商品房買(mǎi)賣(mài)合同，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱(chēng)為出賣(mài)人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人,，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同,。所謂商品房買(mǎi)賣(mài)和租賃合同犯罪，是指行為人以非法占有為目的,，采用虛構(gòu)事實(shí)或隱瞞真相等方法,，通過(guò)簽訂合同,、牟取合同相對(duì)方數(shù)額較大財(cái)物的行為。而合同中的民事欺詐,，是指行為人以營(yíng)利為目的,，采取欺詐方法，與其它單位和個(gè)人簽訂合同,，騙取對(duì)方財(cái)物,，造成財(cái)產(chǎn)損失的行為。

一,、實(shí)際買(mǎi)賣(mài)中,，如下環(huán)節(jié)容易出現(xiàn)合同犯罪行為：

 (一)房屋租售中介實(shí)施的詐騙

1、采用欺騙手段截留客戶(hù)資金,，將其非法占有或用于投資,、轉(zhuǎn)貸等風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目。房屋中介公司要求買(mǎi)房者將購(gòu)房保證金,、首付款、購(gòu)房款等存入中介公司指定賬戶(hù),，由他們“代為保管”,，利用辦理購(gòu)房手續(xù)的時(shí)間差，從事投資,、轉(zhuǎn)貸等風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目,，獲取中短期收益。這種“拆東墻補(bǔ)西墻”的運(yùn)作方式一旦出現(xiàn)問(wèn)題,，最終會(huì)導(dǎo)致資金鏈斷裂造成損失,。

  2、中介公司指使公司員工及他人假扮購(gòu)房人,，與賣(mài)房人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同,，支付少量定金或部分房款后，將房屋過(guò)戶(hù)至虛假購(gòu)房人名下,，最后將騙取的房屋轉(zhuǎn)賣(mài)或抵押從中非法獲利,。

   3、利用為購(gòu)房人代辦銀行貸款之機(jī)將房產(chǎn)抵押給銀行,，然后冒用購(gòu)房人的身份證件,，將銀行發(fā)放的貸款占為己有。

    4,、公布虛假房屋租賃,、銷(xiāo)售信息，與客戶(hù)簽訂租房,、購(gòu)房合同,，騙取客戶(hù)中介費(fèi)及定金,。

    (二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或個(gè)人在預(yù)售、出售房屋時(shí),，隱瞞房屋已抵押或已出售的事實(shí),，采取一房多賣(mài)的方式騙取他人購(gòu)房款。

    (三)虛構(gòu)商鋪等房產(chǎn)投資項(xiàng)目,，以承諾高額返租收益為誘餌,，誘騙投資者進(jìn)行投資騙取投資款。

    (四)以能夠幫助購(gòu)買(mǎi)回遷房,、單位房等低價(jià)房為名,，虛構(gòu)房源，詐騙他人購(gòu)房款,。

    (五)通過(guò)偽造房產(chǎn)證,、身份證等手段，假冒房主身份,，與他人簽訂房屋租賃,、買(mǎi)賣(mài)合同，詐騙他人租金,、購(gòu)房款,。

    (六)隱瞞門(mén)面房即將拆遷的事實(shí)，虛假發(fā)布“門(mén)面房轉(zhuǎn)讓”的信息,，將門(mén)面房轉(zhuǎn)租給他人,，騙取租金。

    利用合同進(jìn)行欺詐,，行為人的目的：一是想占有對(duì)方財(cái)物,；二是利用合同來(lái)實(shí)現(xiàn)一定的經(jīng)濟(jì)利益。如果前兩者行為人心理狀態(tài)一直保持不變,，其結(jié)果一是承擔(dān)合同犯罪的刑事責(zé)任,，二是承擔(dān)合同欺詐的民事責(zé)任，但在實(shí)際中行為人的主觀心理狀態(tài)不是一成不變的,，而是發(fā)展變化的,。隨著行為人主觀心理狀態(tài)的變化，行為人的刑事責(zé)任和民事責(zé)任就會(huì)發(fā)生變化,。行為人開(kāi)始以欺騙方法想占有對(duì)方財(cái)物,，隨后根據(jù)市場(chǎng)行情的變化，如全面履行合同,，行為人將有利可圖而履行合同,，此情況下，行為人的刑事責(zé)任消失,，其承擔(dān)的是相應(yīng)的民事責(zé)任,。另一種情況行為人主觀上想占有對(duì)方財(cái)物,，但由于害怕刑事追究，又積極創(chuàng)造條件履行了合同義務(wù),，其刑事責(zé)任被免除,。行為人在簽訂合同時(shí)雖采取欺騙手段簽訂合同，但主觀上沒(méi)有占有對(duì)方財(cái)物的目的,，只是想簽訂合同來(lái)獲取一定的經(jīng)濟(jì)利益,，但隨著合同的簽訂和履行行為人的意識(shí)發(fā)生變化，其主觀上已不在取得一定經(jīng)濟(jì)利益為目的,，而是鋌而走險(xiǎn),，主觀上想占有對(duì)方財(cái)物為目的，非法占有對(duì)方的財(cái)物,，此種情況下,，行為人就要承擔(dān)相應(yīng)的刑事責(zé)任。在發(fā)現(xiàn)合同犯罪后,，要及時(shí)判明犯罪的性質(zhì)是刑事為主還是民事為主,，以采取相應(yīng)的對(duì)策。

    二,、為避免上當(dāng)受騙,，在從事房屋租賃、銷(xiāo)售交易時(shí),，應(yīng)當(dāng)注意以下方面：

    1、審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及中介公司的資質(zhì),。開(kāi)發(fā)商須具備“五證”,，即《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》,、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》,、《施工許可證》和《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》。從事房地產(chǎn)咨詢(xún),、評(píng)估,、經(jīng)紀(jì)服務(wù)的中介公司也須具備相應(yīng)的資格認(rèn)證。

    2,、審查房屋產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性,。簽訂購(gòu)房合同前可到房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行查詢(xún)，核實(shí)房產(chǎn)證的真?zhèn)?、賣(mài)房人與登記人是否一致,、房屋是否辦理抵押登記等情況，以免購(gòu)買(mǎi)無(wú)產(chǎn)權(quán)或產(chǎn)權(quán)有爭(zhēng)議的房屋,。不要因貪圖便宜落入“真房假證”的詐騙陷阱,。

3,、警惕以超高利潤(rùn)引誘人們從事房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的虛假?gòu)V告。面對(duì)各種媒體的此類(lèi)廣告宣傳,，要做到謹(jǐn)慎識(shí)別,，理性判斷。投資前應(yīng)向有關(guān)部門(mén)進(jìn)行核實(shí),，包括項(xiàng)目的真實(shí)性,、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的具體內(nèi)容、與廣告宣傳是否一致等,，切莫為追求高額回報(bào)盲目投資,。

 4、謹(jǐn)防交易合同中的“霸王條款”,。人們對(duì)中介公司普遍存在依賴(lài)心理,，對(duì)他們事先擬好的合同很少提出異議，往往給犯罪分子可乘之機(jī),。在簽訂合同前應(yīng)仔細(xì)閱讀合同條款,，提防其中的免責(zé)條款陷阱，以防自身合法權(quán)益受到損害,。

三,、如何應(yīng)對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同欺詐：

無(wú)論是購(gòu)房或者租賃房屋買(mǎi)賣(mài)合同的民事欺詐還是合同的刑事欺詐都是違法行為，都要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任,。根據(jù)民法和刑法關(guān)于合同欺詐應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任的規(guī)定,，在問(wèn)題發(fā)生時(shí)，可以采取以下補(bǔ)救措施：

　　1,、協(xié)商變更和解除合同,。協(xié)商變更，包括對(duì)合同的內(nèi)容進(jìn)行修改或者補(bǔ)充,。協(xié)商解除,，是雙方當(dāng)事人通過(guò)協(xié)商，在合同關(guān)系有效期限尚未屆滿(mǎn)前提前終止合同,。協(xié)商變更和協(xié)商解除這種補(bǔ)救措施有其局限性,，欺詐方往往予以拒絕，在這種情況下,，被欺詐方應(yīng)當(dāng)采取其他措施,。

　　2、不予履行,。不予履行適用于被欺詐方發(fā)現(xiàn)已簽訂的合同不符合法律的規(guī)定,，對(duì)方有欺詐嫌疑，雙方簽訂的合同可能為欺詐性的無(wú)效合同的場(chǎng)合,。在這種場(chǎng)合,，被欺詐方應(yīng)暫不履行合同規(guī)定的內(nèi)容,，如不予付款，以免造成財(cái)產(chǎn)無(wú)法返還,。

　　3,、中止履行。中止履行適用于被欺騙詐方已經(jīng)開(kāi)始履行,，但尚未履行完畢,，發(fā)現(xiàn)合同可能為欺詐性合同，對(duì)方有欺詐嫌疑的場(chǎng)合,。在這種場(chǎng)合,，被欺詐方應(yīng)當(dāng)暫時(shí)停止履行。

 　　4,、請(qǐng)求合同管理機(jī)關(guān)確認(rèn)合同無(wú)效,。如果被欺詐方在履行前或正在履行這中發(fā)現(xiàn)合同可能為欺詐性的合同，對(duì)方有欺詐嫌疑的場(chǎng)合,，且雙方在合同中訂有仲裁協(xié)議的,，可以提請(qǐng)合同管理機(jī)關(guān)即工商行政管理部門(mén)的仲裁委員會(huì)對(duì)合同進(jìn)行審查，確認(rèn)該欺詐性合同為無(wú)效合同,。

 　　5,、請(qǐng)求人民法院確認(rèn)合同無(wú)效。如果被欺詐方在履行前或正在履行中發(fā)現(xiàn)合同屬于欺詐性的合同,，對(duì)方有欺詐嫌疑的場(chǎng)合,，且雙方?jīng)]有訂立書(shū)面仲裁協(xié)議，可以直接向人民法院起訴,，要求確認(rèn)該欺詐性的合同無(wú)效,。在請(qǐng)求人民法院確認(rèn)合同無(wú)效的過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)注意：發(fā)現(xiàn)對(duì)方有欺詐嫌疑的,，要及時(shí)起訴；在起訴前做好充分準(zhǔn)備,，包括收集證據(jù),、寫(xiě)好起訴狀等；在發(fā)現(xiàn)欺詐方可能處分或轉(zhuǎn)移已經(jīng)履行的財(cái)產(chǎn)的,，依法向人民法院申請(qǐng)?jiān)V訟財(cái)產(chǎn)保全,。

　　6、及時(shí)向司法機(jī)關(guān)報(bào)案,。合同欺詐的案件有許多都是觸犯刑律的,，欺詐方應(yīng)負(fù)刑事責(zé)任。在發(fā)現(xiàn)欺詐方隱匿財(cái)產(chǎn)不能履行或欺詐方潛逃之后,，被欺詐方應(yīng)當(dāng)及時(shí)向公安機(jī)關(guān),、人民檢察院或人民法院報(bào)案,，并積極提供各種線索，收集有關(guān)合同欺詐的證據(jù),，協(xié)助司法機(jī)關(guān)快速偵破合同欺詐案件,，以挽回因合同欺騙詐所遭受的經(jīng)濟(jì)損失。

　四,、在房屋買(mǎi)賣(mài)中發(fā)現(xiàn)如下五種情況,，應(yīng)使用法律維護(hù)自己的利益。

根據(jù)最高法院的《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定,，有5種情況可以適用雙倍賠償：

　　一,、商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人,；

     二,、商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人,；

　　三,、訂立合同時(shí)，出賣(mài)人故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí),，或者提供虛假商品房預(yù)售許可證（例如在集體土地上建房出售）,；

　　四、訂立合同時(shí),，出賣(mài)人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí),；

　　五、訂立合同時(shí)出賣(mài)人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí),。