在當(dāng)今社會(huì),，由于二手房是現(xiàn)房，有的已經(jīng)投入使用,，能夠使購房人對(duì)其外觀質(zhì)量,、配套設(shè)施、周邊環(huán)境,、交通出行等作直觀的了解判斷,，且雙方可以討價(jià)還價(jià)。所以,，二手房已經(jīng)成為許多購房者的選擇,。為了幫助購買二手房時(shí)降低風(fēng)險(xiǎn),，確保交易安全和順利，本文就購買二手房中應(yīng)注意的事項(xiàng)和風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析和解讀,，希望對(duì)讀者有所幫助,。

一、購房前應(yīng)對(duì)如下方面進(jìn)行了解和掌握

1,、了解核實(shí)房屋狀況

購房人應(yīng)對(duì)擬買的房屋的基本情況進(jìn)行必要的了解,，包括并不限于房屋面積、結(jié)構(gòu),、戶型,、是否裝飾、樓層（是頂層或底層）,、修建年代等,。

2、實(shí)地查看房屋及周邊情況

購房人除了對(duì)房屋的上述情況有了一個(gè)大致了解外,，還必須親自到訪問所在地方實(shí)地察看,，察看內(nèi)容：看訪問的具體位置、朝向,，是否存在漏水,，結(jié)構(gòu)是否滿意，周邊出行交通狀況,，生活配套,，有無嚴(yán)重噪聲和污染，（白天晚上各去一次）,，小區(qū)安全性如何，物業(yè)服務(wù)是否規(guī)范,，電梯是否快捷順暢等情況,。

3、了解并核實(shí)房屋的產(chǎn)權(quán)情況

購房人必須清楚地了解掌握該房屋的產(chǎn)權(quán)人是誰,，與賣房人是否一致,，該房有無共有人，是否經(jīng)共有人同意,。

房屋的性質(zhì)：是商品房或是房改房或是經(jīng)濟(jì)適用房或者是其他性質(zhì)的房屋,，是否設(shè)定了抵押，是否被司法機(jī)關(guān)凍結(jié),，必要時(shí)應(yīng)到房交所進(jìn)行查詢核實(shí),，該房是否處于出租狀態(tài)（是否通知了承租人，承租人是否放棄了優(yōu)先購買權(quán),，尤其是商業(yè)用房尤其重要）,。是否已經(jīng)擁有產(chǎn)權(quán)證,，如果沒有產(chǎn)權(quán)證，是什么原因,，何時(shí)能取得產(chǎn)權(quán)證,。

4、了解該房的土地方面情況

要了解出售房屋所涉及的土地是出讓地或是劃撥地（劃撥地需繳納一定的費(fèi)才能變?yōu)槌鲎專?，是否屬于集體土地,，目前集體土地上的房屋轉(zhuǎn)讓是有限制的。

5,、了解該房的歷史

走訪鄰居,、物業(yè)管理人員等，了解該房是否存在其他影響生活居住的重大情形,，如是否發(fā)生過兇案,。

二、簽訂合同時(shí)注意事項(xiàng)

1,、注意條款要明細(xì)

合同條款要盡量詳細(xì),、規(guī)范，不產(chǎn)生歧義,。

2,、付款方式

購房款不宜一次性支付，至少應(yīng)分三次支付：

第一次在簽訂合同時(shí)支付一部分,，約占總房款的10－20％,；

第二次在交付房屋時(shí)再支付一部分，大致付至總房款的40％,；

第三次應(yīng)在辦理產(chǎn)權(quán)過戶時(shí)再支付另外的50％,。

因?yàn)檗k理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)是購買二手房中最重要的一環(huán)，產(chǎn)權(quán)一天沒有辦在自己的名下,，這房子的物權(quán)一天都不是你的,。

3、約定交房時(shí)間

交房時(shí)間一定要十分明確,，同時(shí)應(yīng)約定逾期交房的違約責(zé)任,。逾期交房的違約責(zé)任可適當(dāng)參考同地段的房屋租金。

4,、明確產(chǎn)權(quán)過戶時(shí)間和責(zé)任

要明確約定產(chǎn)權(quán)過戶時(shí)間,，以及逾期過戶的違約責(zé)任。要防止因房價(jià)上升賣方毀約的情形,，要在合同中加大賣方拒絕過戶的違約賠償成本,。

5、明確貸款不成的約定

如果購買方是通過銀行貸款購房,，還要考慮銀行貸款不能時(shí)怎么辦,，可在合同中約定如貸款不能買方可解除合同,。

6、稅費(fèi)問題

稅費(fèi)如何承擔(dān),，也要予以明確,。是買方或者賣方承擔(dān)。

7,、預(yù)告登記

為了確保在簽定合同后到辦理產(chǎn)權(quán)過戶之間不被違約,，降低購房人的風(fēng)險(xiǎn)，可考慮進(jìn)行預(yù)告登記,，在預(yù)告期間,，訪問不能轉(zhuǎn)移給第三人。

8,、共有人證明

如果賣方是已婚人員,，盡管產(chǎn)權(quán)證人只有夫或妻一人的名字，但最好是夫妻能共同作為賣房人,，在合同上一并簽字,，從而減少糾紛。若賣方配偶離世,，購買人應(yīng)要求賣方出示《繼承權(quán)公證書》,，該公證書上顯示的具有房屋繼承權(quán)的人必須簽署同意出售聲明。

9,、約定戶口遷出時(shí)間

如果該出賣房有戶口在上面,，必須約定戶口何時(shí)遷出，而且最好留出3－5％的房款待戶口遷出后再予以支付,，否則可能影響買方上戶,。

三、房屋交接即注意事項(xiàng)

1,、在辦理房屋交接時(shí),，要審查賣房人的水電氣、有線電視,、物業(yè)管理費(fèi)是否已經(jīng)結(jié)清，并移交水電氣,，閉路電視等的相關(guān)資料和證件,。

2、如果是帶家電銷售,，應(yīng)審查加點(diǎn)是否與所簽合同一致,，其數(shù)量、品牌是否一致,。