本文所指房產(chǎn)中介企業(yè)是通過信息整合,、對(duì)接線上交易方（一般為個(gè)人購房者或賣房者）與線下交易中介（如線下房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)）或者終端交易對(duì)手（個(gè)人購買者或賣房者,，抑或是房地產(chǎn)開發(fā)商），最終撮合成交并收取費(fèi)用的企業(yè),。

1. 大宗,。交易金額的輕微波動(dòng)，往往會(huì)對(duì)買賣雙方的經(jīng)濟(jì)狀況產(chǎn)生較大影響,。

2. 低頻,。撇開房地產(chǎn)開發(fā)商與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，終端的買賣房人一生對(duì)房產(chǎn)的交易頻率極低,，每次交易前需要考慮的因素很多,。

3.標(biāo)的資產(chǎn)非標(biāo)準(zhǔn)化。幾乎每套房產(chǎn)都是非標(biāo)準(zhǔn)化的,，從最重要的區(qū)位因素到房齡,、朝向等一般意義上關(guān)注的因素，都會(huì)綜合影響價(jià)格,。

4. 信息篩選成本高,。由于房產(chǎn)標(biāo)的高度非標(biāo)，篩選房產(chǎn)難以做到足不出戶僅憑“公開信息”就能圈定準(zhǔn)確的候選名單,，往往需要多次實(shí)地考察,，并細(xì)心留意房產(chǎn)及其相關(guān)的證照、權(quán)利瑕疵等方面,，才能保證不跳入坑里,。

這讓很多個(gè)人購房者產(chǎn)生了望而生畏的情緒，也是房產(chǎn)中介服務(wù)領(lǐng)域亙古以來的需求基礎(chǔ),。

互聯(lián)網(wǎng)極大地重塑了行業(yè)的生態(tài),，以往一個(gè)一個(gè)門店深耕社區(qū)房源,，通過高傭金深度挖掘成交培育經(jīng)紀(jì)人，最后組成連鎖房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的中介商業(yè)模式險(xiǎn)些被顛覆,，疊加我國持續(xù)了十年的超高景氣商品房銷售行情,；

目前的互聯(lián)網(wǎng)中介企業(yè)已經(jīng)成為行業(yè)生態(tài)鏈中最重要的一環(huán)之一，全國范圍內(nèi)知名的品牌有房多多,、我愛我家,、搜房網(wǎng)等等，地方性的平臺(tái)更是數(shù)不勝數(shù),，在新三板掛牌的一抓一大把,，提供了豐富的案例。

1. 信息發(fā)布,、篩選與整理

2. 面對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與代理商的saas

3. 經(jīng)由平臺(tái)撮合成交的分傭制度

4. 垂直的線下門店擴(kuò)張制度

5. 交易過程的平臺(tái)服務(wù)

6. 基于平臺(tái)流量的精準(zhǔn)營銷

在以上的商業(yè)模式要點(diǎn)的組合下,，又一直有兩種路徑,，一種是開放式的路徑，即平臺(tái)本身的咨詢服務(wù)與整套體系開放,，只需要滿足一定的注冊或者加盟條件即可使用,。

這是目前的主流路徑，可以迅速拉攏一大批中小型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì),，構(gòu)成所謂的“平臺(tái)生態(tài)鏈”,，著實(shí)有助于讓平臺(tái)的流量實(shí)現(xiàn)指數(shù)級(jí)增長。

開放式路徑有助于快速擴(kuò)張,，無需介入實(shí)體店的瑣碎運(yùn)營與管理之中,，專注于信息的整理匹配與交易的撮合，把行業(yè)中最棘手的門店平虧及經(jīng)紀(jì)人管理,、當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)的業(yè)主開拓與維護(hù)等問題留給中小型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)自己解決,；

而問題在于，開放式的平臺(tái)人人都能做,，平臺(tái)生態(tài)到穩(wěn)定盈利之間的距離看不清摸不著,，最終房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)只認(rèn)分傭不認(rèn)平臺(tái)，最終難以形成粘性,，容易落入燒補(bǔ)貼做競品??沖流量??融資??繼續(xù)燒錢的循環(huán),。

另一種路徑是封閉式的路徑，或者叫“自營”路徑,。

要么從下到上,，基于原有的品牌連鎖線下門店開發(fā)并定制專屬的線上平臺(tái)，本質(zhì)就是把原來的線下業(yè)務(wù)的渠道實(shí)現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)化,。要么就是從上到下,，建議自己自營的門店體系并且深度介入線下網(wǎng)絡(luò)的管理與運(yùn)營,。從下到上的例子有鏈家，從上到下的例子有Q房網(wǎng),。

封閉式的路徑是一種重資產(chǎn)的運(yùn)營模式,，無論是已有門店再建平臺(tái)還是已有平臺(tái)再開門店都需要不菲的資金，同時(shí)還需要較高水平的管理及運(yùn)營能力,。而優(yōu)勢在于,，封閉式的平臺(tái)容易對(duì)房源等信息進(jìn)行把控，進(jìn)而提高交易過程中的客戶滿意度,。

對(duì)于深受房地產(chǎn)行業(yè)窗口指導(dǎo)影響的房地產(chǎn)中介行業(yè)來說,，大陸資本市場目前最便捷的路徑，甚至很可能是唯獨(dú)可行的路徑是新三板與A股重組進(jìn)入上市公司,。

鑒于新三板對(duì)于申請掛牌企業(yè)業(yè)務(wù)的包容性較強(qiáng)，本文主要關(guān)注互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)中介通過A股重組上市的案例,。

目前通過并購重組方式被上市公司收購的案例有：

1. 昆百大A收購我愛我家

2. 明牌珠寶收購蘇州好屋75%股權(quán)

3. 國創(chuàng)高新收購深圳云房（Q房網(wǎng)）

4. 搜房網(wǎng)借殼萬里股份（終止）

這幾起案例均發(fā)生在2016-2017年,，讓市場集中了解到了大陸互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)中介的真實(shí)業(yè)績，也讓我們難得地知道重組委對(duì)于這類企業(yè)資產(chǎn)證券化的審核視角,。目前重組委對(duì)于互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)借助重組登陸資本市場,，關(guān)注的商業(yè)模式要點(diǎn)主要有：

1. 公司業(yè)務(wù)高速發(fā)展期間，內(nèi)部控制是否健全健,，是否發(fā)生非經(jīng)營性資金占用,？

這關(guān)注的主要是，在某些平臺(tái)業(yè)務(wù)突然爆發(fā)的時(shí)期,，控股股東是否管不住手,，從平臺(tái)中“提款套現(xiàn)”，也體現(xiàn)了公司本身的治理是否規(guī)范,。

2. 公司報(bào)告期內(nèi)是否存在被主管部門處罰的情況,。

這點(diǎn)尤為讓互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)中介尷尬，因?yàn)榉康禺a(chǎn)中介市場集中度極低,，業(yè)內(nèi)經(jīng)紀(jì)人的素質(zhì)參差不齊,，而過去的十年間房地產(chǎn)交易市場持續(xù)火爆，業(yè)內(nèi)都忙著賺錢,，疏于整頓,，導(dǎo)致不少自營、非自營的房地產(chǎn)中介都多多少少出現(xiàn)被主管部門處罰的情況,。

與之相同的另一類問題則是線下網(wǎng)絡(luò)渠道鋪設(shè)太快,，以至于不少網(wǎng)點(diǎn)甚至還未獲得基本的經(jīng)營資質(zhì)、業(yè)務(wù)備案,。一般而言,，只要處罰金額小,，不構(gòu)成業(yè)務(wù)持續(xù)經(jīng)營的重大實(shí)質(zhì)性障礙，都不會(huì)影響資產(chǎn)證券化的進(jìn)程,。

3. 是否存在非公開或公開募集資金的方式進(jìn)行投資或墊資,，涉及資金池或?yàn)榭蛻籼峁┬庞弥С值阮惤鹑跇I(yè)務(wù)的情形。

這一點(diǎn)是目前的監(jiān)管紅線,，嚴(yán)防死守各種借著房產(chǎn)中介名義,，乘著房價(jià)上漲的東風(fēng)斂財(cái)集資，進(jìn)行變相非法集資,、承諾收益的行為,。目前監(jiān)管層認(rèn)可的房地產(chǎn)中介直接從事的“資產(chǎn)管理”業(yè)務(wù)，僅限于公寓管理這種房地產(chǎn)實(shí)物資產(chǎn)的管理,。

4. 房地產(chǎn)市場調(diào)控對(duì)業(yè)績波動(dòng)的影響,。

目前各主要城市都陸續(xù)出臺(tái)了限制政策，房地產(chǎn)交易市場的成交量受到極大地打壓,，房地產(chǎn)中介行業(yè)看天吃飯的特性決定了整個(gè)行業(yè)的景氣程度也會(huì)緊接著出現(xiàn)極大的改變,。

關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控政策的成效、持續(xù)性以及手段筆者難以判斷,，但無疑加大了審核層對(duì)于互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)中介業(yè)績承諾是否可實(shí)現(xiàn)的擔(dān)憂,。

畢竟，每個(gè)行業(yè)都有著自己的景氣周期,，歷史也不會(huì)簡單地重復(fù),，資產(chǎn)價(jià)格也不會(huì)無限制地上漲，一旦趨勢發(fā)生改變,，公司的商業(yè)模式是否可以持續(xù)盈利就很值得我們?nèi)ニ伎剂恕?/span>

早年在美股上市的搜房網(wǎng)近年的業(yè)績已出現(xiàn)變臉,，新三板掛牌的不少地區(qū)性互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)中介企業(yè)今年的半年報(bào)也紛紛變臉，我們也許更應(yīng)該謹(jǐn)慎評(píng)價(jià)這個(gè)行業(yè)的商業(yè)模式,。

2000年美國發(fā)生了著名的.com泡沫，引發(fā)一大批互聯(lián)網(wǎng)公司倒閉,，但隨后一兩年幸存的互聯(lián)網(wǎng)公司股價(jià)都大幅回升,，甚至超過泡沫前的水平，經(jīng)歷了奇跡般的恢復(fù)。

我國的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)雖未經(jīng)歷泡沫破裂的陣痛,，但也經(jīng)歷了一輪大范圍的洗牌,。此番洗牌后，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)能否重回風(fēng)口,，值得我們期待,。