關(guān)于物業(yè)管理中的若干問(wèn)題

宋公明

1,，住建部取消物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)核定,，物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)監(jiān)管將何去何從？

物業(yè)管理公司作為企業(yè),，其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)本來(lái)就受工商稅務(wù)等部門(mén)監(jiān)管,，例如要領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照每年還要處審等等。住建部的執(zhí)業(yè)資質(zhì),，本來(lái)就是形式主義產(chǎn)物,。所謂物業(yè)管理，就是把小區(qū)或大樓的保安,，保潔，綠化,，維修等發(fā)包給安保公司,，保潔公司，綠化公司,，維修公司,，誰(shuí)不會(huì)呢？

2,，物業(yè)和業(yè)主的關(guān)系

物業(yè)管理公司和業(yè)主的關(guān)系,，很難得有處理得好的。這有以下幾方面原因：

一是多數(shù)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理不了解,，不關(guān)心,，順大流,，以為別人能過(guò)我也能過(guò)，吃虧不方便又不是我一家,，自己何必出頭,？所以業(yè)主不齊心，互不聯(lián)系,，互不信任,，一盤(pán)散沙?！凹也缓屯馊似邸?，這樣一來(lái)一些物業(yè)公司就可以任意欺詐和玩弄業(yè)主。

二是很多業(yè)主在入住時(shí)物業(yè)管理已經(jīng)是客觀現(xiàn)實(shí),，因此不得不接受這個(gè)現(xiàn)實(shí),。

三是很多物業(yè)沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)，或者只是形式上有,，而實(shí)際上不管事,，只是擺設(shè)。業(yè)主委員會(huì)成員不懂物業(yè)管理的基本知識(shí),，也不知道業(yè)主委員會(huì)有哪些職能和權(quán)利,，也不知道如何維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，遇到問(wèn)題或者斗不過(guò)物業(yè)公司,，或者只顧撈取自己個(gè)人利益,。

四是物業(yè)管理?xiàng)l例不符合實(shí)際，條文繁瑣復(fù)雜,，很少有業(yè)主認(rèn)真看閱讀過(guò)全文,。相關(guān)規(guī)定不能起到規(guī)范和制約物管公司的作用，政府對(duì)物業(yè)公司往往疏于管理,，現(xiàn)在連價(jià)格也放開(kāi)了,，讓物管公司任意胡作非為，而業(yè)主投訴無(wú)門(mén),，打官司又不會(huì)打打不起更打不贏,，只好忍氣呑聲，矛盾越來(lái)越深,。

3,，什么是前期物業(yè)？

對(duì)于商品房來(lái)說(shuō),，業(yè)主們不可能同時(shí)入住,，總是有先有后的。業(yè)主入住時(shí)，物業(yè)公司早就在那兒等著了：“大媽?zhuān)诲X(qián)吧”,。這時(shí)你不得不接受這個(gè)現(xiàn)實(shí),。一般人購(gòu)房時(shí)大多不會(huì)去問(wèn)物業(yè)如何管理，問(wèn)也不會(huì)告訴你,。其實(shí)物業(yè)公司和開(kāi)發(fā)商往往是一家,，早就算計(jì)好了。等你發(fā)現(xiàn)買(mǎi)得起房卻交不起物業(yè)費(fèi)時(shí),，一切為時(shí)已晚,。業(yè)主們來(lái)自四面八方，入住有先有后,，又互不相識(shí),，如何能組織業(yè)主委員會(huì)呢？所以只能聽(tīng)任開(kāi)發(fā)商炮制的所謂“前期物業(yè)”擺布,，毫無(wú)招架之力,，等成了既成事實(shí)，要改就難于登天了,。有的物管欠分包單位一屁股債跑了,業(yè)主不得不去償還,因?yàn)槿思曳职绞菫槟銟I(yè)主服務(wù)的,。

4，物業(yè)管理是怎么產(chǎn)生的,？

過(guò)去沒(méi)有物業(yè)管理這一說(shuō),，居民區(qū)居民點(diǎn)的公共事務(wù)由居委會(huì)管理。居委會(huì)會(huì)組織居民打掃公共衛(wèi)生和治安聯(lián)防,，垃圾費(fèi)也是由居委會(huì)出面收取?，F(xiàn)在居委會(huì)不管了，居民小區(qū)的公共事務(wù)也成了物業(yè),。

5,，什么是物業(yè)？

所謂物業(yè),，其實(shí)就是居民小區(qū)內(nèi)的公共事務(wù),，包括：1，安保,，2,，保潔，3,，綠化，4,，電梯及公用設(shè)備的運(yùn)行和維保,，5，其他。

6,，業(yè)主要注意作么,？

對(duì)于物業(yè)，業(yè)主們應(yīng)當(dāng)明白以下幾點(diǎn)：一,，這些公共事務(wù),，是業(yè)主們共同的權(quán)利和責(zé)任。自己的房門(mén)自己上鎖,，自己家的衛(wèi)生自己打掃,，但這些事也可以委托別人來(lái)代理，例如家庭衛(wèi)生可以委托鐘點(diǎn)工打掃,。過(guò)去大戶(hù)人家,，一個(gè)門(mén)里有好多小家共居，福建土樓一個(gè)門(mén)里甚至有幾十戶(hù)上百戶(hù)共居,，當(dāng)然也會(huì)有公共事務(wù)產(chǎn)生,。居民小區(qū)也相類(lèi)似，小區(qū)共公共事務(wù)業(yè)主可以自己承擔(dān),，例如采取輪流值班,，輪流打掃等，這在過(guò)去是很自然很平常的事,，很多人應(yīng)當(dāng)還記得輪流值夜輪流打掃樓道和公廁的歲月,。當(dāng)然，現(xiàn)在有條件,，大家都要享受和擺譜,，那么將這些自家的事務(wù)和公共事務(wù)委托給別人干也是可以的。但是要記住,，委托別人干可以,，但是事情還是你的，權(quán)利和義務(wù)還是你的,，別是只代理而已,。

二，公共事務(wù)委托可以采取1,，聘請(qǐng)代理人的方式,，例如你想找個(gè)鐘點(diǎn)工，自己不熟又怕跑腿,，可以委托親友代勞,。公共事務(wù)也同樣，可以委托律師,，職業(yè)經(jīng)理人來(lái)代理,，也可以聘用有這方面能力的人代理。2，對(duì)外發(fā)包方式,。既可以分別發(fā)包給專(zhuān)業(yè)公司,，也可以讓一家總包代理，然后再由總包分別分包,，例如委托物業(yè)公司,。所以物業(yè)管理不是一定要給物管公司，而采取何種方式,，完全是業(yè)主的權(quán)利,，應(yīng)當(dāng)讓業(yè)主通過(guò)民主方式來(lái)決定。

三,，無(wú)論采取哪種委托方式,，業(yè)主都是委托人，而物業(yè)管理和其他代理人都只是受托人或稱(chēng)被委托人,。雙方是委托和被委托的關(guān)系,。這個(gè)關(guān)系決定了雙方的民事權(quán)利和義務(wù)。就是受托人是以委托人的名義進(jìn)行民事活動(dòng),，后果由委托人承擔(dān),；受托人不能違背委托人的意志行事，不能侵犯委托人的合法權(quán)益,；受托人只能在委托權(quán)限之內(nèi)行使代理權(quán),。而現(xiàn)在的物管公司完全反客為主，成了業(yè)主頭上的老爺,，業(yè)主要聽(tīng)物管公司的擺布,，要服從物管公司的利益。這是物業(yè)管理的最大誤區(qū),。

明白了以上幾點(diǎn),，就明白了業(yè)主委員會(huì)的地位和責(zé)任。

7,，關(guān)于業(yè)主委員會(huì)：

一,，業(yè)委會(huì)的重要性。物業(yè)管理既然是業(yè)主們的公共事務(wù),，業(yè)主又是實(shí)行自治,，民主管理。民主管理的形式就是業(yè)主大會(huì),，業(yè)主大會(huì)是物業(yè)民主管理的最高權(quán)力權(quán)力機(jī)構(gòu),，而業(yè)主委員會(huì)是其常設(shè)機(jī)構(gòu)，在業(yè)主大會(huì)閉會(huì)期間行使業(yè)主大會(huì)賦予的權(quán)力,。采取何種物管方式,，應(yīng)由業(yè)主大會(huì)民主討論決定,，由業(yè)委會(huì)具體執(zhí)行。所以業(yè)委會(huì)相當(dāng)重要,，必須要有實(shí)體和人員，如果業(yè)主中有專(zhuān)業(yè)人員又愿意稱(chēng)務(wù)幫忙或兼職當(dāng)然最好,，不行也可以聘用專(zhuān)業(yè)人員,，例如會(huì)計(jì)，律師,，經(jīng)理人,，這筆錢(qián)是必須化的。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)和業(yè)委會(huì)簽合同,，而不是和每個(gè)業(yè)主單獨(dú)簽合同,。業(yè)委會(huì)和物管公司所簽合同應(yīng)當(dāng)是委托代理合同，而不是其他合同,。物管公司只能代理權(quán)限內(nèi)履行義務(wù),，對(duì)業(yè)主的任何要求都必須得到業(yè)委會(huì)的授權(quán)或同意，這是關(guān)鍵所在,。這樣各方的關(guān)系才能理順,。物管費(fèi)不是物業(yè)公司去收，而是業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)收費(fèi),，（當(dāng)然物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入也應(yīng)由業(yè)委會(huì)收?。锕芄局荒茉谑芪械那闆r下代收,。收取標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)由業(yè)主大會(huì)根據(jù)實(shí)際情況決定,。物管費(fèi)掌握在業(yè)委會(huì)手里，根據(jù)合同和服務(wù)質(zhì)量分期支付給受托方,，物業(yè)和安保,，保潔，綠化,，維保等分包單位的合同必須經(jīng)業(yè)委會(huì)審查認(rèn)可,。這樣，業(yè)主才能把物業(yè)管理權(quán)握在自己手里,，而不是受物管公司或受托人的擺布支配,。

二，業(yè)委會(huì)的產(chǎn)生,。業(yè)委會(huì)不會(huì)憑空產(chǎn)生,，首先要有業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)。而業(yè)主們很難齊心,，業(yè)主大會(huì)很難召開(kāi),。怎么辦,？按理說(shuō)，當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)應(yīng)頭出面牽頭,，先由若干極積分子熱心人成立籌委會(huì)或籌備小組,。將上述利害關(guān)系以及業(yè)委會(huì)候選人及工作制度行動(dòng)方案等用公告和電子文檔微信等方式告知全體業(yè)主，有意見(jiàn)請(qǐng)?jiān)谝?guī)定時(shí)間內(nèi)返饋,，否則以默認(rèn)論,。這樣把業(yè)委會(huì)成立起來(lái)。有了業(yè)委會(huì),，業(yè)主才有主心骨,，才能處理日常事務(wù)，才能進(jìn)行維權(quán),。

三,，物業(yè)管理方式的選擇和業(yè)委會(huì)的職能。由籌委會(huì)提出備選方案由業(yè)大會(huì)民主決定,。

四,，業(yè)委會(huì)的工作制度，財(cái)務(wù)制度,，人事制度,，和一般企業(yè)單位有共性，就不多說(shuō)了,。方案由業(yè)主大會(huì)決定后執(zhí)行,。

8，業(yè)主可以從物業(yè)中獲得收益嗎,？

可以,。小區(qū)內(nèi)有多種收益渠道，例如一,，廣告,，電梯及公共場(chǎng)所的廣告位可以出租，收入可觀,。二,，公攤和公共場(chǎng)地出租，這也是一筆巨大的收益,，三,，綠化及其他收益。這些收益除云成本,，理應(yīng)歸全體業(yè)主所有,，，可以抵沖一部分物業(yè)費(fèi),。如果經(jīng)營(yíng)得好,，甚至全部抵沖還有結(jié)余?，F(xiàn)在很多地方物業(yè)收入基本上被物業(yè)公司獨(dú)吞，業(yè)主得不到好處,。

9,，為什么現(xiàn)狀很難改變？

沒(méi)有政府的領(lǐng)導(dǎo)發(fā)動(dòng)組織和支持,，要改變現(xiàn)狀,，困難很大。有些人高喊民主,，不斷要求一人一票的民主，好啊,，居民小區(qū)的公共事務(wù)不就是最好的實(shí)踐場(chǎng)所嗎,？給你民主為何又不要了？小區(qū)物業(yè)為何不能實(shí)行自治和民主管理呢,？業(yè)主大會(huì)為何不能實(shí)行一人一票呢,？為何要把物管公司強(qiáng)加在業(yè)主頭上呢？越是高檔小區(qū)越是無(wú)法實(shí)行民主管理,，可以見(jiàn)所謂民主,，不過(guò)是各取所需的口號(hào)而已。老百姓的利益,，只有靠自己團(tuán)結(jié)起來(lái)去爭(zhēng)取,，民主是喊不來(lái)的，也是等不來(lái)的,。