新建小區(qū)的物業(yè)服務(wù)公司不是大部,，而是全部都不是業(yè)主聘來(lái)的,，它們只是開(kāi)發(fā)商的前期物業(yè)服務(wù)。在新建小區(qū)中,，業(yè)主是不可能聘請(qǐng)物業(yè)的,，因?yàn)樵跇I(yè)主未入住之前，按照相關(guān)規(guī)定,，就必須要有物業(yè)公司入駐小區(qū)進(jìn)行管理后,，開(kāi)發(fā)商才能交房的,。這個(gè)應(yīng)該能理解,，如果沒(méi)有前期物業(yè)，相信誰(shuí)也不會(huì)去接房呢,，因?yàn)榻臃苛艘膊恢赖侥抢锶ツ描€匙,，電梯也動(dòng)不了呢。

小區(qū)業(yè)主入住到一定比例后,，就可以召開(kāi)業(yè)主大會(huì)了,，選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會(huì)后，就可以由業(yè)委會(huì)選聘物業(yè)公司了,。但是現(xiàn)實(shí)中的情況是,，新入住小區(qū)的業(yè)主，由于是開(kāi)發(fā)商的前期物業(yè),，不管是開(kāi)發(fā)商組建的物業(yè)公司,，還是開(kāi)發(fā)商聘選的物業(yè)公司，為了房屋銷(xiāo)售業(yè)績(jī),，多數(shù)都會(huì)提供較好的服務(wù),。因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候，購(gòu)房人選房的一個(gè)重要因素還是這個(gè)樓盤(pán)的物業(yè)公司怎么樣,，服務(wù)的好不好等等,。

另外一個(gè)原因是，前期物業(yè)管理的過(guò)程中,，很多設(shè)施設(shè)備還在經(jīng)銷(xiāo)商的保修期中,，房屋也在開(kāi)發(fā)商的責(zé)任期內(nèi)，因此問(wèn)題不多,。但在這樣的情況下,，絕大部分業(yè)主根本就看不到數(shù)年之后可能產(chǎn)生的各種情況，因此不太愿意組織參加業(yè)主大會(huì),，也沒(méi)有悟出成立業(yè)委會(huì)的重要性,。

過(guò)了幾年后,，保修期過(guò)了，開(kāi)發(fā)商撤人了或者走了,，物業(yè)公司要投入的多了,，服務(wù)開(kāi)始下降了，加之形成了惡性循環(huán),，欠費(fèi)業(yè)主增加了,，更多的問(wèn)題矛盾暴發(fā)了。這個(gè)時(shí)候,，業(yè)主雖然對(duì)物業(yè)公司不滿意,，有的業(yè)主雖然想換物業(yè)公司，但是一個(gè)人或者少數(shù)人是不可能換服務(wù)整個(gè)小區(qū)的物業(yè)公司的,，物業(yè)公司就會(huì)繼續(xù)管理下去,。

總之，沒(méi)有成立業(yè)委會(huì)的小區(qū),，要想更換物業(yè)公司,，是極為艱難的。即使經(jīng)過(guò)業(yè)主簽名等等,，更換了物業(yè)公司,，但是也會(huì)帶來(lái)很多的麻煩。因?yàn)橐粋€(gè)小區(qū)里的事務(wù)實(shí)在太多了,，要做的事情太多了,，很多人想得太簡(jiǎn)單了，光掌握小區(qū)里的基本資料就需要花費(fèi)大量的時(shí)間和精力,，還不用說(shuō)要了解供電,、供水、電梯等等的基本設(shè)備的情況了,，這些事情,，僅靠沒(méi)有組織的幾個(gè)業(yè)主，不僅其他業(yè)主不信任,，也是名不正言不順的,，況且也堅(jiān)持不了多長(zhǎng)時(shí)間，就會(huì)被很多問(wèn)題和困難搞得縮頭了,。

這里有另外一個(gè)問(wèn)題,，即使成立了業(yè)委會(huì)的小區(qū)，業(yè)委會(huì)只是征求大多數(shù)業(yè)主的意見(jiàn),，也只能對(duì)物業(yè)公司制定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn),，或者說(shuō)對(duì)所有的業(yè)主制定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不可能每家每戶都跟物業(yè)公司簽訂不同的合同，如果是這樣,，那更是散沙一般,，最終受害的還是業(yè)主。

所以,，如果要自己選聘滿意的物業(yè)公司,，小區(qū)的廣大業(yè)主必須積極主動(dòng)參與到業(yè)委會(huì)組織的小區(qū)事務(wù)中去，如提前打聽(tīng),、考察其他物業(yè)公司,，哪家的服務(wù)更好，哪家和管理機(jī)制更完善,，收費(fèi)更合理等等,，之后向業(yè)委會(huì)推薦。如果自己都不去考察物業(yè)公司,，那么你還希望能找到滿意的物業(yè)公司嗎,？

如何好好的參與到小區(qū)事務(wù)中的呢，請(qǐng)關(guān)注“銳眼說(shuō)小區(qū)”,，我們的業(yè)委會(huì)就非常不錯(cuò),，組織業(yè)主解決了大量的問(wèn)題，得到了廣大業(yè)主的高度認(rèn)可,，可以進(jìn)去好好學(xué)點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)吧。如果你覺(jué)得在理,，就轉(zhuǎn)發(fā)給你的鄰居們,，要讓更多的業(yè)主明白了，并且參與了,，小區(qū)建設(shè)才會(huì)一天比一天好,。

既然是回答問(wèn)題，且恕我咬文嚼字了,。有些長(zhǎng),，慎看。物業(yè)需經(jīng)業(yè)委會(huì)聘請(qǐng),，業(yè)委會(huì)是由全體業(yè)主選舉產(chǎn)生的代表業(yè)主行使管理本小區(qū)的組織,。業(yè)主并不能直接聘請(qǐng)物業(yè)公司。的確,，現(xiàn)實(shí)中物業(yè)公司不是業(yè)委會(huì)聘請(qǐng)的情況占大多數(shù),，由業(yè)委會(huì)聘請(qǐng)的僅有少數(shù)。這是一個(gè)概數(shù),，基本表達(dá)清楚意思,！

為什么有這種現(xiàn)象？有兩個(gè)種可能的原因:

1,、延續(xù)性的原因,。預(yù)售樓盤(pán)想要拿到預(yù)售證,，必須要有物業(yè)公司。而此時(shí)業(yè)主都不確定,，業(yè)委會(huì)更是沒(méi)可能有,，只能由開(kāi)發(fā)商直接聘請(qǐng)。在《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三章前期物業(yè)管理當(dāng)中是有規(guī)定,，大意包含開(kāi)發(fā)商要尊重業(yè)主的知情權(quán),，開(kāi)發(fā)商要與業(yè)主協(xié)商前期的物業(yè)公司服務(wù)期限等。而實(shí)際上開(kāi)發(fā)商在預(yù)售合同里也一定會(huì)有“物業(yè)管理公司服務(wù)期限的條款”,，一般約定2年的居多,。一方面確保售樓期間的衛(wèi)生、秩序,，另一方面也提供一定的緩沖期限,，幫業(yè)主解決居住的一些問(wèn)題。一旦約定期滿,，業(yè)委會(huì)就可以根據(jù)前期物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量決定是否繼續(xù)聘用,。或者干脆撤換,，自己去找,。業(yè)委會(huì)有這個(gè)權(quán)力，但或許很多人不知道,。

2,、權(quán)利意識(shí)不強(qiáng)的原因。我很為表現(xiàn)為兩個(gè)方面,。一方面,，別說(shuō)物業(yè)公司誰(shuí)聘的，就連業(yè)委會(huì)都不一定是全體業(yè)主選舉產(chǎn)生的,。甚至干脆是物業(yè)公司一手操辦的,，業(yè)主從住進(jìn)去都沒(méi)被通知過(guò)選舉這事，也沒(méi)去問(wèn),。另一方面,，前期物業(yè)公司服務(wù)期限屆滿，一般只要不特別過(guò)分,，業(yè)主都不會(huì)想去換它,，所以屆滿后就默認(rèn)繼續(xù)服務(wù)，“業(yè)委會(huì)”就跟物業(yè)公司簽個(gè)合同繼續(xù)服務(wù),。法律是賦予了業(yè)主權(quán)力的,，業(yè)主沒(méi)當(dāng)一回事。導(dǎo)致遇到了問(wèn)題才想起來(lái)找組織，結(jié)果發(fā)現(xiàn)組織已經(jīng)靠不住,。

再講一個(gè)我親身的經(jīng)歷,。許多年前在華東區(qū)某城市買(mǎi)了一套房。這個(gè)小區(qū)年輕人居多,，大家都非常大方的信息共享,，于是都在一個(gè)群里，當(dāng)時(shí)的群基本覆蓋了90%的業(yè)主了,。只有一些年齡偏大的人和投資客不在,。我們負(fù)責(zé)組群的幾個(gè)人在群里呼吁大家成立業(yè)委會(huì)，喊了好幾天,。本以為會(huì)很容易,。結(jié)果出乎意料。只有寥寥幾個(gè)人響應(yīng),。更多人則是觀望,，也有一些壓根不了解這個(gè)業(yè)委會(huì)的。我們一想這要操持起來(lái)太費(fèi)精力了,，還要做人思想工作,，告訴他什么是業(yè)委會(huì)。指不定還招來(lái)嘲笑的話語(yǔ),。后面也就沒(méi)提這事,，由他去吧。

近些年,，業(yè)主和物業(yè)的矛盾常見(jiàn)報(bào)端,，有些還大打出手。歸根結(jié)底,，業(yè)主自己放棄法律賦予的權(quán)力，讓物業(yè)公司一直有“他們才是主人,、他們是來(lái)管業(yè)主的”認(rèn)識(shí),，而不是“服務(wù)業(yè)主”的認(rèn)識(shí)，業(yè)主本身是有原因的,。

以小見(jiàn)大,，局部現(xiàn)象反應(yīng)的是一部分人的心態(tài)。隨著社會(huì)的發(fā)展,，業(yè)主認(rèn)知的進(jìn)步,，一些地方已經(jīng)有了業(yè)主自治的現(xiàn)象，這說(shuō)明主人翁意識(shí)萌芽,。不過(guò)本人覺(jué)得,，以后還是專(zhuān)業(yè)的人做專(zhuān)業(yè)的事。小區(qū)的治理還是要物業(yè)公司，只是不同的是,，那個(gè)物業(yè)是業(yè)主自己請(qǐng)來(lái)服務(wù)自己的,，不是來(lái)當(dāng)爺?shù)模?/p>

最后附張圖刷一下存在感，呵呵,！

這個(gè)判斷肯定是不對(duì)的,！

關(guān)鍵是在于題主如何理解“業(yè)主”這個(gè)概念。

小區(qū),，在房屋交付之前,，開(kāi)發(fā)商是業(yè)主，大業(yè)主,，當(dāng)然也是唯一的業(yè)主,，有他對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行聘任；小區(qū)交付之后,，購(gòu)房人成為業(yè)主,，是小業(yè)主，一般的在成立業(yè)主大會(huì),、選舉業(yè)主委員會(huì)之后,，聘任物業(yè)公司。那么,，自始至終,，小區(qū)的物業(yè)公司都是有“業(yè)主”聘來(lái)的，所以,，這個(gè)判斷是錯(cuò)誤的,。

之所以，有這樣的來(lái)理解,，是因?yàn)槲覀儑?guó)家實(shí)行了前期物業(yè)管理制度,，就是說(shuō)從小業(yè)主一開(kāi)始入住，就有物業(yè)公司在服務(wù),。并且,，這樣的前期物業(yè)管理階段，往往因?yàn)樾^(qū)業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)未能成立,，就一直持續(xù)著，甚至長(zhǎng)達(dá)十幾年甚至更長(zhǎng),。長(zhǎng)期的物業(yè)管理階段的環(huán)境下,，就形成了小業(yè)主的這種認(rèn)識(shí)和意識(shí)。

無(wú)論從法律法規(guī)上來(lái)說(shuō),，還是從實(shí)務(wù)上來(lái)看,，小業(yè)主可以通過(guò)成立業(yè)主組織來(lái)行使解聘,、聘用物業(yè)公司的業(yè)主權(quán)力。只是,，由于成立業(yè)主組織的意識(shí)和難度,，導(dǎo)致成立業(yè)主組織的小區(qū)并不多，那么,，題主所說(shuō)的那些“大多不是業(yè)主聘來(lái)的”之外的一小部分,，就是因?yàn)檫@個(gè)原因?qū)崿F(xiàn)了題主所理解的“業(yè)主聘來(lái)的”。

小業(yè)主聘物業(yè)因?yàn)槭紫纫鉀Q業(yè)主組織化的問(wèn)題,，現(xiàn)在則因?yàn)闃I(yè)主組織的問(wèn)題未成為主流,。但是，未來(lái)一定會(huì)成為一種趨勢(shì),！無(wú)論這個(gè)過(guò)程是曲折還是漫長(zhǎng),，但一定是方向。這是從根本上上解決小區(qū)問(wèn)題的唯一可能性,，小區(qū)管理只有回歸常識(shí),，建筑物管理才能回歸常態(tài)。