房地產(chǎn)市場被稱為經(jīng)濟周期之母，房地產(chǎn)投資也成為影響中國經(jīng)濟景氣的關鍵變量,。對于購房人來說,，從房地產(chǎn)投資的前景，可以大體判斷開發(fā)商的市場預期,、資金市場環(huán)境的變化和調(diào)控的方向,，進而順勢做出合理的購房決策。

那么,，哪些因素是影響2018年房地產(chǎn)投資的關鍵變量,？購房人從中又能獲得哪些啟示,，且看下文的分析,。

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2018年房地產(chǎn)投資承壓的兩個主要因素

一是房地產(chǎn)開發(fā)資金來源持續(xù)回落,。房地產(chǎn)開發(fā)是資金密集型行業(yè),，這使得房地產(chǎn)投資與資金來源具有較明顯的一致性。然而,，從具體的波動特點看,，二者增速并不完全同步：

首先，房地產(chǎn)投資滯后于資金來源的增速大約3-9個月,，這符合房地產(chǎn)企業(yè)先籌資后投資的規(guī)律,；

其次，資金來源的波動受外部資金市場環(huán)境等房企不可控因素的影響更大,，因而其波動幅度也更加激烈,，相反房地產(chǎn)開發(fā)投資主要是房企基于自身庫存進行動態(tài)調(diào)整，增速也更加平滑,。

在此,，假設二者的滯后期為6個月。最近兩年的數(shù)據(jù)顯示：2016年12月末15.2%左右的資金來源增速,，對應了2017年上半年8.5%的投資增速,，而2017年上半年11.2%左右的資金來源增速對應了7%的投資增速,。由此推論，2017年下半年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增速在7.4%-9.7%區(qū)間內(nèi)波動（見下圖）,，相應地,，2018年上半年投資增速可能在3%-6%區(qū)間內(nèi)。資金來源的持續(xù)回落,，必然會造成投資的持續(xù)下滑,。

二是房地產(chǎn)銷售連續(xù)下滑。從需求端看,，在嚴調(diào)控方向不變和按揭貸款利率不斷上升的趨勢下,，2017年房地產(chǎn)銷售面積已降至7.7%。房企的策略以消化現(xiàn)有庫存為主,，并不急于開工建設,。由此，2017年12月新開工面積累計增幅也下降至7%,。隨著房地產(chǎn)銷售的持續(xù)下滑,，盡管房企會有一定的補庫存投資，但整體開工增長前景并不樂觀,。相應地,，房地產(chǎn)開發(fā)投資仍將持續(xù)下行。

支撐房地產(chǎn)投資不失速的兩個次要因素

除了上述兩個主要因素的負面影響外,，下述兩個次要因素則將有利于房地產(chǎn)投資保持韌性,。

一是土地購置面積持續(xù)高位增長。土地和資金,，同為房地產(chǎn)開發(fā)不可或缺的兩大要素,。盡管開發(fā)商囤地的現(xiàn)象較為普遍，但歷史數(shù)據(jù)卻表明,，土地購置面積與房地產(chǎn)投資仍存在較大的一致性,。然而，2017年以來,，二者走勢分化趨勢明顯：土地購置面積增速持續(xù)上升,，但投資增速不斷下降（見下圖）。這一背離或許與新形勢下的土地供應政策變化有關,。

在本輪房地產(chǎn)調(diào)控周期前,，各地方政府的土地供應主要受房價影響，房價上升較快的時候,，為了控制房價,，增加房地產(chǎn)市場供給，政府出售土地的意愿趨于增加,，而房價增速下降時,，為了控制房價過快下滑,，政府傾向于減少土地供給。2017年以來,，房地產(chǎn)調(diào)控思路發(fā)生了明顯的變化,，土地供應的主要參考指標不是房價，而是住房庫存消化周期,。

地方政府的決策依據(jù)是：

2017年4月住建部80號文要求,，各地要根據(jù)商品住房庫存消化周期，對消化周期在36個月以上的城市應停止供地,，36-18個月的城市要減少供地,，12-6個月的城市要增加供地，6個月以下的城市不僅要顯著增加供地,，還要加快供地節(jié)奏,。

有必要指出的是，從更長的歷史周期看,，房企購置的土地遲早要進入開發(fā)周期,，只不過開發(fā)的周期可能要進一步延長。因此,，2017年土地購置面積的高增,，將成為穩(wěn)定未來兩三年房地產(chǎn)投資的有利因素。

二是三四線城市棚戶區(qū)改造新增投資仍然較大,。三四線城市棚戶區(qū)改造貨幣化安置是去庫存的重要工具,，也是房地產(chǎn)投資平穩(wěn)增長的重要因素。2017年5月,，國家明確2018-2020年再改造各類棚戶區(qū)1500萬套，年均500萬套與2017年600萬套的差距并不大,，無論是貨幣化安置還是原地改造,，都將有利于房地產(chǎn)投資的增長。

從棚改的資金來源看,，此輪棚改央行專設的國家開發(fā)銀行抵押補充貸款（PSL）將保持在穩(wěn)定水平,，截至2017年12月末PSL余額累計已達到2.69萬億元。

綜合兩方面因素看,，當前影響房地產(chǎn)投資的主導因素（資金來源和需求端）都是向下的,，特別是2018年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源在各個渠道都將繼續(xù)受到明顯抑制，這將是房地產(chǎn)投資承壓的關鍵因素,。

與此同時,，盡管階段性去庫存已接近完成，但房地產(chǎn)調(diào)控方向并沒有逆轉,，特別是按揭貸款門檻和利率持續(xù)上升,，對于需求端的預期影響較大,。當然，房地產(chǎn)投資也有房企購置面積高增,、棚戶區(qū)改造持續(xù)等穩(wěn)定,、有利的條件。由此,，2018年房地產(chǎn)投資下行趨勢還將延續(xù),，全年投資增速將在3%-5%左右。

買房人不妨把握好結構性購房機會

對于普通購房人來說,，房地產(chǎn)投資對于房價并沒有必然和直接的影響,，它是房地產(chǎn)開發(fā)商的市場預期和資金供應共同作用的結果。房地產(chǎn)投資的下行,，暗示著2018年房地產(chǎn)市場還將延續(xù)當前的調(diào)控方向,，加上按揭貸款利率持續(xù)攀升，房價整體牛市的可能性不大,，但結構性購房機會仍然存在,。具體來說，可根據(jù)以下幾方面條件相機抉擇：

其一,，一線城市可買入高品質(zhì)樓盤,。受限價政策影響，一線城市價格管控異常嚴格,，部分區(qū)域,、板塊甚至出現(xiàn)一二手價格倒掛現(xiàn)象。短期內(nèi),，一線城市調(diào)控難言放松,，中高端市場更是價格管控的重點。因此,，一線城市特別是上海,、深圳的市場長期看好，利空已經(jīng)出盡,，價格觸底現(xiàn)象隱現(xiàn),，中高端優(yōu)質(zhì)樓盤值得介入。

其二,，人口凈流入,、前期價格漲幅相對較低的強二線城市，房價明顯下跌的概率不高,。前期漲幅過快,、交易低迷的強二線城市購房者可觀望一段時間，相反，前期漲幅相對偏低,、與一線城市房價差距更大的二線熱點城市庫存已大幅下滑,，房價上漲潛力仍然存在。

其三,，核心城市對周邊三四線城市溢出效應仍值得期待,。特別是一線和強二線核心城市周邊、高鐵一小時經(jīng)濟圈三四線城市,、衛(wèi)星城,，房地產(chǎn)市場將可能繼續(xù)分享核心城市的人口、資金溢出的紅利,，住房潛在需求較大,，房價穩(wěn)中有升的趨勢可期。

來源：蘇寧財富資訊,；作者：蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟研究中心主任 黃志龍

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