長期以來,，不動產(chǎn)是許多人的首選投資方向,。如今，相當一部分人擁有了數(shù)套,、十數(shù)套甚至更多的住房,，那么，房屋所有權(quán)人一定會面臨不動產(chǎn)的傳承問題,。本文將依據(jù)我國最新的法律法規(guī),，介紹現(xiàn)有法律框架內(nèi)的各種可行性方案。大體而言,，居家住房的傳承可以采用交易過戶,、贈與過戶、繼承過戶等方法實現(xiàn),，也可以通過變現(xiàn)投保,、家族信托等方式完成。本文將集中分析前三種方法,，通過變現(xiàn)投保與家族信托的方式傳承不動產(chǎn)的問題將另行撰文分析,。

一、交易過戶

交易過戶是指父母與子女達成合意,，訂立房屋買賣協(xié)議,，并依法在房地產(chǎn)交易中心進行不動產(chǎn)變更登記的交易行為。買賣雙方在交易過程中須提交《房地產(chǎn)登記申請表》,、《房地產(chǎn)買賣合同》,、申請人身份證明、房地產(chǎn)權(quán)屬證書,、契稅完稅或減免稅憑證,、國有土地使用證等材料,。交易過戶是一種程序規(guī)范、稅費清晰的生前傳承方式,。交易過戶需要繳納的稅種主要包括：

（1）契稅（買方繳納）

根據(jù)財政部,、國家稅務(wù)總局《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅 營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》（財稅[2016]23）的規(guī)定,，個人購買家庭唯一住房,，面積90平方米及以下的征收1%契稅；面積90平方米以上,，征收1.5%契稅,。個人購買家庭第二套改善性住房，面積90平方米及以下的,，征收1%契稅,；面積為90平方米以上的，征收2%契稅,。

（2）增值稅（賣方繳納）

根據(jù)財政部《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》（2016年）第5條規(guī)定,，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅,；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的,，免征增值稅。

（3）個人所得稅（賣方繳納）

根據(jù)《國家稅總局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知 》（國稅發(fā)[2006]108號）規(guī)定,，個人轉(zhuǎn)讓住房,，以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目繳納個人所得稅,。即個稅=（轉(zhuǎn)讓收入－房屋原值－轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金－合理費用）×20%,。如果納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證,，不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的,，則按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入在1%-3%的比例核定征收應(yīng)納個人所得稅額。

此外,，買賣雙方在交易過程中還需要繳納以下費用：交易手續(xù)費,，每平方米6元，雙方各付一半,；房屋價格評估費,，評估價的0.5%，買方承擔,；登記費80元,，買方承擔；印花稅,，雙方按評估價的萬分之五繳納,。

若以交易評估價為70萬元,、購買年限不足2年的100平方米第2套改善性住房屋為例，則交易雙方需繳納的主要稅費如下:700,，000*2%（契稅）+700,，000*5%（增值稅）+700，000*1%（核定征收的個稅）+100m2*6（交易手續(xù)費）+700,，000*0.5%（房屋評估費）+80（登記費）+700,，000*0.1%=60，880元,。

二,、贈與過戶

贈與是贈與人將贈與物無償給予受贈人，受贈人表示同意的法律行為,。贈與行為一般以簽訂,、履行贈與合同的形式完成。在不動產(chǎn)傳承過程中,，父母或長輩將住房無償贈與給子女或晚輩也是非常常見,。和贈與過戶與交易過戶都屬于生前傳承，但是,，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的要求,，不動產(chǎn)進行贈與過戶前，必須經(jīng)公證機關(guān)出具贈與公證書和受贈公證書,。所以,，贈與過戶的程序相對更加復(fù)雜。辦理住房贈與過戶手續(xù)要向住房所在地的房屋交易中心提交《房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請書》,、房屋所有權(quán)證,、贈與公證書、受贈公證書,、贈與人和受贈人身份證明,、契稅完稅或減免稅憑證、國有土地使用證等材料,。贈與過戶需要繳納的稅費除了契稅,、增值稅、個稅,、交易手續(xù)費,、登記費、房屋評估費等,，還需按照房屋評估價2%繳納贈與公證費,。

根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定，父母或長輩將住房無償贈與給子女或晚輩的,，免收增值稅（原營業(yè)稅）和個人所得稅,。[1]如果仍以父母將評估價為70萬元購買的,，購買年限不足2年的100平方米的第2套改善性住房屋，以贈與方式轉(zhuǎn)讓給其子女為例,，其所需繳納的主要稅費如下： 70萬*2%（契稅）+70萬*2%（贈與公證費）+100m2*6（交易手續(xù)費）+70萬*0.5%（房屋評估費）+80（登記費）+70萬*0.1%=29,，030元。那么,，是否可以得出結(jié)論,，交易過戶的稅費一定多于贈與過戶呢?其實未必，因為如果所交易房屋的購買年限已經(jīng)超過了2年再對外出售的,，將免交增值稅,，而增值稅在房屋交易稅費中所占比重是較大的。

三,、繼承過戶

繼承過戶是在被繼承人去世以后，繼承人根據(jù)法定繼承或遺囑繼承對被繼承人的不動產(chǎn)進行分割的行為,。交易過戶和贈與過戶發(fā)生在不動產(chǎn)所有權(quán)人生前,，而繼承過戶必然發(fā)生在不動產(chǎn)所有權(quán)人去世之后。依據(jù)有無遺囑,，繼承過戶又分為有遺囑的繼承過戶和無遺囑的繼承過戶,。根據(jù)有效的公證遺囑進行繼承過戶時，繼承人須向房產(chǎn)交易部門提交《房地產(chǎn)登記申請書》,、被繼承人死亡證明,、該套房屋的產(chǎn)權(quán)證明或其他憑證、被繼承人與法定繼承人親屬關(guān)系的證明文件,、身份證明,、公證遺囑等材料。根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定,，繼承過戶不需要繳納契稅,、增值稅和個人所得稅[2]，其主要的費用是按房屋評估價2%征收的遺囑公證費,。

相比較而言,，通過交易、贈與和繼承過戶進行代際的財富傳承各有利弊,，需要根據(jù)不動產(chǎn)所有權(quán)人的狀況與房屋本身的具體情形作出理性選擇,。交易過戶和贈與過戶均屬于生前傳承，如果待傳承的房產(chǎn),，其購買年限不足2年,，建議選擇免征增值稅的贈與過戶方式；如果待傳承的房產(chǎn),，其購買年限超過了2年,，建議選擇不需要進行事前公證的交易過戶方式,。如果父母或長輩自身在生前有居住房屋的需求，則建議借助公證遺囑實現(xiàn)不動產(chǎn)傳承,。因為公證遺囑是效力最高的遺囑形式,，它不僅能保證按照被繼承人的生前意志傳承財富，還可以免去辦理繼承權(quán)公證過程中所可能產(chǎn)生的糾紛和爭議,。

當然,，如果考慮到未來征收房產(chǎn)稅的可能或?qū)Ψ慨a(chǎn)本身有規(guī)劃管理的需求，則可以通過變現(xiàn)保單或設(shè)立家族信托的方式實現(xiàn)財富的傳承和對子女,、晚輩的關(guān)照,。

[1]根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于個人金融商品買賣等營業(yè)稅若干免稅政策的通知》（財稅[2009]111號）規(guī)定,，個人無償贈與配偶,、父母、子女,、祖父母,、外祖父母、孫子女,、外孫子女,、兄弟姐妹不動產(chǎn)、土地使用權(quán)的,，暫免征收營業(yè)稅,。同時，根據(jù)財政部國家稅務(wù)總局《關(guān)于個人無償受贈房屋有關(guān)個人所得稅問題的通知》（財稅[2009]78號）的規(guī)定,，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶,、父母、子女,、祖父母,、外祖父母、孫子女,、外孫子女,、兄弟姐妹，對當事雙方不征收個人所得稅,。

[2]其一,，根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于繼承土地、房屋權(quán)屬有關(guān)契稅問題的批復(fù)》（國稅函[2004]1036號）,，對于《繼承法》規(guī)定的法定繼承人(包括配偶,、子女、父母、兄弟姐妹,、祖父母,、外祖父母)繼承土地、房屋權(quán)屬,，不征契稅,。

其二，根據(jù)財政部,、國家稅務(wù)總局《關(guān)于個人金融商品買賣等營業(yè)稅若干免稅政策的通知》（財稅[2009]111號）規(guī)定,，房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人,、遺囑繼承人或者受遺贈人,，暫免征收增值稅（原營業(yè)稅）。

其三,，根據(jù)財政部國家稅務(wù)總局《關(guān)于個人無償受贈房屋有關(guān)個人所得稅問題的通知》（財稅[2009]78號）的規(guī)定,，房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人,、遺囑繼承人或者受遺贈人,，對當事雙方不征收個人所得稅。