(dá)過程中,，控股成本管理部會同項目公司,、項目部成本口復(fù)核各項指標(biāo)是否在限額指標(biāo)范圍內(nèi),，若超限額指標(biāo)時，應(yīng)書面通知設(shè)計主責(zé)部門及設(shè)計管理部門限額執(zhí)行情況,；
C）在初步設(shè)計完成后,，由項目公司、項目部成本口復(fù)核各項指標(biāo)是否在限額指標(biāo)范圍內(nèi),，若超第二階段成本目標(biāo)下達(dá)的限額指標(biāo)時,，應(yīng)書面通知設(shè)計主責(zé)部門及設(shè)計管理部門限額執(zhí)行情況；
D）在施工圖完成設(shè)計后,，正式出圖前由設(shè)計部門先行提交白圖給項目公司,、項目部成本口，通過快速計算,，在規(guī)定的時間內(nèi)復(fù)核主要限額指標(biāo),，若未達(dá)到限額設(shè)計要求，應(yīng)由設(shè)計主責(zé)部門會同設(shè)計部門進(jìn)行優(yōu)化,，屬剛性要求的指標(biāo)未達(dá)到限額范圍內(nèi)的,，若因工期原因不能優(yōu)化的，需公司分管總同意方可進(jìn)入施工階段,。
3.4.7限額設(shè)計的執(zhí)行情況的考核
（1）限額內(nèi)容相關(guān)主責(zé)部門的考核,。
將限額設(shè)計的執(zhí)行情況作為績效考核的內(nèi)容，其中涉及到項目公司,、項目部,、精裝修景觀部、策劃設(shè)計中心,、成本管理部,、營銷部門等。
（2）對外部機構(gòu)的獎懲,。
制定履約評價細(xì)則,，將限額設(shè)計的執(zhí)行能力作為重要考核指標(biāo)之一，并可進(jìn)行適當(dāng)?shù)莫剳?，具體的獎懲辦法應(yīng)按照公司相關(guān)管理制度進(jìn)行審批。
3.4.8附則
本指引于2013年8月31日由公司成本管理委員會審議通過,。公司以前發(fā)布執(zhí)行的有關(guān)限額標(biāo)準(zhǔn)相關(guān)文件與本指引內(nèi)容不一致的,，以本《指引》為準(zhǔn)。
本《指引》每年修訂,。
4,、支持性文件
4.1《限額設(shè)計工作指引》
4.2《成本目標(biāo)管理工作指引》
4.3《前期設(shè)計管理工作指引》
4.4《概念設(shè)計管理工作指引》
4.5《方案設(shè)計管理工作指引》
4.6《初步設(shè)計及施工圖設(shè)計管理工作指引》
4.7《設(shè)計單位與設(shè)計取費作業(yè)指引》
4.8《展示樣板房操作指導(dǎo)書》
4.9《住宅鋁合金門窗操作指導(dǎo)書》
5、相關(guān)記錄
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