養(yǎng)老社區(qū)作為一種以養(yǎng)老養(yǎng)生為主要功能導(dǎo)向的特殊地產(chǎn)項(xiàng)目,，對(duì)社區(qū)的選址,、規(guī)劃、設(shè)計(jì),、建設(shè)等,，都有特定的要求和特別需要關(guān)注的要點(diǎn)。

　　近年來,，中國(guó)大陸地區(qū)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)步入了一個(gè)較快速的上升發(fā)展通道,，房地產(chǎn)商、保險(xiǎn)企業(yè),、信托金融機(jī)構(gòu)和醫(yī)療保健機(jī)構(gòu)都紛紛試水養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè),，各地涌現(xiàn)了大批養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。從已經(jīng)實(shí)施的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目來看，在規(guī)劃設(shè)計(jì)方面,，雖然這些項(xiàng)目進(jìn)行了一定的探索和實(shí)踐,，但仍然存在不少問題。許多養(yǎng)老社區(qū)雖然設(shè)計(jì)建設(shè)了不少養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施,，但這些服務(wù)設(shè)施的使用率不高,。有的社區(qū)只引入建設(shè)了基本的醫(yī)療護(hù)理設(shè)施，而其他服務(wù)配套缺乏,，社區(qū)養(yǎng)老功能極不完善,。造成這種現(xiàn)象的原因，一方面是部分開發(fā)者并非真正打算開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn),，而只是在借養(yǎng)老之名開發(fā)房地產(chǎn)，另一個(gè)更主要的方面,，是養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)者還缺乏對(duì)養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)的深入了解和研究,，而行業(yè)目前也缺乏一個(gè)普遍適用的養(yǎng)老項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。

　　有業(yè)內(nèi)人士和相關(guān)學(xué)者,，從規(guī)劃選址,、景觀布局、交通組織,、設(shè)計(jì)尺度,、衛(wèi)生設(shè)計(jì)和服務(wù)配套六個(gè)方面，總結(jié)了一些養(yǎng)老地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn),。

　　設(shè)計(jì)開發(fā)普通居住區(qū),，一般要求項(xiàng)目的選址要有較優(yōu)美的自然環(huán)境和良好的社會(huì)環(huán)境，選取適合居住,、設(shè)施便利和不良干擾較少的區(qū)域,。對(duì)于養(yǎng)老社區(qū)這種特殊社區(qū)，除了滿足普通社區(qū)的一般性要求外,，在項(xiàng)目的區(qū)位和周邊環(huán)境景觀方面還有更高的要求,。

　　不同類型的養(yǎng)老社區(qū)對(duì)選址的要求也不盡相同?；A(chǔ)型養(yǎng)老項(xiàng)目需要達(dá)到一般養(yǎng)老地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn),，滿足基本養(yǎng)老活動(dòng)所需的條件。高端型養(yǎng)老社區(qū),，則需要有較為優(yōu)越甚至稀缺的獨(dú)特自然環(huán)境和社會(huì)環(huán)境,。

　　基礎(chǔ)型養(yǎng)老地產(chǎn)，在區(qū)位上,，往往適宜選擇在城市的邊緣或近郊,，這樣社區(qū)的部分服務(wù)就可以依托于城市來提供，并且也能和城市建立起比較便利快捷的交通聯(lián)系。這種區(qū)位選擇,，可以幫助基礎(chǔ)型養(yǎng)老社區(qū)充分利用城市的商品,、文化、服務(wù)等各種資源,。但需要注意的是,，由于城市未來的擴(kuò)張發(fā)展，項(xiàng)目在用地規(guī)模和開發(fā)強(qiáng)度上會(huì)有一定的要求,，項(xiàng)目的容積率通常不能太低,，用地面積也不能過大。

　　自然環(huán)境上,，從國(guó)內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)來看,，應(yīng)盡可能具備如山林、泉溪,、江河,、湖泊、田園等環(huán)境景觀資源要素,。項(xiàng)目所在及項(xiàng)目所依靠,、借景的地形地勢(shì)，需要有一定起伏變化,；基地和背景的現(xiàn)狀植被條件較為良好,。

　　山形水系是項(xiàng)目選址和環(huán)境景觀的關(guān)鍵。城市會(huì)因山水而獲得靈氣,，同樣,，居住社區(qū)包括養(yǎng)老社區(qū)也會(huì)因山水而更美麗。從中國(guó)傳統(tǒng)的風(fēng)水堪輿學(xué)說法來看,，有山有水,、山環(huán)水繞、負(fù)陰抱陽,，是一塊風(fēng)水寶地的必備條件,。水系曲折有情，山巒起伏多姿,，水系交匯或山脈會(huì)結(jié),，這樣的地方被認(rèn)為是風(fēng)水上佳之處。從現(xiàn)代城市規(guī)劃學(xué)的角度來看,，城市或居住區(qū)臨近水體,，有利于生活給排水的組織，以及用水園林景觀的設(shè)計(jì),，有助于改善區(qū)域小氣候,，而利用水體來打造公共開放空間和特色交通體驗(yàn)，更是能提高住區(qū)的生活品質(zhì)。而起伏的地形,，也更利于因山就勢(shì),，排列出優(yōu)美合理的住宅組團(tuán)，以及豐富景觀層次,，改善社區(qū)采光通風(fēng)條件,。還可以利用山勢(shì)，組織設(shè)計(jì)山地健康游線,，提供社區(qū)老年居民多一種健身方式和親近大自然的機(jī)會(huì),。

　　項(xiàng)目基地和周邊應(yīng)有較好的綠地植被覆蓋。項(xiàng)目?jī)?nèi)部的綠地景觀,，可以改善養(yǎng)老社區(qū)內(nèi)部的微氣候,，增加空氣含氧量，以及增加社區(qū)居民的公共活動(dòng)空間,。項(xiàng)目外部的生態(tài)綠地環(huán)境,，則為養(yǎng)老社區(qū)提供良好的景觀背景，還有利于地塊內(nèi)部生態(tài)系統(tǒng)與外部生態(tài)系統(tǒng)的充分聯(lián)通和融合,，形成生態(tài)友好型的養(yǎng)老社區(qū)。如在設(shè)計(jì)時(shí),，可以將周邊綠地,，以綠楔的形式引入社區(qū)，引導(dǎo)夏季涼風(fēng)進(jìn)入,。

　　總體來說,，基礎(chǔ)型養(yǎng)老地產(chǎn)在選址上應(yīng)盡可能滿足三方面要求：位于城市邊緣和近郊，有山嶺,、泉溪,、江河、湖泊,、田園等環(huán)境景觀要素,，基地內(nèi)部和周邊有良好的綠地植被。

　　與基礎(chǔ)型養(yǎng)老社區(qū)相比,，高端型社區(qū)在選址上有更高的要求,。高端養(yǎng)老社區(qū)比一般養(yǎng)老社區(qū)投入更多的資金，期待更高的利潤(rùn)回報(bào),。高端養(yǎng)老項(xiàng)目,，不但在項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和產(chǎn)品服務(wù)上需要有獨(dú)特的亮點(diǎn)，而且在項(xiàng)目的選址階段,，需要高標(biāo)準(zhǔn)多方位的綜合考慮,。

　　高端型養(yǎng)老社區(qū)的選址，可以在城市的近郊或遠(yuǎn)郊。對(duì)于高端養(yǎng)老項(xiàng)目來說,，最關(guān)鍵的選址要素,，是基地稀缺獨(dú)特的自然資源和人文資源。高端養(yǎng)老社區(qū),，由于服務(wù)配套比較完善全面,，有些養(yǎng)老社區(qū)的設(shè)施條件比城市中的更為優(yōu)越，如私立醫(yī)院和私立學(xué)校等,。因此,，高端型養(yǎng)老社區(qū)并不要求緊鄰城市，在保證快捷交通聯(lián)系的前提下,，可以選擇位于城市遠(yuǎn)郊環(huán)境較好的地段,。同時(shí)由于距離城市較遠(yuǎn)，在發(fā)展用地上受到的限制會(huì)較少,，有利于更大規(guī)模社區(qū)的打造,。

　　高端型養(yǎng)老社區(qū)選址的關(guān)鍵，在于對(duì)獨(dú)特或稀有的自然資源或人文資源的依托,，比如溫泉,、名山名水、大海沙灘,、歷史遺跡,、人文景觀等等。通過對(duì)獨(dú)特稀有資源的高端開發(fā),，或者對(duì)知名品牌資源的利用,，將項(xiàng)目打造成高生活品質(zhì)的養(yǎng)老社區(qū)。高端養(yǎng)老地產(chǎn)對(duì)獨(dú)特稀有資源的專物專用,，實(shí)現(xiàn)了資源景觀價(jià)值的最大化,，極大提升了養(yǎng)老項(xiàng)目的品牌價(jià)值和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

　　養(yǎng)老項(xiàng)目對(duì)于環(huán)境景觀的要求,，前文已述及部分,。對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目來說，項(xiàng)目的綠地率和綠色植物選擇有必要特別說明,。

　　根據(jù)居住區(qū)規(guī)范要求,，新建高品質(zhì)居住區(qū)綠地率不應(yīng)低于30%，這是為了從整體上保證社區(qū)良好的居住環(huán)境,。而由于老年人生理機(jī)能上對(duì)環(huán)境變化的反應(yīng)更敏感,，養(yǎng)老地產(chǎn)對(duì)居住環(huán)境提出了更高的要求，而首當(dāng)其沖的就是綠地率的提高,。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，高端老年地產(chǎn)項(xiàng)目綠地率不應(yīng)低于40%,，基礎(chǔ)型老年地產(chǎn)項(xiàng)目不應(yīng)低于 35%。

　　根據(jù)對(duì)中國(guó)著名長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)廣西巴馬,、山東文登等地環(huán)境的研究,，發(fā)現(xiàn)高濃度氧離子是人類健康長(zhǎng)壽的秘密武器?？茖W(xué)研究表明,，長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)的氧離子含量是大型城市里的1000 倍以上。因此,，在社區(qū)有限的條件下,，提高住區(qū)氧離子含量對(duì)于養(yǎng)老有重要的意義。目前居住區(qū)規(guī)劃中,，較常采用的是富氧植被組合法,，即根據(jù)各種不同植被每公頃能提供的氧氣量值來進(jìn)行植被搭配種植。據(jù)研究,，林地,，尤其是闊葉林地的單位供氧量最大，其次是水體,。因此在養(yǎng)老社區(qū)中,，在地理和氣候環(huán)境允許的條件下，應(yīng)優(yōu)先考慮闊葉林與水體的布置,。

　　在目前的社區(qū)規(guī)劃中,，人車分流已經(jīng)是被普遍認(rèn)可的交通組織模式，設(shè)計(jì)上通常將車行設(shè)置在居住區(qū)外圍,，人行系統(tǒng)設(shè)置在內(nèi)部。養(yǎng)老社區(qū)對(duì)交通的要求比較復(fù)雜：一方面老年人身體原因,，對(duì)機(jī)動(dòng)車有更多的依賴,；另一方面，老年人身體機(jī)能的下降,，各方面的反應(yīng)欠靈活,，更需要減少機(jī)動(dòng)車對(duì)人行的干擾。因此面對(duì)這一看似矛盾的要求,，就需要開發(fā)設(shè)計(jì)者在老年社區(qū)中,，既要安排人車分流，又要組織機(jī)動(dòng)車方便入戶或靠近住處,，必要地段實(shí)行機(jī)動(dòng)車與電瓶車的轉(zhuǎn)換,。

　　老年生活的一個(gè)很重要的內(nèi)容，就是健康和養(yǎng)生,。無論是自然資源條件優(yōu)越的養(yǎng)老項(xiàng)目,，還是自然資源條件相對(duì)匱乏的養(yǎng)老項(xiàng)目,，都有必要結(jié)合自身景觀體系打造慢生活步行系統(tǒng)，以提供老年人開展健康養(yǎng)生活動(dòng)的場(chǎng)所,。老年人的身體機(jī)能特征,，更適宜進(jìn)行舒緩的康體運(yùn)動(dòng)，在社區(qū)內(nèi)結(jié)合公共景觀系統(tǒng)設(shè)置一條或多條通暢,、尺度宜人,、景觀優(yōu)美的步行系統(tǒng)，將會(huì)起到聚集社區(qū)人氣和滿足老年人健康訴求的雙重作用,。

　　建筑高度和建筑密度很大程度上決定了一個(gè)社區(qū)的綜合環(huán)境品質(zhì),。一般來說，較低建筑高度和建筑密度的社區(qū),，容納的人數(shù)會(huì)較少,，綠地和開敞空間較多，生活的氛圍會(huì)相對(duì)舒適和悠閑,。 老年人對(duì)生活氛圍有清靜和熱鬧雙重要求,，一方面老年人睡眠時(shí)間較短，睡眠質(zhì)量要求較高,，因此在居住環(huán)境上要求盡量的安靜,、私密。另一方面,，老年人又十分渴望社會(huì)交往和活動(dòng),，需要更多的公共空間選擇。因此,，養(yǎng)老地產(chǎn)原則上不主張高層建筑,，項(xiàng)目確有需要，可將高層與低層,、多層分開布置,。建筑高度上，建議以低層,、多層為主,，建筑高度小于20 米，保證足夠的日照間距,，建筑密度應(yīng)大于25%,，小于35%。

　　活動(dòng)場(chǎng)所是老年人平時(shí)最常使用的地方,，對(duì)其設(shè)計(jì)應(yīng)該充分地滿足人性化的感受需求,。一般認(rèn)為，在城市中,，當(dāng)街道寬度與臨街建筑高度的比例大于2:1 時(shí),，街道的尺度是比較宜人的,。又根據(jù)日本著名建筑師蘆原義信的《外部空間設(shè)計(jì)》中提到的廣場(chǎng)尺度，當(dāng)廣場(chǎng)的寬度(D)與周邊建筑的高度(H)的比值大于1,，小于2 時(shí),，尺度是宜人的。而根據(jù)他的“外部模數(shù)理論”,，20~25米是適宜人活動(dòng)的外部空間基本尺度,，因此景觀步行帶上設(shè)置休閑設(shè)施，如桌椅,、花壇,、臺(tái)階的布置，建議以25~50 米間距為宜,。

　　在普通居住區(qū)中,，公共服務(wù)設(shè)施的設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)一般采用組團(tuán)級(jí)設(shè)施服務(wù)半徑為300 米，小區(qū)級(jí)服務(wù)半徑500 米,，社區(qū)級(jí)服務(wù)半徑800~1000 米,。通過對(duì)老年人行為習(xí)慣的調(diào)查得知，老年人在社區(qū)中出行頻率較高的距離是150 米和300 米,，按老年人1 分鐘行走距離60 米計(jì)算,，老年人比較舒適、愉快的出行時(shí)間為3~5 分鐘,。因此,，養(yǎng)老社區(qū)的服務(wù)設(shè)施布置應(yīng)以組團(tuán)級(jí)設(shè)施150 米為服務(wù)半徑，小區(qū)級(jí) 300 米為服務(wù)半徑,，社區(qū)級(jí)500 米服務(wù)半徑,，方便老年人使用服務(wù)設(shè)施。部分大型社區(qū)中,，服務(wù)設(shè)施距離較遠(yuǎn)的,，可以引入?yún)^(qū)內(nèi)電瓶車交通系統(tǒng)，解決跨區(qū)域出行需求,。

　　根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》5.0.2.1（1）條，老年人居住建筑不應(yīng)低于冬至日日照2小時(shí)的標(biāo)準(zhǔn),。因?yàn)槔夏耆说纳頇C(jī)能,、生活規(guī)律及其身心健康需求，決定了其活動(dòng)范圍的局限性和對(duì)環(huán)境的特殊要求,，尤其是部分老年人因?yàn)樯眢w不便,，常年臥床，對(duì)陽光有更多的渴望,，規(guī)劃上應(yīng)盡量爭(zhēng)取南向布置住宅,，減少東西布置,，避免“純北向”住宅。南方高溫潮濕地區(qū)的養(yǎng)老住宅還應(yīng)考慮夏季通風(fēng)設(shè)計(jì),，住宅排列上應(yīng)便于夏季涼風(fēng)進(jìn)入,，戶型保證有兩個(gè)以上的朝向。

　　養(yǎng)老地產(chǎn)區(qū)別于一般居住區(qū)的重要特點(diǎn)是能提供較完善的適老生活配套和醫(yī)療護(hù)理?xiàng)l件,，這也是很多老年人選擇養(yǎng)老社區(qū)的關(guān)鍵考慮因素,。

　　目前國(guó)內(nèi)比較高端的居住區(qū)都會(huì)進(jìn)行無障礙道路系統(tǒng)設(shè)計(jì)，包括盲道,、輪椅專用道,、輪椅入戶坡道、長(zhǎng)坡升降梯等,，在養(yǎng)老社區(qū)中無障礙道路設(shè)計(jì)則應(yīng)為強(qiáng)制性內(nèi)容,，并根據(jù)老年人的具體需求，在道路設(shè)計(jì)的細(xì)節(jié)上給予更多的專門考慮,。

　　老年人是容易出現(xiàn)突發(fā)病情的群體,，如高血壓、心臟病等,，特點(diǎn)是發(fā)病前兆少,、病情發(fā)展快、致命性高,，在無人護(hù)理的情況下發(fā)病后容易因?yàn)榈貌坏郊皶r(shí)的救治而錯(cuò)過最佳治療時(shí)機(jī),。因此，老年社區(qū)需要配備入戶式急救呼叫系統(tǒng),，住戶通過戶內(nèi)報(bào)警按鈕通知社區(qū)急救中心,，急救中心確保在收到報(bào)警3 分鐘內(nèi)到達(dá)住戶家進(jìn)行初步救治。

　　在高端的養(yǎng)老社區(qū)中,，還應(yīng)引入老年人隨身急救呼叫系統(tǒng),。針對(duì)身體狀態(tài)不太穩(wěn)定的老年人，為其配備貼身的警報(bào)器,，通過警報(bào)器,，醫(yī)療中心可以隨時(shí)了解老年人的身體狀況和各項(xiàng)指標(biāo)，在緊急情況下,，老年人可隨時(shí)按警報(bào)器呼叫急救中心尋求幫助,。

　　很多老年人不僅僅滿足于良好的急救護(hù)理服務(wù)，還希望在享受高品質(zhì)的居住環(huán)境同時(shí),，在居住期間得到科學(xué)的治療及養(yǎng)生指導(dǎo),，有病治病，無病養(yǎng)生,，保證自己的身體處于比較健康的狀態(tài),。因此,，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目多會(huì)與一些知名的綜合型醫(yī)院合作，開設(shè)體檢,、日常保健,、養(yǎng)生調(diào)理、老年疾病預(yù)防與治療科室,，讓老年人住得舒心,，子女們工作安心。

　　除了以上六個(gè)方面的規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)注要點(diǎn)外,，養(yǎng)老社區(qū)還有其他一些規(guī)劃設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)需要考慮,，比如文化娛樂活動(dòng)的引入、結(jié)合心理學(xué)的景觀設(shè)計(jì)等等,。養(yǎng)老地產(chǎn)需要滿足一般居住區(qū)的規(guī)劃要求,，又由于老年人的生活習(xí)慣和需求的特殊性，其對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)提出了更高的要求,。只有在實(shí)際的規(guī)劃設(shè)計(jì)中,，充分地考慮老年人的實(shí)際需求，才能做出適合老年人的,、為老年人所喜的真正養(yǎng)老社區(qū),。

來源：建筑聯(lián)盟

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