商業(yè)建筑設(shè)計一直是基準方中的主營業(yè)務(wù)之一，市場化的設(shè)計一直是我們秉持的設(shè)計原則,，這些年的設(shè)計實踐也主持和參與了不少的商業(yè)建筑設(shè)計,，我認為建立一個市場化下的商業(yè)建筑設(shè)計邏輯是非常有必要的，能夠很好的幫助我們在設(shè)計過程中找到并且把握好方向,。下面我就自己對商業(yè)的定義,，商業(yè)價值的基礎(chǔ)，還有商業(yè)設(shè)計的要素幾個方面談?wù)勎覍ι虡I(yè)設(shè)計的認識,。

首先，這里對商業(yè)的定義是個“泛商業(yè)”的概念,，和規(guī)劃用地里面的兼容商業(yè),，還有商業(yè)用地里能夠建造的建筑類型是相對應(yīng)的。因此,，這里商業(yè)的建筑類型上除了傳統(tǒng)的商業(yè)建筑外,，還包含辦公、酒店,、展演等等建筑形態(tài),。有了具體的對象，再來談我對商業(yè)的定義,。

商業(yè)是什么,？我認為，如果說住宅是個體的私享空間,，那么商業(yè)就是拉近人與城市的場所,。人在商業(yè)空間的參與中，將購物,、工作,、休閑、交流等行為活動都融入其中，體現(xiàn)了一種生活方式,，商業(yè)空間,，商業(yè)建筑，將人與城市更緊密的聯(lián)系在一起,。商業(yè)的定義也主要體現(xiàn)在兩個方面：一是商業(yè)能夠為生活帶來便利,；二是商業(yè)創(chuàng)造并且豐富了人的生活。這兩個方面的定義也體現(xiàn)了現(xiàn)在商業(yè)發(fā)展的不同的兩個方向,。發(fā)展方向不一樣,，自然對應(yīng)的商業(yè)空間與場所也不一樣。

那么,，現(xiàn)在及未來的商業(yè)是什么樣的呢,？我認為未來的商業(yè)模式當中，有兩個基本發(fā)展模式是可以被判斷的,。

第一,，高效購物模式。所謂高效購物,，指能夠快速通過各種方式得到所需物品,。而高效購物模式下又可細分為電商模式和便利店模式。在互聯(lián)網(wǎng)+的時代,，線上購物日漸成為我們主要的購物方式,，利用碎片化的時間就可以對很多標準化的產(chǎn)品進行快速的信息比較，以前我們說“去購物”,，但從大數(shù)據(jù)時代來看,，我們隨時隨地都在購物。淘寶,、天貓,、京東就為我們提供了快速達到購物目的的方式。后者則主要運用于社區(qū)商業(yè),。便利店即使在電商蓬勃發(fā)展的時代也依舊能夠吸引大眾,，因為它可以滿足大眾快速購物的目的，比如絕大多數(shù)情況下買一塊蛋糕,、一瓶牛奶,，去理個發(fā)是不可能網(wǎng)購的,，我們必須立即滿足我們的需求,，因此，社區(qū)商業(yè),，尤其是人口密度比較大的社區(qū)的社區(qū)商業(yè)還是有活力的,。

第二，極致體驗?zāi)Ｊ健Ｖ敢孕蓍e,、娛樂,、社交為主體的體驗式零售商業(yè)綜合體，這一模式正日漸成為熱點研究課題,。這里用“極致”兩個字來形容體驗,，是想說明未來的商業(yè)一直會充滿變數(shù)，把人從自我的空間吸引到我們所創(chuàng)造的商業(yè)空間,，需要不斷創(chuàng)造新的內(nèi)容并注入其中,，在這種類型的商業(yè)里，強調(diào)場景感,、故事性,。因為要形成主題，甚至話題性,、新聞性才能對人產(chǎn)生先期的吸引力,。打造高品質(zhì)，復合化與體驗感的商業(yè)空間,，從而延長消費者停留時間,，激發(fā)消費者隨機購物欲望，這是我們需要不斷加以關(guān)注的核心,。

以北京798為例,，我覺得姑且可以算作早期體驗性商業(yè)。一開始,，它只是個藝術(shù)街區(qū),，而后來商業(yè)元素越來越多，逐漸變成以藝術(shù)為主題的商業(yè)街區(qū),。游覽798的最初目的,，可能并非購買藝術(shù)品，也許最初只打算花一個小時喝杯咖啡,，但深入體驗,，就會自動產(chǎn)生隨機消費。停留時間從一小時變成一下午,，變成一天,，通過主題性的、有感染力的高品質(zhì)商業(yè)場景打造,，延長消費者在商業(yè)場所停留時間就是在設(shè)計商業(yè)綜合體時需要考慮的問題,。

2015年，我在拉斯維加斯的萬麗酒店看了一場秀,，秀的名字就叫“dream”,。在這場秀里,，講述一個女子在夢境里的奇幻歷險，并且將舞蹈,、歌劇,、雜技、魔術(shù)等藝術(shù)形式融為一體,，在一個巨大的環(huán)形劇場里,，通過聲、光,、電,、水等元素的高超運用，給在場的每個人呈現(xiàn)了一場前所未有的視聽盛宴,，我相信這種超越認知的超體驗商業(yè)模式,，會在未來越來越成為商業(yè)的主流。在拉斯維加斯,，還可以看到很多將娛樂精神進行到底的設(shè)計,，比如在電視塔上的旋轉(zhuǎn)飛車，在巨型天幕下的空中飛索,，實際上這也是極致體驗的一種表現(xiàn),，因為達到極致，所以夠吸引消費者,。在這樣的業(yè)態(tài)里,，我們需要考慮的問題就是如何吸引消費者，為什么消費者要到這里來,，能夠給消費者帶來什么樣的超越體驗,。文丘里寫過一本書《向拉斯維加斯學習》，我認為,，商業(yè)設(shè)計,，也應(yīng)該向拉斯維加斯學習。

未來,，涉及主題性,、話題性、超體驗的商業(yè)將會成為重要趨勢及發(fā)展方向,。我們將社區(qū)和體驗式的商業(yè)結(jié)合以后,，可以創(chuàng)造出主題社區(qū)，而如果一個城市擁有相似定位的主題商業(yè),，則會逐步形成城市的特色,，打造成主題城市。例如美國的拉斯維加斯和奧蘭多就是兩個風格各異的主題城市,，一個充滿冒險與刺激,，一個則是充滿童話與歡樂。

總之,，對應(yīng)商業(yè)發(fā)展的模式不管是高效購物,，還是極致體驗，回歸到設(shè)計上,，都需要對不同方向的商業(yè)價值進行判斷,。在這一過程中，制定并遵循一定的價值判斷的標準,，在與客戶溝通過程中顯得十分重要——商業(yè)價值判斷的標準統(tǒng)一,，可以促進雙方達成共識，利于項目落地,。

實際上商業(yè)價值的核心,，永遠都是人。以人為本永遠都不是一句空話,，如何聚集人,，是商業(yè)設(shè)計中需要認真應(yīng)對的課題。認識到商業(yè)價值的核心是人以后,，可以從三個維度判斷商業(yè)價值高低,。

第一，城市角度,。商業(yè)的核心價值在于它的目標客戶群的人口資源量,。這里考慮的不僅是單純的人群數(shù)量，而是目標客戶群,。當一個高端的商業(yè)選址在平民區(qū),，目標客戶群就會有差異。人口區(qū)占有量也非常重要,，比如一個50萬人口的城市,，即使是設(shè)計、管理都不到位的商業(yè)綜合體,，其商業(yè)價值也非常高,。

第二，建筑空間角度,。商業(yè)的價值還在于它的商業(yè)服務(wù)空間的獨占范圍,。例如，星巴克的商業(yè)價值絕不僅僅在于服務(wù)以及它自己經(jīng)營的一點點面積,，它還占有較大的外圍面積,。為什么院落式的商業(yè)比沒有院子的商業(yè)更有價值？為什么高度更高的六米挑高商業(yè)會比三米的商業(yè)更有價值,？原因在于從建筑空間角度來看,，它獨占的商業(yè)服務(wù)空間能夠給商業(yè)提供更多的溢價,。

第三，人的行為模式的角度,。商業(yè)價值往往體現(xiàn)在它與人的行為模式和心理需求的契合度上面,，兩個字概括即“距離”——商業(yè)的價值體現(xiàn)在它與人的距離，主要體現(xiàn)在以下四個方面：可知,、可達,、可視、可感,。

可知,，即讓消費者知道商業(yè)的存在。主題性或者話題性的商業(yè)都是為了達到可知的目的,。

可達,，就是商業(yè)和人的物理距離。為什么商業(yè)強調(diào)1公里,、3公里的服務(wù)圈,？為什么一層商業(yè)比二層商業(yè)價值更高？為什么轉(zhuǎn)角比中間的貴,？都是可達性好的商業(yè)價值要大于可達性小的商業(yè),，都是因為商業(yè)與人的距離影響著人的行為模式，與人的心理需求息息相關(guān),。

可視,，也是一樣的道理，為什么一線臨街商業(yè)比二線臨街商業(yè)更貴,？昭示性好的,，視覺吸引力強的商業(yè)其價值也相對較大。

可感,，是消費者體驗參與,、互動，體驗感好的商業(yè)價值必然具備更強的吸引力,。

以“人”為核心,，考量城市人口，建筑空間和消費者行為模式,，構(gòu)建出商業(yè)價值判斷基礎(chǔ),，以此來指導設(shè)計師構(gòu)建符合消費者需求、開發(fā)商價值取向的設(shè)計,，從而提出我們設(shè)計中需要關(guān)注的幾個要素：

基于“以人為核心”的價值判斷,，在梳理設(shè)計時可以參照以下五個要素：

一是城市需求（NEEDS）。我覺得可以用三個詞語來體現(xiàn)這種需求：補位,、創(chuàng)造,、更新,。城市需求包含的內(nèi)容比較多，可以基于人口的規(guī)模,、城市的區(qū)域發(fā)展水平,、城市的規(guī)劃架構(gòu)、道路的交通情況,、現(xiàn)有商業(yè)的規(guī)模和類型來進行定位,。針對城市需求進行有效的商業(yè)定位對商業(yè)的設(shè)計師而言至關(guān)重要,。

二是復合性和多樣化（MIX）,。不管是什么業(yè)態(tài)，人的需求是多種多樣的,，所以,，多種業(yè)態(tài)的組合和多樣化的商業(yè)項目的設(shè)置，既符合人性化的需求,，也是商業(yè)之間相互影響,，相互支撐的共生需求。因此只有復合型,、多樣化,、多元化的商業(yè)，才有持續(xù)性的生命力,。

三是空間的創(chuàng)造與流線的引導（LINE&SPACE）,。商業(yè)動線就是通過簡潔流暢的，符合人行為模式的流線設(shè)置,，將有價值的商業(yè)空間有機的串聯(lián)起來,。商業(yè)空間的互動體驗，簡潔的流線,，商業(yè)空間的創(chuàng)造都能夠帶來商業(yè)價值的提升,。

如果聚集人氣或是引導人流的體驗式設(shè)置不能夠帶來商業(yè)價值或體驗價值，那么這個設(shè)置可能就存在問題,，因為商業(yè)空間的創(chuàng)造和流線的引導是相輔相成的,。

四是商業(yè)體驗感，與人的行為心理的契合度（FIT）,。在電商（線上購物）的沖擊下,，傳統(tǒng)商業(yè)正面臨改革和創(chuàng)新，應(yīng)注重打造吸引人的商業(yè)互動空間,，依靠商業(yè)空間自身的魅力,，以及更好的參與性與互動性吸引消費者。如何做到呢,？可以從游園化,、內(nèi)緣化和故事性三個角度入手,。例如打造一個英國小鎮(zhèn)，設(shè)計師可以換一個方式來思考——打造一個哈利波特的魔法小鎮(zhèn),。在未來的商業(yè)里,，設(shè)計師們可以嘗試把傳統(tǒng)的商業(yè)從風格性引向故事性和情節(jié)感延伸。

五是物聯(lián)網(wǎng)和互聯(lián)網(wǎng)下的業(yè)態(tài)整合,，強調(diào)跨界與整合（CROSS）,。當前，智能終端的廣泛使用帶來用戶行為習慣的改變,，移動購物正快速增長,，用戶購物也進入移動場景時代。其特點是可在購物全程獲得深度行為支持,，移動購物線上線下邊界趨于融合,，購物模式創(chuàng)新性也越來越強。線上商業(yè)線下化的趨勢也越來越明顯,。那么現(xiàn)在的實體商業(yè)在商業(yè)設(shè)計和運營方面如何保障持續(xù)活力就非常重要,。以往的設(shè)計往往存在一個問題——很多體驗僅處于單純視覺或單一感官體驗。而未來,，通過跨行業(yè)的整合,，能夠給客戶帶來更持續(xù)的商業(yè)需求就顯得非常重要。

以上五點是我對商業(yè)設(shè)計要素的總結(jié),，在后來的其它設(shè)計中,，感覺其實不僅僅是商業(yè)建筑設(shè)計要符合這五點，其它類型的建筑設(shè)計也最好能夠滿足這五個要素,。下面我最后舉一個社區(qū)商業(yè)與城市發(fā)展關(guān)系的設(shè)計案例,。

2013年，基準方中作為全過程設(shè)計供方承接了東原親親里項目,，該項目是基準方中社區(qū)商業(yè)與城市相融合的典型案例,。

項目區(qū)位

項目地塊位于成都市西三環(huán)外，國賓上城北側(cè)片區(qū),，總用地面積約為60畝,。地塊南面以工業(yè)用地為主，周邊新建樓盤較少,。地塊四面均臨路,，南側(cè)為40米寬貨運大道。地塊周圍存在大量的工業(yè)用地,，而住宅地塊主要位于本項目用地的西面和東面,。

面對白熱化的土地市場，面對苛刻的規(guī)劃條件，高地價如何高溢價,？針對設(shè)計條件,，結(jié)合市場，提出以下設(shè)計策略：

1,、商業(yè)設(shè)計過程中注重增加城市商業(yè)界面,，將商業(yè)價值最大化，同時注重挖掘地下商業(yè)價值,。住宅設(shè)計過程中首先可以在戶型平面贈送面積方面做文章,，盡量將平面贈送做到20%。其次戶型設(shè)計上也應(yīng)盡量做到規(guī)整,，這樣可以將更多的密度留給獨立商業(yè),。在體型系數(shù)和窗墻比上也需控制。小體型系數(shù)一般需要控制在0.4以下,。地下室設(shè)計要盡量規(guī)整,，以提高停車效率,。人防區(qū)域盡量占用設(shè)備用房減少對可銷售機動車位的占用,。

2、在設(shè)計策略指導下,，設(shè)計師對整個片區(qū)分析得出——地塊東西對角線位置將是周邊住宅用地串聯(lián)地鐵口最便捷的流線,。

固有思維一旦打破，就可以在商業(yè)思考上做出突破,。因此設(shè)計師在用地設(shè)置了貫穿東西的商業(yè)街,，住宅形成兩個圍合院落，商業(yè)得以較好的集中呈現(xiàn),。商業(yè)主要分布在東西貫穿的商業(yè)街兩側(cè),，是商業(yè)建筑設(shè)計中的科學做法。

在該項目設(shè)計過程中,，設(shè)計師還對戶型做了全面優(yōu)化,，控制住宅進深，采用框剪結(jié)構(gòu),，核心筒偏心,。由于用地的密度較為緊張，所以要充分利用密度,。因此住宅的平面布局比較規(guī)整,，底商位于其投影范圍內(nèi)。住宅進深盡可能小,，做到21M,。結(jié)構(gòu)采用框剪形式，避免剪力墻對劃鋪的影響。為保證商鋪進深,，核心筒設(shè)置于靠中庭一側(cè),。

通過這些設(shè)計，在保障社區(qū)的完整和獨立的同時,，創(chuàng)造性的解決了項目密度要求小,，但商業(yè)占比大的問題。社區(qū),、地上地下商業(yè)融為一體,，營造出一個富于體驗的高價值的商住活力社區(qū)。

基準方中設(shè)計作品：成都·東原親親里

現(xiàn)在該項目已經(jīng)呈現(xiàn),，相信對城市的作用還有幾年以后才能體現(xiàn),。但建筑設(shè)計就是如此，要處理好客戶價值,，城市發(fā)展,，使用者需求之間的關(guān)系，建筑師不僅僅要有創(chuàng)意,，還應(yīng)該是各種關(guān)系的協(xié)調(diào)者,，問題的解決者。這也是我們設(shè)計的責任,。

如果說住宅是我們每個家庭裝載記憶的容器,，那么城市就是我們所有人的記憶。

也許我們對城市的格局缺少發(fā)言權(quán),，也許我們對規(guī)劃條件無能為力,，但至少，通過我們的設(shè)計,，可以讓城市的某個部分變得更健康一些,，更美麗一些；讓我們的商業(yè)場所更有活力一些,；讓在我們藍圖下工作與生活的人更舒適一些,，更便捷一些。