趙衡

陳芳華

譚慶德

門診問題

如何有效解決小區(qū)安全隱患

門診專家

北京大成（南京）律師事務(wù)所律師　陳芳華

青島大學(xué)法學(xué)院副教授　譚慶德

專家觀點(diǎn)

◇造成小區(qū)安全隱患的原因主要在于小區(qū)物業(yè)缺乏責(zé)任心,，業(yè)主委員會力量尚待加強(qiáng)。

◇有些老舊小區(qū)需要維修改造,，根據(jù)相關(guān)規(guī)定可以動用住宅專項維修資金,，但實(shí)際情況卻是業(yè)主幾乎無法動用這筆資金。

◇要加強(qiáng)城市住宅小區(qū)物業(yè)企業(yè)管理,，引入市場競爭機(jī)制,，培育物業(yè)管理市場的微觀經(jīng)濟(jì)主體。

◇相關(guān)部門應(yīng)考慮制定相應(yīng)的法律法規(guī),，加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管,，明確規(guī)定業(yè)主、業(yè)委會及小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)各方的權(quán)利義務(wù),。

小區(qū)樓道亂停亂放自行車,，住戶隨意私拉電線，休閑場所運(yùn)動器械安裝不牢固……,，因小區(qū)安全隱患引發(fā)的各種糾紛,，已經(jīng)成為物業(yè)與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主之間不得不面對的共同難題,。對此,，物業(yè)表示,，業(yè)主不配合，物業(yè)很無奈,；而業(yè)主在發(fā)現(xiàn)小區(qū)存在安全隱患告知物業(yè)后,，也很難得到解決。那么,，是什么造成這種讓各方都深感無奈的現(xiàn)狀呢,？對于小區(qū)安全隱患問題，如何才能得到徹底解決呢,？記者采訪了北京大成（南京）律師事務(wù)所律師陳芳華及青島大學(xué)法學(xué)院副教授譚慶德,。

小區(qū)安全隱患有哪些

小區(qū)樓道里堆積的雜物讓不少業(yè)主鬧心，對此,，譚慶德認(rèn)為,，這屬于消防方面的安全隱患。從總體來看,，小區(qū)安全隱患主要體現(xiàn)在三個方面：

第一,，消防方面的隱患。像前述樓道堆放雜物,，有不少是易燃易爆物品,。在不少小區(qū)，道路兩旁都停滿了車,，堵塞了消防通道,，導(dǎo)致發(fā)生火災(zāi)后消防車進(jìn)不來，火不能及時被撲滅,。多數(shù)小區(qū)雖然有消防栓,，樓道內(nèi)也配備滅火器材，但并不完備,，如缺乏火災(zāi)自動報警系統(tǒng),、自動滅火系統(tǒng)、防煙排煙系統(tǒng)以及應(yīng)急廣播和應(yīng)急照明等配套的安全設(shè)施,。此外,，隨著電動車的普及，有不少住戶喜歡拉長線給樓下停放的電動車充電,，亂拉亂扯,、露天擺放插座，這些都屬于消防隱患,。

第二,，人身安全方面的隱患。首先,，小區(qū)門禁形同虛設(shè),。很多小區(qū)都設(shè)置了門禁管理系統(tǒng)，進(jìn)入小區(qū)的人需刷門禁卡方能入內(nèi),，但多數(shù)小區(qū)的門禁大開,，形同虛設(shè)；即使有小區(qū)要求登記,，也只是保安在門衛(wèi)室象征性地登記姓名,、電話。其次,，大多數(shù)低層住戶的防盜窗往往成為小偷趁夜偷摸攀爬的階梯,。再次，雖然小區(qū)內(nèi)一般設(shè)有限速標(biāo)志,，但即便車輛超速,，也無人制止。有些小區(qū)機(jī)動車道和人行道并不區(qū)分,，車輛和行人擠在同一條道上,，家有老人和孩子的尤其擔(dān)心。

第三,，基本設(shè)施維修管理方面的隱患,。許多小區(qū)都有水景景觀，也會在水景景觀旁邊設(shè)置告示牌,，或加裝護(hù)欄,，但有些水景景觀的水面幾乎與地面持平，存在安全隱患,。此外,，現(xiàn)在的小區(qū)大多配有健身器材，這些場所的健身器械,，有的老舊需要更換,，有的被人為損壞，卻得不到及時維修,，因?yàn)闆]有貼警示告示,，導(dǎo)致器械傷人也是隱患之一。

造成安全隱患的主要原因

陳芳華認(rèn)為,，造成小區(qū)安全隱患的原因主要在于小區(qū)物業(yè)缺乏責(zé)任心,，業(yè)主委員會（下稱“業(yè)委會”）力量尚待加強(qiáng)。由于業(yè)主與物業(yè)之間地位不對等,，導(dǎo)致有些物業(yè)亂設(shè)收費(fèi)項目,，隨意提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量差,，安?；靵y治安不好,，從而使居民怨聲載道。但目前,，我國大多數(shù)小區(qū)的業(yè)委會處于渙散狀態(tài),，使得業(yè)主無力制約物業(yè)行為。目前,，導(dǎo)致業(yè)委會渙散無為的原因來自兩個方面：一方面,，從業(yè)委會的成立來看，《物業(yè)管理條例》雖然規(guī)定了業(yè)委會委員由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生,，但并無任何硬性程序規(guī)定,。由于小區(qū)業(yè)主松散，使其很難自主產(chǎn)生業(yè)委會,，而由此導(dǎo)致的后果是分散的業(yè)主不可能與物業(yè)進(jìn)行充分,、有效的溝通，進(jìn)而不能對物業(yè)實(shí)施有效的監(jiān)督與制約,。另一方面,，從業(yè)委會的存在及發(fā)展來看，業(yè)委會的運(yùn)轉(zhuǎn)需要自籌活動經(jīng)費(fèi),、自建管理制度,、自找辦公地點(diǎn)。由于對業(yè)委會的成立和運(yùn)轉(zhuǎn)缺乏強(qiáng)制性的相關(guān)規(guī)定,，致使我國絕大多數(shù)小區(qū)都未成立業(yè)委會,，即使少數(shù)小區(qū)已經(jīng)成立了業(yè)委會，但其運(yùn)轉(zhuǎn)亦處于松散狀態(tài),，難以有效地開展活動,。

此外，小區(qū)住宅專項維修資金未能真正發(fā)揮應(yīng)有作用,，也是導(dǎo)致小區(qū)安全隱患產(chǎn)生的原因,。陳芳華認(rèn)為，有些老舊小區(qū)需要維修改造,，根據(jù)2008年2月1日施行的《住宅專項維修資金管理辦法》（下稱《辦法》）規(guī)定,，住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新,、改造的資金。盡管《辦法》對住宅專項維修資金進(jìn)行了規(guī)定,，但實(shí)際情況卻是業(yè)主幾乎無法動用該筆資金,，住宅專項維修資金基本處于閑置狀態(tài)。專項維修資金目前處于“存放有規(guī)定，使用無監(jiān)管”的狀況,。而根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定,，業(yè)主繳納費(fèi)用后，只有極少情況可以使用該項資金,。根據(jù)《辦法》規(guī)定,，維修資金可以用于購買國債，但是在很多城市,，維修資金由于沒有理財管理和相關(guān)法律的保障，僅僅按活期存款利息計息,，使得資金不但沒有增值,，甚至連本金都可能被挪用。

另據(jù)《辦法》規(guī)定,，住宅專項維修資金應(yīng)該遵循“業(yè)主決策,、政府監(jiān)督”的管理原則，住宅專項維修資金是全體小區(qū)業(yè)主共有的財產(chǎn),，所有權(quán)和使用權(quán)均屬全體業(yè)主,，應(yīng)由業(yè)委會負(fù)責(zé)收取和管理，以保障廣大業(yè)主的權(quán)益,。盡管有些地方的住宅專項維修資金使用管理辦法明確規(guī)定使用維修資金應(yīng)報業(yè)委會批準(zhǔn),，但現(xiàn)實(shí)情況卻是：目前全國有不少小區(qū)還未成立業(yè)委會，從而喪失了對維修資金的管理權(quán)利,。而按照《物業(yè)管理條例》要求,，小區(qū)要申請使用住房維修資金，必須要經(jīng)2/3以上業(yè)主同意,，有些還要報主管部門批準(zhǔn),，這也是目前較少使用住宅專項維修資金的一個重要因素。即使成立了業(yè)委會,，在辦理維修資金支取手續(xù)的過程中,，也可能因法規(guī)的不完善出現(xiàn)業(yè)委會、物業(yè)因“使用人和審批人不分”而導(dǎo)致業(yè)委會或物業(yè)公司有關(guān)負(fù)責(zé)人侵占住宅專項維修資金的情況,，或者出現(xiàn)由于業(yè)委會和物業(yè)公司不專業(yè)而導(dǎo)致住宅專項維修資金無效使用的情況,。況且，以業(yè)委會目前的法律地位,，決定了它沒有能力擔(dān)當(dāng)住宅專項維修資金的收取重任,。

對此，譚慶德表示,，信息不對稱也加大了業(yè)主使用專項維修資金的難度,。根據(jù)“專款專用，按幢設(shè)賬,、核算到戶”的原則,，維修項目完成后，業(yè)委會應(yīng)根據(jù)竣工決算進(jìn)行維修資金的具體分?jǐn)?，并計入各產(chǎn)權(quán)人明細(xì)賬戶中,。住宅專項維修資金是屬于業(yè)主的共有資金，但目前這一賬目的管理情況,，許多業(yè)主或業(yè)委會都不知情,。部分物業(yè)公司進(jìn)行維修的時候，也很少公布維修所需的實(shí)際價格,，業(yè)主也沒有一個完整渠道獲知自己的維修資金使用了多少,。

如何有效解決小區(qū)安全隱患問題

譚慶德認(rèn)為，徹底解決小區(qū)安全隱患首先需要提高小區(qū)物業(yè)的責(zé)任心,，相關(guān)部門應(yīng)通過組織各種學(xué)習(xí),、宣傳以提高各有關(guān)人員思想認(rèn)識。在小區(qū)管理方面要加強(qiáng)監(jiān)督,，經(jīng)常檢查其是否在消防通道上設(shè)置禁止停車的標(biāo)志,，是否配備齊全應(yīng)有的消防設(shè)施，注意消防通道是否順暢,，看火災(zāi)自動報警系統(tǒng),、自動滅火系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng),、防煙排煙系統(tǒng)以及應(yīng)急廣播和應(yīng)急照明等安全設(shè)施是否完善,。建筑高度超過100米的高層建筑，要建立避難層,，這是為消防安全專門設(shè)置的供人們疏散避難的樓層,，通過避難層的防煙樓梯應(yīng)在避難層分隔、同層錯位或上下層斷開,，但人員均必須經(jīng)避難層方能上下,，使得人們遇到危險時能夠安全逃生。譚慶德認(rèn)為,，小區(qū)的公共安全隱患,，在很大程度上與小區(qū)的規(guī)劃有關(guān)，凡事預(yù)則立,，因此要多在小區(qū)規(guī)劃時就做好人車分流等工作,。另外，小區(qū)內(nèi)的限速標(biāo)志要加以明確提示,，保安應(yīng)該對這方面加強(qiáng)管理,；對小區(qū)的基本設(shè)施應(yīng)及時維護(hù),，在下雨時，容易滑倒的地方設(shè)防滑墊,，健身器材損壞的應(yīng)及時更換,；小區(qū)內(nèi)的小池塘應(yīng)加設(shè)欄桿；保安在晚上應(yīng)加強(qiáng)巡邏等等,。另外,，小區(qū)物業(yè)要對業(yè)主加強(qiáng)安全方面的宣傳，使人們認(rèn)識到安全的重要性并提高自身的修養(yǎng)素質(zhì),，嚴(yán)格做到消防通道不停車,，車輛進(jìn)出小區(qū)要慢行，經(jīng)過小區(qū)內(nèi)幼兒園的時候要注意避讓學(xué)生,，等等,。

陳芳華認(rèn)為，當(dāng)前,，要加強(qiáng)城市住宅小區(qū)物業(yè)企業(yè)管理，引入市場競爭機(jī)制,，培育物業(yè)管理市場的微觀經(jīng)濟(jì)主體,。缺乏競爭機(jī)制、物業(yè)管理市場體系尚未真正建立起來,，是當(dāng)前城市住宅小區(qū)物業(yè)管理成效差的重要原因,。因此，解決物業(yè)管理領(lǐng)域的亂象,，最根本的就是在完善法規(guī)的前提下,，改變市場競爭程度不夠的現(xiàn)狀，以競爭促進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量提高,?？梢钥紤]推行物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級申報評審制度，提高物業(yè)管理企業(yè)的準(zhǔn)入門檻,，例如對物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行資格認(rèn)證管理,、對物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行定期考評。引進(jìn)市場競爭機(jī)制,，明確物業(yè)管理招投標(biāo)的基本要求和操作程序,，以使參與者有章可循。

除了加強(qiáng)管理,，相關(guān)部門還應(yīng)考慮完善相應(yīng)的法律法規(guī),，加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管，明確規(guī)定業(yè)主,、業(yè)委會及小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)各方權(quán)利義務(wù),。盡快完善我國物業(yè)管理法律體系，是理順目前物業(yè)管理領(lǐng)域各種關(guān)系、處理好各種糾紛的根本途徑,。陳芳華建議：第一,，涉及物業(yè)管理的法律法規(guī)應(yīng)由國家直接立法。第二,，在涉及物業(yè)管理領(lǐng)域的一系列法律法規(guī)中,，應(yīng)對住宅小區(qū)管理中房地產(chǎn)開發(fā)商的權(quán)限、業(yè)主的權(quán)益,、業(yè)委會的成立及運(yùn)作,、物業(yè)管理公司的責(zé)任與義務(wù)等問題作出明確界定。第三,，要尊重業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)雙方的意思自治,，在相關(guān)法規(guī)的調(diào)整下，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)最終須依據(jù)所簽訂的物業(yè)服務(wù)合同,，在合同法的框架下厘清業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,。唯有如此，小區(qū)物業(yè)管理才能走上健康發(fā)展的軌道,。