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如果要問(wèn),，濟(jì)南這兩年哪兒的新房最多,，那一定是西客站片區(qū),。而且,，不僅是過(guò)去兩年，現(xiàn)在以及未來(lái)兩年,，西客站片區(qū)仍然會(huì)是濟(jì)南新房投放量最大的片區(qū)之一。

前段時(shí)間,，我們驅(qū)車(chē)從北園高架進(jìn)入西客站，那一片片拔地而起的高樓就如魔幻世界,。未來(lái)一兩年,，這里還會(huì)有更多的高樓崛起。目前,，在西客站片區(qū),，各開(kāi)發(fā)商大都有很多土地尚未進(jìn)入開(kāi)發(fā)。所以,，如果你想在西客站片區(qū)買(mǎi)房,，不要光聽(tīng)開(kāi)發(fā)商忽悠說(shuō)快沒(méi)房了，它們大都還有大量土地沒(méi)開(kāi)發(fā)呢,，未來(lái)一兩年內(nèi)不用擔(dān)心房源問(wèn)題,。

總體規(guī)劃

西客站片區(qū)，是在一張白紙上畫(huà)出的藍(lán)圖,，整體規(guī)劃呈現(xiàn)組團(tuán),、分區(qū)的特點(diǎn)，它的整體布局是一站,、兩軸、五中心：

解釋一下：一站,，就是高鐵站,，不多說(shuō)了；兩軸,，東西軸自高鐵站向東延伸,，南北軸是沿著臘山河延伸,；五中心，是沿著東西軸布局的五個(gè)中心（都在圖中了）,。

西客站片區(qū)東西軸的規(guī)劃,，高大上！

目前,，在“五個(gè)中心”里,，高鐵樞紐中心已經(jīng)形成，文化中心也有了雛形,，但商業(yè),、金融商務(wù)、會(huì)展中心,，還遠(yuǎn)沒(méi)有成熟,。而且，觀察君對(duì)西客站片區(qū)金融商務(wù)中心不看好,。濟(jì)南已經(jīng)有CBD了,，再加上漢峪金谷，這些商務(wù)產(chǎn)品夠濟(jì)南消化一段時(shí)間了,。西部的商務(wù)中心,，前景暗淡。曾號(hào)稱(chēng)是濟(jì)南第一高樓的恒大國(guó)際金融中心項(xiàng)目遲遲沒(méi)有實(shí)質(zhì)動(dòng)工,，就是風(fēng)向標(biāo)之一,。

在“五個(gè)中心”南北兩側(cè)，有大量的住宅用地,。為方便大家看房,、買(mǎi)房，濟(jì)南樓市觀察今天就帶大家去看看這些住宅的總體格局,。

四大注意點(diǎn)

西客站片區(qū)整體環(huán)境較好,，無(wú)污染源。需要考慮的有四點(diǎn),。

一,、高鐵線(xiàn)路、R1線(xiàn)的噪音污染,、輻射污染,。

最有可能受此影響的住宅是齊魯大道東側(cè)的項(xiàng)目。齊魯大道距離西側(cè)高鐵線(xiàn)路有300來(lái)米,，另外R1線(xiàn)從齊魯大道下面穿過(guò),。

觀察君從齊魯大道上路過(guò)，沒(méi)有感覺(jué)到高鐵的聲音,。而且在未來(lái),，齊魯大道西側(cè)還要建商業(yè)商務(wù)項(xiàng)目,，會(huì)進(jìn)一步隔離噪音,。但如果你打算在此買(mǎi)房,，還要進(jìn)一步考察，尤其是晚上夜深人靜時(shí)（現(xiàn)在高鐵運(yùn)營(yíng)時(shí)間已經(jīng)延長(zhǎng)到晚上十一二點(diǎn),，未來(lái)會(huì)進(jìn)一步延長(zhǎng)）,。R1線(xiàn)在地下穿過(guò)，估計(jì)不會(huì)有噪音污染,?？赡軙?huì)有部分小伙伴擔(dān)心輻射。

二,、臘山河水系景觀的維護(hù)問(wèn)題,。

我們以前說(shuō)過(guò)，水系景觀的維護(hù)很重要,，維護(hù)不好,，景觀會(huì)變成污水溝。不過(guò),，我們對(duì)于臘山河的維護(hù)還是有信心的,，那是濟(jì)南的臉面。

三,、周?chē)浣ǖ淖冸娬?、污水處理廠。

這個(gè)在清源路北側(cè),、臘山河西路西側(cè)一片比較集中,，其他地方也比較多，但很散,，上圖吧：

另外,，給大家說(shuō)一下學(xué)校的問(wèn)題。

現(xiàn)在,，西客站教育配套尚待完善,。目前建成的學(xué)校，一個(gè)是西北角的飲馬小學(xué),、禮樂(lè)中學(xué),，按照片區(qū)劃分，濟(jì)水上苑,、恒大雅苑,、中建錦繡城的孩子在這里上學(xué)；一個(gè)是東南角的大金小學(xué),、育華中學(xué),，金科城的孩子會(huì)在這里上,。其他新建小區(qū)，將在業(yè)主入住后確定在哪兒上學(xué),，其中絕大部分是配建的新學(xué)校,。

三大片區(qū)

重點(diǎn)來(lái)了，詳細(xì)說(shuō)樓盤(pán),。

濟(jì)南西客站的住宅,，自北向南可以分為三大片區(qū)：清源路以南、青島路以北的北部片區(qū),；青島路以南,、威海路以北的中間片區(qū)；煙臺(tái)路以南,、經(jīng)十路以北的南部片區(qū),。

摸不清東西南北的小伙伴，看下圖：

北部片區(qū)（以下內(nèi)容可參考上圖看）

北部片區(qū)的位置較偏,，所以?xún)r(jià)格相對(duì)也較低,，產(chǎn)品以剛需為主。

最東邊的綠地新里香榭麗公館,。這個(gè)項(xiàng)目被實(shí)驗(yàn)中學(xué)（高中部）分為東西兩部分,，目前在售的東邊部分，產(chǎn)品包括,，90㎡兩居,、100㎡、110㎡,、136㎡三居,，均價(jià)6900元/平。西邊部分尚未開(kāi)盤(pán),。

綠地項(xiàng)目往西,，一路之隔的是鑫苑世家公館。這兩個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)品定位相同,，貼身PK：在鑫苑世家公館售樓處,，綠地新里香榭麗的戶(hù)型也被貼出來(lái)，被鑫苑置業(yè)顧問(wèn)點(diǎn)評(píng)其不足,。鑫苑世家公館地塊在售的是一期,，只占整個(gè)地塊北部的一小部分。已經(jīng)是尾盤(pán),。

鑫苑世家公館南邊,，是山東高速的項(xiàng)目。這個(gè)項(xiàng)目還沒(méi)開(kāi)盤(pán),。去年甚至一度傳出消息,，山東高速要將這個(gè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)手,，后來(lái)因?yàn)閮r(jià)格沒(méi)有談妥擱淺。

鑫苑世家公館再往西,，該片區(qū)的一個(gè)高檔項(xiàng)目,，龍湖名景臺(tái)，由重慶龍湖地產(chǎn)開(kāi)發(fā),，在業(yè)內(nèi)口碑較好,。項(xiàng)目在售的是95-132平兩室三室，主推125平,、132平三室，價(jià)格在8800-9500之間,，

龍湖的西邊,，是濟(jì)水上苑，開(kāi)發(fā)商是西城投資開(kāi)發(fā)集團(tuán),，是濟(jì)南市政府下屬公司,。濟(jì)水上苑分為南北兩部分，目前在售的是南部分,，屬于準(zhǔn)現(xiàn)房,，今年上半年就能陸續(xù)入住。戶(hù)型有90的兩居,，120至160的三居,，均價(jià)7000元/平。北部什么時(shí)候開(kāi)盤(pán)未知,。

濟(jì)水上苑的西南側(cè),，是恒大雅苑，目前住宅已經(jīng)售罄,。

中部片區(qū)

這一部分,，是西客站片區(qū)核心的地段。樓盤(pán),，主要有兩大開(kāi)發(fā)商,。恒大的，有四個(gè)樓盤(pán),，恒大世紀(jì)廣場(chǎng),、恒大金碧新城、恒大翡翠華庭,、恒大天璽,。這四個(gè)樓盤(pán)定位不一樣，前兩個(gè)側(cè)重于剛需,，后兩個(gè)是豪宅,。

其中,，恒大世紀(jì)廣場(chǎng)在售75-109平兩室三室，均價(jià)8000元/平,；恒大翡翠華庭在售140-230㎡的三室,、四室，均價(jià)8400元,；恒大天璽在售戶(hù)型為180-264㎡四室,，均價(jià)9500元/㎡。

另一大開(kāi)發(fā)商是中建,，有兩個(gè)樓盤(pán),，分別是中建錦繡城和中建錦繡蘭庭，這兩個(gè)樓盤(pán)定位差距不大,。在這兩個(gè)樓盤(pán)之間,、臘山河以東，有一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目,，就是鼎鼎大名的“印象濟(jì)南”項(xiàng)目,。

印象濟(jì)南，開(kāi)發(fā)商也是西城投資開(kāi)發(fā)集團(tuán),，項(xiàng)目業(yè)態(tài)號(hào)稱(chēng)將覆蓋“七十二工坊,、國(guó)學(xué)園、主題樂(lè)園,、酒店客棧,、酒肆茶坊、老字號(hào)美食街,、娛樂(lè)街等”,。預(yù)計(jì)今年上半年開(kāi)盤(pán)。規(guī)劃圖不錯(cuò)：

除了恒大,、中建的住宅項(xiàng)目,，這個(gè)片區(qū)還有幾個(gè)住宅項(xiàng)目：榮寶御園、大堯風(fēng)華盛景,、海亮藝術(shù)華府,。

榮寶御園開(kāi)發(fā)商是山東榮寶齋文化投資置業(yè)，它背后三慶置業(yè)持有一定股份,。這個(gè)項(xiàng)目在售戶(hù)型為90-140㎡兩室三室,，均價(jià)6800左右。

大堯風(fēng)華盛景,，開(kāi)發(fā)商是山東大堯置業(yè),，背后是河北邯鄲一家企業(yè)和幾個(gè)自然人。目前在售93-142平戶(hù)型，均價(jià)6600左右,。

海亮藝術(shù)華府,，開(kāi)發(fā)商海量地產(chǎn)，是一家上海企業(yè),。目前在售83至132平戶(hù)型,，均價(jià)6800左右。

南部片區(qū)

這一部分,，從表面上地塊很大,，但對(duì)外銷(xiāo)售的樓盤(pán)并不多。主要原因是,，這一部分有大量的軍隊(duì)用地,，另外還有一部分是待拆遷的張劉片區(qū)。

這一個(gè)片區(qū)的住宅項(xiàng)目,，主要是金科城和潤(rùn)華夢(mèng)世界,。這兩個(gè)項(xiàng)目均呈現(xiàn)南北帶狀分布，夢(mèng)世界中間被一塊軍隊(duì)用地?cái)r腰截開(kāi),。這兩個(gè)樓盤(pán)都以剛需產(chǎn)品為主，在整個(gè)片區(qū)中,，價(jià)位屬于中等,，目前在售高層均價(jià)7000元以上。

另外,，在金科城的西邊,，還有一塊商業(yè)商務(wù)商務(wù)項(xiàng)目，案名為西城時(shí)代中心,。這個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商也是濟(jì)南西城投資開(kāi)發(fā)集團(tuán),。項(xiàng)目尚未開(kāi)盤(pán)，預(yù)計(jì)今年上半年開(kāi)盤(pán),。

最后,，應(yīng)小伙伴們要求，重點(diǎn)說(shuō)四個(gè)樓盤(pán)：

恒大金碧新城

一期已經(jīng)售完,，目前在售二期10,、11、12,、13-16樓,，戶(hù)型在87-135平之間，均價(jià)8000以上,。戶(hù)型以?xún)商菟膽?hù)為主,，兩個(gè)電梯通過(guò)消防連廊連接，戶(hù)型通透性較好。

恒大金碧新城二期北邊規(guī)劃有商業(yè),，北邊沿街樓盤(pán)會(huì)受到影響,。

                  圖中低層即為商業(yè)

另外，恒大金碧新城價(jià)格較貴,。其中一個(gè)原因是號(hào)稱(chēng)贈(zèng)送1500元/平精裝修,。觀察君提醒大家要有合理心理預(yù)期。通常情況下,，對(duì)于精裝房來(lái)說(shuō),，實(shí)際裝修標(biāo)準(zhǔn)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于承諾。

中建錦繡城：

中建錦繡城占地面積很大,，雖然開(kāi)發(fā)商還有一些土地,，但它目前對(duì)市場(chǎng)投放比較緩慢，在售三期11號(hào)樓,，已經(jīng)基本售罄,。本月可能認(rèn)籌7號(hào)樓，估計(jì)價(jià)格在7300左右,。準(zhǔn)現(xiàn)房,，預(yù)計(jì)今年9月就能交房。

吐槽一下開(kāi)發(fā)商：置業(yè)顧問(wèn)說(shuō),，3月份開(kāi)始認(rèn)籌,，等開(kāi)盤(pán)時(shí)，5個(gè)人一組進(jìn)去選房,，其他人都在外面等,。這是一種營(yíng)銷(xiāo)手段，意在引起大家搶購(gòu),，而且這種手段通常是很有用的,，購(gòu)房者是“人為刀俎我為魚(yú)肉”……

中建錦繡城的房子，前期交付的口碑還算較好,。小區(qū)位置也較好,。三期北邊靠著青島路，未來(lái)車(chē)流量會(huì)比較大,。但三期北臨還有幾棟待建的商業(yè)項(xiàng)目,，也是高層，這將遮擋一部分噪音污染,。

金科城

臨經(jīng)十路較近的一期已經(jīng)售完,，目前在售最北邊的二期1-4號(hào)樓、6,、9號(hào)樓在售,，面積為85-148平不等的兩室至四室,，17年4月后將陸續(xù)交房（中間部分尚未開(kāi)盤(pán)）。

前面說(shuō)了,，金科城學(xué)校定位大金莊小學(xué),，這是一個(gè)好事。

金科城的缺陷,，容積率比較高,，達(dá)到3.6；綠化率比較低,，不足31%（其他多為35%）,，小區(qū)整體感覺(jué)可能會(huì)稍顯壓抑。另外,，金科城距離高鐵線(xiàn)路,、R1線(xiàn)較近，但現(xiàn)場(chǎng)感覺(jué)影響不大,。

小區(qū)西邊,，南北分布一排低層商鋪（熙街）

夢(mèng)世界：

前面說(shuō)了，夢(mèng)世界的地塊被一分為二,。目前,，夢(mèng)世界銷(xiāo)售主要在北邊的地塊。北邊的地塊又分兩期開(kāi)發(fā),，首期是南邊的潤(rùn)園,，已基本售罄。目前在售二期的華園,，2號(hào)樓、9號(hào)樓正在銷(xiāo)售,，6號(hào)樓正在認(rèn)籌,。

華園有高層和小高層，高層兩梯四戶(hù),，均價(jià)7200,；小高層一梯兩戶(hù)，均價(jià)7400,。

產(chǎn)品一大亮點(diǎn)是,，得房率比較高。小高層公攤都在20%以下,。

潤(rùn)園計(jì)劃16年年底交房,，華園計(jì)劃17年年底交房。配建學(xué)校計(jì)劃17年或18年招生,，號(hào)稱(chēng)簽約山師附小,。

就說(shuō)這么多吧，希望對(duì)大家在西客站買(mǎi)房 有所幫助。