【案情】張某系個(gè)體經(jīng)營(yíng)者， 2014年8月份,，因經(jīng)營(yíng)急需資金,，其從甲信用社貸款30 萬(wàn)元，將其自有房產(chǎn)一處抵押給甲信用社并辦理了抵押登記,。在房屋抵押權(quán)存續(xù)期間,，張某未告知甲信用社也未經(jīng)其同意，以 66萬(wàn)元的價(jià)格將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給李某,，雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同,，李某支付首付款 25萬(wàn)元，后因辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)事宜雙方發(fā)生糾紛,。為此,，李某訴至法院，要求張某協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù),，甲信用社得知雙方訟爭(zhēng)糾紛后申請(qǐng)參加訴訟,，并作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人提出訴求，要求確認(rèn)張某與李某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效,，并要求張某償還貸款。

【分歧】抵押權(quán)存續(xù)期間，未經(jīng)抵押權(quán)人同意,，擅自處分抵押房屋,，對(duì)外簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否有效?對(duì)于這一問(wèn)題，司法實(shí)踐中有以下觀點(diǎn),。

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為,，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同絕對(duì)無(wú)效?！?a title="物權(quán)法" style="color: #297acc !important;" target="_blank">物權(quán)法》第191條第2款規(guī)定:“抵押期間,，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn),，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外,。”從該規(guī)定看,，《物權(quán)法》對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓作了更為嚴(yán)格的限制性規(guī)定,，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)必須征得抵押權(quán)人的同意。該規(guī)定的現(xiàn)實(shí)意義在于,，從我國(guó)目前抵押權(quán)行使和實(shí)現(xiàn)的現(xiàn)狀來(lái)看,，如果允許抵押人隨意轉(zhuǎn)讓抵押物，會(huì)極大地增加抵押權(quán)人追索抵押物的難度,，從而加大抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)債權(quán)的風(fēng)險(xiǎn),。因此，法律在保護(hù)抵押權(quán)人權(quán)利和促進(jìn)市場(chǎng)流轉(zhuǎn)之間,，更側(cè)重保護(hù)抵押權(quán)人的利益,。 對(duì)于未經(jīng)抵押權(quán)人同意簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，直接否認(rèn)其私法上的效力,，轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效,，以實(shí)現(xiàn)對(duì)抵押權(quán)人利益進(jìn)行特別保護(hù)的立法目的。當(dāng)然,，如果抵押人在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后清償債務(wù)或者受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的,，可以補(bǔ)正轉(zhuǎn)讓合同的效力瑕疵，轉(zhuǎn)讓合同有效,。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為,，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同屬于相對(duì)特定第三人無(wú)效的合同?！段餀?quán)法》第 191 條第2 款的規(guī)定屬于授權(quán)第三人規(guī)范,，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，只侵害抵押權(quán)人利益,，不涉及社會(huì)公共利益,，屬于相對(duì)抵押權(quán)人無(wú)效的合同,。如果抵押權(quán)人主張房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同相對(duì)于抵押權(quán)人無(wú)效;抵押權(quán)人未主張的,，法院不得主動(dòng)援引該規(guī)定認(rèn)定合同無(wú)效,。而且，房屋買(mǎi)賣(mài)合同在買(mǎi)賣(mài)雙方之間以及相對(duì)于除抵押權(quán)人之外的第三人均是有效的,，買(mǎi)賣(mài)雙方依據(jù)《 物權(quán)法》的該規(guī)定主張合同無(wú)效的,，不應(yīng)支持。

第三種觀點(diǎn)認(rèn)為,，未經(jīng)抵押權(quán)人同意并不影響房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力,，當(dāng)事人以此為由主張合同無(wú)效的，不應(yīng)支持,。在買(mǎi)受人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)前,，買(mǎi)受人實(shí)際無(wú)法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，合同構(gòu)成履行不能,，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同,，并要求出賣(mài)人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

【評(píng)析】筆者傾向于第三種觀點(diǎn),，理由如下,。

首先，抵押權(quán)制度屬于《物權(quán)法》的范疇,，《 物權(quán)法》 制度的價(jià)值“在使其利用,，而不在使其所有，亦即法律所以保護(hù)所有權(quán)者,，及期其充分利用,，以發(fā)揮物之效能，而裕社會(huì)公共福利”,。因此,，抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的意義不在于轉(zhuǎn)讓本身，而在于抵押財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓有助于抵押財(cái)產(chǎn)效用的發(fā)揮,，通過(guò)流轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)抵押財(cái)產(chǎn)的保值和增值,，在促進(jìn)個(gè)人利益增加的同時(shí)促進(jìn)社會(huì)利益的提升，使抵押財(cái)產(chǎn)當(dāng)前使用價(jià)值和將來(lái)交換價(jià)值的利用達(dá)到完美結(jié)合,，從而與《物權(quán)法》所秉持的“充分發(fā)揮物的效用”的價(jià)值目標(biāo)相契合,。

其次，《物權(quán)法》第191條第2款規(guī)定中的“不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)”應(yīng)理解為不能發(fā)生抵押物的物權(quán)變動(dòng),，但不影響抵押物轉(zhuǎn)讓合同的效力,。該規(guī)定不宜理解為效力性的強(qiáng)制規(guī)范，違反該規(guī)定不影響轉(zhuǎn)讓合同的效力,，只對(duì)合同能否繼續(xù)履行,、買(mǎi)受人能否辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記產(chǎn)生影響,。

再次，在房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定的履行期限屆滿時(shí),，出賣(mài)人仍未取得抵押權(quán)人的同意,，也未向抵押權(quán)人清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的情況下，依據(jù)建設(shè)部《房屋登記辦法》第34 條的規(guī)定,，抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押房屋的所有權(quán),，申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的,，應(yīng)當(dāng)提交抵押權(quán)人同意抵押房屋轉(zhuǎn)讓的書(shū)面文件。因此,，未經(jīng)抵押權(quán)人書(shū)面同意,，出賣(mài)人與買(mǎi)受人共同申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，房屋登記機(jī)關(guān)是不予辦理的,。由于出賣(mài)人無(wú)法履行為買(mǎi)受人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的義務(wù),，合同無(wú)法繼續(xù)履行，構(gòu)成法律上的履行不能,，買(mǎi)受人簽訂合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn),，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同，并要求出賣(mài)人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任,。買(mǎi)受人要求繼續(xù)履行合同,，辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，法院應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人釋明,，告知其變更訴訟請(qǐng)求,，經(jīng)釋明后買(mǎi)受人堅(jiān)持不變更的，應(yīng)駁回其訴訟請(qǐng)求,。

最后,，在解釋上我國(guó)物權(quán)法不承認(rèn)抵押權(quán)的追及力，在買(mǎi)受人未代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán),，從而無(wú)法取得抵押房屋的所有權(quán)的情況下,，在制度設(shè)計(jì)上賦予買(mǎi)受人主張有效合同解除的違約責(zé)任，比讓買(mǎi)受人主張合同無(wú)效的締約過(guò)失責(zé)任,，更有利于保護(hù)善意買(mǎi)受人的利益,。