從成立市場上看，超三成的集合信托資金投向房地產(chǎn)領(lǐng)域,，與此同時(shí)，房地產(chǎn)信托平均收益率也較去年同期提高了0.9個(gè)百分點(diǎn),，達(dá)到7.69%。與之相對(duì)應(yīng)的是,，房企融資成本也有不小的提升，而另一方面,，發(fā)行市場上，有過半數(shù)的集合信托為房地產(chǎn)信托,。

盡管房地產(chǎn)企業(yè)融資需求迫切,，經(jīng)《證券日?qǐng)?bào)》記者了解,，隨著監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)違規(guī)開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的檢查趨嚴(yán),、剛性兌付的打破等，房地產(chǎn)股權(quán)投資類信托項(xiàng)目或?qū)⒃龆唷?/p>

房企融資難

信托成重要補(bǔ)血方式

《證券日?qǐng)?bào)》記者通過用益信托在線數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn),，春節(jié)過后,，房地產(chǎn)信托從發(fā)行端和成立端發(fā)力，成為集合信托中最重要的類型,。

用益信托數(shù)據(jù)顯示,，新春開工后三周里（2月22日-3月14日），在集合信托成立市場上,，共成立162款產(chǎn)品,，成立規(guī)模為227.35億元，平均期限為1.77年,，平均收益率為7.32%,。

值得注意的是,，其中房地產(chǎn)信托產(chǎn)品成立38個(gè),，募集資金達(dá)73.09億元,，占比為32.15%，與去年同期的8.68%相比,，占比增幅高達(dá)270%,；平均收益率為7.69%，同比上升了0.9個(gè)百分點(diǎn),。

這也意味著,，近三分之一的集合信托資金投向房地產(chǎn)領(lǐng)域。

此外,，發(fā)行市場則更加驚人,。用益信托在線數(shù)據(jù)顯示，今年2月22日-3月14日,，集合信托市場共發(fā)行158款產(chǎn)品,，發(fā)行規(guī)模372.13億元，其中,，房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模達(dá)199.34億元，占比53.57%,，也就是說,，占據(jù)整個(gè)信托產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模的一半以上。

對(duì)于農(nóng)歷新年后房地產(chǎn)信托的爆發(fā),，用益信托研究員帥國讓對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者解釋道,，一方面銀行貸款、發(fā)債融資,、私募基金等房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)融資渠道受阻,，信托目前成為房企重要融資方式；另一方面,，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)是信托公司重要業(yè)務(wù)收入來源,，相對(duì)較高的收益率深受投資者青睞。

同時(shí),，他也認(rèn)為,，隨著監(jiān)管的趨嚴(yán)，信托公司轉(zhuǎn)型不斷的深入,，預(yù)計(jì)今年房地產(chǎn)信托規(guī)模占比長期來看會(huì)有所下降,，但短期仍是重要投資領(lǐng)域。

2018年,，房企將面臨融資難,、融資貴的窘境，同時(shí),，隨著市場整體下滑,，房企通過銷售快速回籠資金的難度也不斷增加,。今年大部分房企將面臨資金荒，加上自身的債務(wù)壓力,，房企資金鏈安全面臨較大壓力,。

今年的相關(guān)數(shù)據(jù)也證實(shí)了這一點(diǎn)。今年春節(jié)開工后的三周時(shí)間里,，相比于去年同期,，房地產(chǎn)信托平均收益率由6.79%增至7.69%，提高了0.9個(gè)百分點(diǎn),，地產(chǎn)信托融資成本明顯提高,。

授米金融智庫統(tǒng)計(jì)了3月1日至3月7日60家非銀金融機(jī)構(gòu)（信托、資管,、私募,、交易所等）發(fā)行的159個(gè)融資項(xiàng)目，融資金額508億元,?！蹲C券日?qǐng)?bào)》記者觀察發(fā)現(xiàn)，列表中統(tǒng)計(jì)了包括中信信托,、華融信托,、大業(yè)信托、粵財(cái)信托,、中江信托,、光大信托、百瑞信托,、西部信托,、國通信托等9家信托公司投資的多個(gè)房地產(chǎn)信托項(xiàng)目，融資成本普遍在9.2%-11.4%之間,。其中,，光大信托投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目最多，融資成本在9.2%-11.2%之間,。

房地產(chǎn)信托

發(fā)行規(guī)模占比高

雖然房地產(chǎn)企業(yè)融資需求高漲,，但資金鏈的緊張也為信托公司的風(fēng)控提出了新要求。

從房地產(chǎn)信托的發(fā)展方向上,，四川信托研發(fā)經(jīng)理劉發(fā)躍對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,，房地產(chǎn)信托應(yīng)從以下八個(gè)方面轉(zhuǎn)型：一是將交易對(duì)手逐漸轉(zhuǎn)向大中型房企；二是通過戰(zhàn)略合作實(shí)現(xiàn)長期發(fā)展,；三是合作發(fā)起房地產(chǎn)并購基金,。參與地產(chǎn)并購基金有助信托提高基金化產(chǎn)品的運(yùn)營能力，進(jìn)一步提升對(duì)PE,、并購等業(yè)務(wù)的操作能力,；四是參與城市更新項(xiàng)目,。信托公司可以與專業(yè)運(yùn)營商或地產(chǎn)服務(wù)商合作建立有限合伙形式的房地產(chǎn)基金，從傳統(tǒng)的債權(quán)模式為主過渡到股債并重,，甚至股權(quán)模式為主,，以彌補(bǔ)專業(yè)性的不足；五是引領(lǐng)多元化業(yè)態(tài)創(chuàng)新,。大消費(fèi)產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)下,，單一的居民住宅項(xiàng)目正在向旅游、教育,、養(yǎng)老等多個(gè)業(yè)態(tài)擴(kuò)展,，同時(shí)可以發(fā)展財(cái)富管理和其他創(chuàng)新業(yè)務(wù)；六是探索租賃市場業(yè)務(wù)機(jī)會(huì),；七是探索投貸聯(lián)動(dòng)業(yè)務(wù),；八是延伸經(jīng)營鏈條。隨著“租賃+自持”物業(yè)的出現(xiàn)和資產(chǎn)證券化,、REITs等產(chǎn)品的成熟,，信托公司可以逐步介入房地產(chǎn)項(xiàng)目的整個(gè)運(yùn)營周期，逐步提升自身的專業(yè)化能力,，從而獲得長期穩(wěn)定的收益,。

有業(yè)內(nèi)人士稱，隨著監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)違規(guī)開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的檢查趨嚴(yán),，剛性兌付的打破等,，貨真價(jià)實(shí)的房地產(chǎn)股權(quán)投資類信托項(xiàng)目將會(huì)增多,。見習(xí)記者 邢 萌（完）