問題：商品房買受人如何行使懲罰性賠償請(qǐng)求權(quán)？

結(jié)論：商品房出賣人存在法定欺詐行為,，買受人可另行懲罰性賠償請(qǐng)求權(quán),。

分析：

依《商品房買賣解釋》第8條[1]，合同簽訂后,，出賣人將房屋出賣給第三人,；或未告知買受人另行將房屋抵押給第三人，導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn),，無法取得房屋的買受人除可行解除權(quán),、返還請(qǐng)求權(quán)、損害賠償請(qǐng)求權(quán),，還可并行懲罰性賠償請(qǐng)求權(quán),。懲罰性賠償額不超過已付購房款的1倍。

本請(qǐng)求權(quán)規(guī)范構(gòu)成要件為“合同合法有效”,、“出賣人將房屋出賣給第三人,、或未告知買受人另行將房屋抵押給第三人”,、“導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)”。

依《商品房買賣解釋》第9條[2],，訂立合同時(shí),，出賣人故意隱瞞沒有預(yù)售許可證明的事實(shí)或提供虛假預(yù)售許可證明；或故意隱瞞所售房屋已抵押的事實(shí),；或故意隱瞞所售房屋已出賣給第三人或?yàn)椴疬w補(bǔ)償安置房屋的事實(shí),，導(dǎo)致合同無效或被撤銷、解除的,，買受人除可行返還請(qǐng)求權(quán),、損害賠償請(qǐng)求權(quán)，還可并行懲罰性賠償請(qǐng)求權(quán),。懲罰性賠償額不超過已付購房款的1倍。

本請(qǐng)求權(quán)規(guī)范構(gòu)成要件為“出賣人故意隱瞞沒有預(yù)售許可證明的事實(shí)或提供虛假預(yù)售許可證明,；或故意隱瞞所售房屋已抵押的事實(shí),；或故意隱瞞所售房屋已出賣給第三人或?yàn)椴疬w補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)”、“導(dǎo)致合同無效或被撤銷,、解除”,。

細(xì)究上述兩請(qǐng)求權(quán)規(guī)范構(gòu)成要件，可以將之總結(jié)為“欺詐行為”,。能否依《消法》第55.1款[3]行請(qǐng)求權(quán),，實(shí)踐中大多數(shù)法院不認(rèn)可，但也有法院認(rèn)可[4],。實(shí)際上,，如果符合《消法》第55.1款規(guī)定，應(yīng)是可依此行請(qǐng)求權(quán),。畢竟法律并無作出排除規(guī)定,，法無明文規(guī)定即自由。但實(shí)踐中法院會(huì)因3倍懲罰性賠償額過高而不予支持,。

[1]《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8條：具有下列情形之一,，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同,、返還已付購房款及利息,、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任,；（一）商品房買賣合同訂立后,，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立后,，出賣人又將該房屋出賣給第三人,。

[2]《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第9條：出賣人訂立商品房買賣合同時(shí),，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷,、解除的,，買受人可以請(qǐng)求返還已付購房款及利息、賠償損失,，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：（一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明,；（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí),。

[3]《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第55.1款：經(jīng)營者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的,，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購買商品的價(jià)款或者接受服務(wù)的費(fèi)用的三倍,；增加賠償?shù)慕痤~不足五百元的,，為五百元。法律另有規(guī)定的,，依照其規(guī)定,。

[4]湖南（2015）吉民初字第1947號(hào)：《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第五十五條第一款規(guī)定“經(jīng)營者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加賠償其受到的損失,，增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購買商品的價(jià)款或者接受服務(wù)的費(fèi)用的三倍,；增加賠償?shù)慕痤~不足五百元的，為五百元,。法律另有規(guī)定的,，依照其規(guī)定?！笔紫?，本案被告于2014年10月21日以495550萬元的價(jià)格，將《認(rèn)購書》約定交付的房屋并且也是經(jīng)法院判決交付的房屋銷售給他人,，其行為涉嫌欺詐,，依照以上法律規(guī)定，被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)原告購買商品房的價(jià)款三倍賠償責(zé)任,。