文：吳取彬  隆安（上海）律師事務(wù)所合伙人、律師

房地產(chǎn)買賣通常涉及增值稅,、印花稅,、土地增值稅、契稅,、個人或企業(yè)所得稅等,，尤其是非住宅買賣，各種稅費(fèi)占增值額的一半以上,。然而,，很多買賣雙方卻不知道房地產(chǎn)買賣，除了我們通常知道的直接買賣外,，還有三種不同的交易方式可供選擇,，而且這些交易方式可能為您節(jié)省高額的稅費(fèi),。今天隆安（上海）律師事務(wù)所合伙人吳取彬律師為您帶來非住宅不同交易方式的優(yōu)缺點(diǎn)以及相應(yīng)稅收政策,，供您在房地產(chǎn)買賣時作出選擇！

交易方式一：房地產(chǎn)直接買賣

房地產(chǎn)資產(chǎn)直接買賣,，這種交易方式是我們最常用的一種交易方式,，即由買賣雙方直接簽署房地產(chǎn)買賣合同，依法納稅后去不動產(chǎn)登記部門辦理轉(zhuǎn)移登記即可。

優(yōu)點(diǎn)：

對于買賣雙方來說法律風(fēng)險均較低,，尤其對于買方來說,，若在交易中進(jìn)行資金監(jiān)管，可以說對買方來說是最為安全的交易方式,！

缺點(diǎn)：

稅費(fèi)過高,！對于非住宅來說，賣方需要承擔(dān)增值稅,、土地增值稅（增值額的30-60%）,、企業(yè)所得稅或個人所得稅、印花稅,；而買方則需要承擔(dān)契稅,、印花稅以及交易手續(xù)費(fèi)等其他登記費(fèi)用，上述稅費(fèi)可以說占據(jù)增值額的一半以上,。有些買賣雙方為了逃避稅費(fèi),，不惜通過簽署黑白合同，做低房價來逃稅,，很顯然這種方式違反了國家法律法規(guī)的規(guī)定,，一旦被稅務(wù)機(jī)關(guān)查證，不但要全額補(bǔ)繳稅款,，還需要面臨罰款,，嚴(yán)重一點(diǎn)可能要承擔(dān)刑事責(zé)任。

相關(guān)稅費(fèi)：

賣方：增值稅,、土地增值稅（增值額的30-60%）,、企業(yè)所得稅25%（納入年度計算）或個人所得稅20%、印花稅0.05%,；買方：契稅3%,、印花稅0.05%以及不動產(chǎn)登記部門收取的登記費(fèi)用。

交易方式二,、股權(quán)轉(zhuǎn)讓

所謂股權(quán)轉(zhuǎn)讓指公司股東將其所持有的目標(biāo)公司的股權(quán)全部或部分轉(zhuǎn)讓給他人的法律行為,，股權(quán)受讓方從而取得目標(biāo)公司的權(quán)益，針對通過轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)來達(dá)到轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)目的的交易方式來說,，這種交易方式已十分常見,，對于商業(yè)地產(chǎn)或工業(yè)地產(chǎn)交易來說，一般中介機(jī)構(gòu)也推薦買賣雙方通過這種方式進(jìn)行交易,。

優(yōu)點(diǎn)：

簡單,，方便，無需到不動產(chǎn)登記部門辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù),，除了特定的行業(yè)以及外商投資企業(yè)股權(quán)變更外一般不涉及到行政審批手續(xù),，而且對賣方來說沒有增值稅,、土地增值稅，對買方來說沒有契稅,，買賣雙方直接到工商局辦理目標(biāo)公司的工商變更登記即達(dá)成交易目的,。

缺點(diǎn)：

對于買方來說，交易風(fēng)險不可控,！這種交易方式對股權(quán)轉(zhuǎn)讓方來說,，交易風(fēng)險相對較小，但是對買方來說卻難以控制法律風(fēng)險,，買方要承受目標(biāo)公司所有的或有債務(wù)及以前經(jīng)營過程中積累的各種法律風(fēng)險,，而且很多受讓方在交易中，不聘請律師提供法律服務(wù),，更加難以防范股權(quán)轉(zhuǎn)讓中的法律風(fēng)險,。筆者曾經(jīng)所接的股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛訴訟案件中就有幾起這類案例，糾紛產(chǎn)生的原因有目標(biāo)公司對外擔(dān)保需要承擔(dān)連帶責(zé)任的,、有因?qū)ν庳?fù)債需要承擔(dān)責(zé)任的,、有面臨行政處罰的等，更有一個案例是股權(quán)轉(zhuǎn)讓后因目標(biāo)公司在股權(quán)轉(zhuǎn)讓前的對外擔(dān)保,，需要承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任,，致使公司資不抵債的。

對于賣方來說,，若公司僅僅是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn),，但是公司還想繼續(xù)經(jīng)營，則不適合股權(quán)直接轉(zhuǎn)讓,，同時若公司存在大量的應(yīng)收款或其他財產(chǎn)權(quán)益,，比如知識產(chǎn)權(quán)等，若僅僅是想轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn),，也不適合進(jìn)行股權(quán)直接轉(zhuǎn)讓,。另外，若目標(biāo)公司持有多幢房地產(chǎn),，只準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓其中的一幢,，則無法通過直接股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式來轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。

相關(guān)稅費(fèi)：

買賣雙方各自應(yīng)繳納成交價的0.05%的印花稅,，對于個人來說應(yīng)繳納20%的個人所得稅,，對于企業(yè)股東來說應(yīng)依法繳納25%企業(yè)所得稅（納入年度計算）。