 摘要：商品房買賣市場(chǎng)持續(xù)升溫,，有關(guān)商品房的各種糾紛亦是頻發(fā)。本文通過我國現(xiàn)行立法和相關(guān)學(xué)說,，并結(jié)合司法案例的對(duì)我國商業(yè)住小區(qū)會(huì)所所有權(quán)歸屬的判斷標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行探究,。 一、小區(qū)會(huì)所的定義 “小區(qū)會(huì)所”是一種社會(huì)俗稱,，來源于香港,，在居民小區(qū)中修建的供居民休閑、娛樂以及商務(wù)活動(dòng)之用的場(chǎng)所,，比如餐飲,、游泳、網(wǎng)球,、桑拿,、商務(wù)中心等。根據(jù)我國《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（2002年版）第6部分公共服務(wù)設(shè)施中第6.0.1,、6.0.3,、6.0.5的強(qiáng)制性條款的規(guī)定，居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施（也稱配套公建）,，應(yīng)包括：教育,、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育,、商業(yè)服務(wù),、金融郵電、社區(qū)服務(wù),、市政公用和行政管理及其它八類設(shè)施,。據(jù)此，我們認(rèn)為,，“會(huì)所”僅指居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施中的“商業(yè)服務(wù)”設(shè)施,。 二,、小區(qū)會(huì)所的產(chǎn)權(quán)歸屬 《物權(quán)法》第七十三條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路,，屬于業(yè)主共有,，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地,，屬于業(yè)主共有,，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所,、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房,，屬于業(yè)主共有?！钡遣⑽疵鞔_小區(qū)會(huì)所所有權(quán)歸屬,。并且，《物權(quán)法（草案）》曾經(jīng)規(guī)定：“會(huì)所,、車庫的歸屬,，有約定的，按照約定,；沒有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外,，屬于業(yè)主共有,。”但在向社會(huì)征求意見之后,，全國人大法律委員會(huì)再次研究認(rèn)為：從實(shí)際情況看,，提供健身、娛樂等服務(wù)的會(huì)所,，絕大多數(shù)是作為獨(dú)立的房屋由開發(fā)商出售或者出租經(jīng)營的,，一般不作為建筑物的附屬設(shè)施歸業(yè)主共有，草案關(guān)于“會(huì)所”的規(guī)定予以刪除,。 故,，在實(shí)踐中，對(duì)于開發(fā)商與購房人在房屋銷售合同中已對(duì)小區(qū)會(huì)所的權(quán)屬有明確約定,，可視為雙方當(dāng)事人對(duì)小區(qū)會(huì)所權(quán)屬問題達(dá)成的合意,，只要該約定不違反法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定,，應(yīng)當(dāng)從其約定來確定小區(qū)會(huì)所的所有權(quán)人,。或者開發(fā)商與購房人在房屋銷售合同雖然沒有約定,，但是小區(qū)會(huì)所已經(jīng)房產(chǎn)部門登記并頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證書的,，應(yīng)以登記為準(zhǔn)。 但對(duì)于如果無約定又沒有產(chǎn)權(quán)登記的情況下應(yīng)該怎么處理學(xué)者們并無統(tǒng)一的意見,。一種觀點(diǎn)認(rèn)為,，小區(qū)會(huì)所是商品房的配套設(shè)施,，其本意是給業(yè)主使用的，所有權(quán)理應(yīng)歸全體業(yè)主所有,，否則勢(shì)必將造成所有權(quán)與使用權(quán)上的不一致,。另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，對(duì)于小區(qū)會(huì)所的所有權(quán)問題應(yīng)當(dāng)區(qū)別對(duì)待,，如果開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)過程中將會(huì)所作為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單獨(dú)報(bào)建,，會(huì)所的權(quán)屬應(yīng)當(dāng)歸開發(fā)商所有；如果開發(fā)商將會(huì)所作為公建配套報(bào)建,，且會(huì)所的面積也計(jì)入共用分?jǐn)偯娣e的,，會(huì)所的產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)歸小區(qū)業(yè)主共同所有。 筆者較為認(rèn)同第二種觀點(diǎn),，住宅小區(qū)會(huì)所所有權(quán)歸屬應(yīng)該看其建設(shè)成本是否計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本,，計(jì)入的話歸業(yè)主共有，不計(jì)入的話歸開發(fā)商所有,。如果,，開發(fā)商就小區(qū)會(huì)所單獨(dú)立項(xiàng)、報(bào)批并且建設(shè)成本與小區(qū)內(nèi)出售給業(yè)主的房屋分開核算,，并提供相應(yīng)證據(jù),，小區(qū)會(huì)所的產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸屬于開發(fā)商。 三,、如何避免小區(qū)會(huì)所歸屬不清,，減少糾紛 避免小區(qū)會(huì)所歸屬糾紛要注重三個(gè)方面的法律問題：一是開發(fā)商與購房人在房屋銷售合同中對(duì)小區(qū)會(huì)所的權(quán)屬要有明確約定，并且,，避免在商品房的銷售廣告和宣傳資料中出現(xiàn)與房屋銷售合同相反的權(quán)屬條款,。二是開發(fā)商就小區(qū)會(huì)所應(yīng)單獨(dú)立項(xiàng)、報(bào)批并且建設(shè)成本與小區(qū)內(nèi)出售給業(yè)主的房屋分開核算,，并保存小區(qū)會(huì)所的建筑面積是否計(jì)入公攤面積等相關(guān)資料,。三是避免在房屋銷售合同、銷售廣告及宣傳資料中限定會(huì)所的經(jīng)營方式和功能,。防止在房屋交付后因?qū)嶋H情況的變動(dòng),，需要改變小區(qū)會(huì)所的經(jīng)營服務(wù)方式和服務(wù)功能而造成不必要的糾紛。 作者：地產(chǎn)與基礎(chǔ)設(shè)施部 |
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