最高法院認(rèn)定本案不適用不動產(chǎn)專屬管轄的原因在于，本案的基礎(chǔ)合同是《合作開發(fā)協(xié)議》和《變更協(xié)議》,。《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第二十八條規(guī)定：“民事訴訟法第三十三條第一項(xiàng)規(guī)定的不動產(chǎn)糾紛是指因不動產(chǎn)的權(quán)利確認(rèn),、分割、相鄰關(guān)系等引起的物權(quán)糾紛,；農(nóng)村土地承包經(jīng)營合同糾紛,、房屋租賃合同糾紛、建設(shè)工程施工合同糾紛,、政策性房屋買賣合同糾紛,，按照不動產(chǎn)糾紛確定管轄?！北景甘且蚝献鏖_發(fā)有關(guān)“棚戶區(qū)改造項(xiàng)目”而引發(fā)的糾紛,，不屬于該司法解釋所列舉的不動產(chǎn)糾紛類型。

前事不忘,、后事之師。為避免未來發(fā)生類似敗訴,，提出如下建議：

一,、在未約定管轄法院的情形下，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛的原告可向被告住所地或者合同履行地法院起訴,，但該類糾紛不適用不動產(chǎn)專屬管轄的規(guī)定,。

二、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人可約定選擇被告住所地,、合同履行地,、合同簽訂地、原告住所地,、標(biāo)的物所在地等與爭議有實(shí)際聯(lián)系的地點(diǎn)的法院管轄,。

《中華人民共和國民事訴訟法》

第二十三條  因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄,。

 

第三十四條  合同或者其他財(cái)產(chǎn)權(quán)益糾紛的當(dāng)事人可以書面協(xié)議選擇被告住所地,、合同履行地、合同簽訂地,、原告住所地,、標(biāo)的物所在地等與爭議有實(shí)際聯(lián)系的地點(diǎn)的人民法院管轄，但不得違反本法對級別管轄和專屬管轄的規(guī)定,。

《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》

第二十八條  民事訴訟法第三十三條第一項(xiàng)規(guī)定的不動產(chǎn)糾紛是指因不動產(chǎn)的權(quán)利確認(rèn),、分割、相鄰關(guān)系等引起的物權(quán)糾紛,。

農(nóng)村土地承包經(jīng)營合同糾紛,、房屋租賃合同糾紛、建設(shè)工程施工合同糾紛,、政策性房屋買賣合同糾紛,，按照不動產(chǎn)糾紛確定管轄。

不動產(chǎn)已登記的,，以不動產(chǎn)登記簿記載的所在地為不動產(chǎn)所在地,；不動產(chǎn)未登記的，以不動產(chǎn)實(shí)際所在地為不動產(chǎn)所在地,。

以下為該案在最高法院審理階段,，裁判文書中“本院認(rèn)為”部分就該問題的論述：

本院認(rèn)為，本案的基礎(chǔ)合同是《合作開發(fā)協(xié)議》和“關(guān)于《合作開發(fā)協(xié)議》的變更協(xié)議”,?！逗献鏖_發(fā)協(xié)議》是由原寶根、李海生,、劉新法與世景公司于2011年10月14日所簽訂,，約定由原寶根、李海生,、劉新法三人投資開發(fā)東崗區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目,。后劉新法病故，原寶根,、李海生與世景公司于2013年12月25日簽訂一份“關(guān)于《合作開發(fā)協(xié)議》乙方（指原寶根,、李海生）合作人變更確認(rèn)書”，楊存金加入乙方作為上述項(xiàng)目開發(fā)合作人,。之后,，原寶根、李海生與世景公司又簽訂“關(guān)于《合作開發(fā)協(xié)議》的變更協(xié)議”,，約定原寶根,、李海生退出項(xiàng)目合作，世景公司給付8500萬元作為對原寶根、李海生的最終補(bǔ)償?shù)?。還約定,，該“變更協(xié)議”在世景公司付清乙方（指原寶根、李海生等項(xiàng)目開發(fā)合作人）上述款項(xiàng)后生效,；該協(xié)議生效同時,，雙方所簽訂的《合作開發(fā)協(xié)議》及與該項(xiàng)目有關(guān)合同、協(xié)議全部終止,。《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第二十八條規(guī)定：“民事訴訟法第三十三條第一項(xiàng)規(guī)定的不動產(chǎn)糾紛是指因不動產(chǎn)的權(quán)利確認(rèn),、分割、相鄰關(guān)系等引起的物權(quán)糾紛,；農(nóng)村土地承包經(jīng)營合同糾紛,、房屋租賃合同糾紛、建設(shè)工程施工合同糾紛,、政策性房屋買賣合同糾紛,，按照不動產(chǎn)糾紛確定管轄?！北景甘且蚝献鏖_發(fā)有關(guān)“棚戶區(qū)改造項(xiàng)目”而引發(fā)的糾紛,，不屬于該司法解釋所列舉的不動產(chǎn)糾紛類型。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第三十四條關(guān)于“合同或者其他財(cái)產(chǎn)權(quán)益糾紛的當(dāng)事人可以書面協(xié)議選擇被告住所地,、合同履行地,、合同簽訂地、原告住所地,、標(biāo)的物所在地等與爭議有實(shí)際聯(lián)系的地點(diǎn)的人民法院管轄,，但不得違反本法對級別管轄和專屬管轄的規(guī)定”的規(guī)定，案涉《合作開發(fā)協(xié)議》第十一條關(guān)于“因履行協(xié)議發(fā)生爭議…協(xié)議各方同意將提交原告所在地有管轄權(quán)的法院解決”的約定符合上述法律規(guī)定,。至于上訴人提出“變更協(xié)議”的效力問題,，屬于實(shí)體審理問題，不影響本管轄權(quán)異議案件的處理,。本案原告住所地均在河南省行政轄區(qū),，被告住所地在山西省行政轄區(qū)內(nèi)，訴訟標(biāo)的額為2.7億余元,。一審法院立案時間是2015年2月28日,。依照本院《關(guān)于調(diào)整高級人民法院和中級人民法院管轄第一審民商事案件標(biāo)準(zhǔn)的通知》（法發(fā)[2008]10號）關(guān)于河南省高級人民法院可管轄“訴訟標(biāo)的額在1億元以上的第一審民商事案件，以及訴訟標(biāo)的額在5000萬元以上且當(dāng)事人一方住所地不在本轄區(qū)或者涉外,、涉港澳臺的第一審民商事案件”的規(guī)定,，河南省高級人民法院有權(quán)作為一審法院受理本案。

原寶根,、李海生等與山西世景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,、山西富陽泰房地產(chǎn)經(jīng)營有限公司等管轄裁定書,，[最高人民法院（2016）最高法民轄終73號]。

一,、最高法院相關(guān)文件

（一）《最高人民法院關(guān)于珠海市東興房產(chǎn)綜合開發(fā)公司與珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)僑輝房產(chǎn)公司,、中國農(nóng)村發(fā)展信托投資公司浙江辦事處合作經(jīng)營房地產(chǎn)合同糾紛案管轄問題的通知》（1995年11月9日）

廣東省珠海市中級人民法院受理的珠海市東興房產(chǎn)綜合開發(fā)公司訴中國農(nóng)村發(fā)展信托投資公司浙江辦事處、珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)僑輝房產(chǎn)公司合作經(jīng)營房地產(chǎn)合同糾紛一案與浙江省高級人民法院受理的中國農(nóng)村發(fā)展信托投資公司浙江辦事處訴珠海市東興房產(chǎn)綜合開發(fā)公司,、珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)僑輝房產(chǎn)公司借款合同糾紛一案,，都是因合作開發(fā)經(jīng)營珠海市吉大ZD92－04號地塊房地產(chǎn)項(xiàng)目而引起的糾紛，應(yīng)當(dāng)作為一案審理,。房地產(chǎn)屬不動產(chǎn)，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第三十四條第(一)項(xiàng)的規(guī)定,，因不動產(chǎn)糾紛提起的訴訟,，由不動產(chǎn)所在地人民法院管轄。因此,，本院根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第三十七條第二款的規(guī)定,，指定本案由房地產(chǎn)所在地的廣東省高級人民法院管轄。請浙江省高級人民法院將該案移送廣東省高級人民法院審理,。廣東省高級人民法院應(yīng)依法審理,，公正作出判決。

（二）《最高人民法院關(guān)于湖南省湘潭物資貿(mào)易中心與廣東省湛江市海林實(shí)業(yè)開發(fā)總公司房地產(chǎn)開發(fā)合同糾紛案指定管轄的通知》（1995年6月5日發(fā)布）

本案雙方當(dāng)事人之間因房地產(chǎn)開發(fā)而產(chǎn)生糾紛,，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第三十四條第(一)項(xiàng)的規(guī)定,，因不動產(chǎn)糾紛提起的訴訟，由不動產(chǎn)所在地的人民法院管轄,。本院根據(jù)《民事訴訟法》第三十七條第二款的規(guī)定,，指定本案由湛江市中級人民法院管轄。湖南省湘潭市中級人民法院應(yīng)將該案移送湛江市中級人民法院審理,，湛江市中級人民法院應(yīng)依法審理,，公正作出裁決。

二,、關(guān)于合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛管轄問題的案例

（一）認(rèn)定合資合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛屬于不動產(chǎn)糾紛,，應(yīng)適用不動產(chǎn)專屬管轄的案例（案例1）

案例1：廈門勝達(dá)房地產(chǎn)有限公司、廈門市成達(dá)實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司,、莊明耀為與南中投資集團(tuán)（廈門）有限公司,、廈門凱必特投資有限公司二審民事裁定書[最高人民法院(2014)民一終字第66號] 認(rèn)為，“關(guān)于本案糾紛的性質(zhì),，即本案是不動產(chǎn)糾紛,，還是一般合同糾紛，是各方當(dāng)事人爭議的焦點(diǎn)問題,。所謂‘不動產(chǎn)’應(yīng)該是指依其自然屬性或者法律規(guī)定不可移動的土地,、土地定著物,、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分離的其他物,，其主要特點(diǎn)是不能移動,，一旦移動就會改變其特性、損害其價值,。在不動產(chǎn)糾紛中,，其法律關(guān)系的特點(diǎn)是以不動產(chǎn)為標(biāo)的物或者圍繞不動產(chǎn)而引發(fā)的糾紛。房地產(chǎn)是最典型的不動產(chǎn),，本案中的《協(xié)議書》是以合同的形式約定了各方當(dāng)事人開發(fā)建設(shè),、經(jīng)營房地產(chǎn)的內(nèi)容，其訂立,、履行與不動產(chǎn)的占有,、使用、收益和處分密切相關(guān),，與其它非以不動產(chǎn)為標(biāo)的物的合同糾紛或者涉及不動產(chǎn)因素的合同糾紛存在明顯差別,。另外，本院《關(guān)于亳州市都發(fā)房地產(chǎn)有限公司與無錫市璜佳裝飾材料有限公司,、銅陵華源地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司合作開發(fā)協(xié)議糾紛一案指定管轄的通知》,、《關(guān)于湖南省湘潭物資貿(mào)易中心與廣東省湛江市海林實(shí)業(yè)開發(fā)總公司開發(fā)合同糾紛案指定管轄的通知》、《關(guān)于珠海市東興房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司與珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)僑輝房產(chǎn)公司,、中國農(nóng)村發(fā)展信托投資公司浙江辦事處合作經(jīng)營房地產(chǎn)合同糾紛案管轄問題的通知》等三個指定管轄通知,，都明確了房地產(chǎn)開發(fā)合同糾紛或者合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛屬于不動產(chǎn)糾紛,。因此,，上訴人主張本案是合同糾紛而并非不動產(chǎn)糾紛的上訴理由不能成立?！?/p>

（二）認(rèn)定合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛不適用不動產(chǎn)專屬管轄的案例（案例2-案例4）

案例2：國興環(huán)球土地整理開發(fā)有限公司與誠成置業(yè)有限公司合資,、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛二審民事裁定書[最高人民法院(2014)民一終字第280號] 認(rèn)為，“本案系因雙方合資,、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同引發(fā)的糾紛,，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二十三條的規(guī)定，應(yīng)由被告住所地或者合同履行地的人民法院管轄,。因雙方合作協(xié)議的履行地在河北省香河縣,，且根據(jù)《全國各省、自治區(qū),、直轄市高級人民法院和中級人民法院管轄第一審民商事案件標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定,，河北省高級人民法院管轄訴訟標(biāo)的額在1億元以上的第一審民商事案件，以及訴訟標(biāo)的額在5000萬元以上且當(dāng)事人一方住所地不在本轄區(qū)或者涉外,、涉港澳臺的第一審民商事案件,，本案一審起訴的標(biāo)的額符合河北省高級人民法院的一審受案標(biāo)準(zhǔn)。國興公司主張其主要機(jī)構(gòu)在北京市,，但沒有提供證據(jù)予以證明,，且該主張不影響本案以合同履行地確定管轄,。”

案例3：唐山中天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與董大見、蔣佰民合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛申請?jiān)賹徝袷虏枚〞鳾最高人民法院(2013)民申字第1125號] 認(rèn)為,，“關(guān)于管轄問題。從本案雙方訴辯爭點(diǎn)看,，核心問題是對于訟爭房地產(chǎn)項(xiàng)目合作利潤是否應(yīng)分配以及應(yīng)如何分配的問題,，而非直接涉及訟爭房地產(chǎn)本身，故本案并不屬于《中華人民共和國民事訴訟法》規(guī)定的不動產(chǎn)專屬管轄的情形,。同時,，在董大見、蔣佰民向秦皇島市中級人民法院（以下簡稱秦皇島中院）提起本案訴訟后,，中天公司在答辯期內(nèi)提出管轄權(quán)異議，該管轄權(quán)異議一案經(jīng)過一,、二審審理,，河北省高級人民法院（2012）冀立民終字第12號民事裁定已以本案被告之一的中宇公司住所地在秦皇島為由認(rèn)定該院對本案享有管轄權(quán)，該認(rèn)定并無不妥之處,。綜上,，中宇公司關(guān)于即使按照一、二審判決的認(rèn)定,，本案屬于合資,、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛，則基于不動產(chǎn)專屬管轄的相關(guān)規(guī)定,，本案應(yīng)由唐山市中級人民法院管轄,，而非秦皇島中院管轄等申請理由不能成立?！?/p>

案例4：國興環(huán)球土地整理開發(fā)有限公司與富力（北京）地產(chǎn)開發(fā)有限公司管轄裁定書[最高人民法院(2016)最高法民轄終165號] 認(rèn)為,，“本案系因國興公司與富力（北京）地產(chǎn)公司履行《香河縣蔣辛屯鎮(zhèn)項(xiàng)目用地合作協(xié)議書》引發(fā)的合同糾紛，合同履行地是指合同主要義務(wù)的履行地,。根據(jù)協(xié)議書中有關(guān)‘國興公司保證其有權(quán)處置蔣辛屯鎮(zhèn)范圍內(nèi)約9000畝用地’,、以及‘國興公司選定富力（北京）地產(chǎn)公司作為合作方進(jìn)行本項(xiàng)目及其用地的開發(fā)’等內(nèi)容，可以認(rèn)定河北省系《香河縣蔣辛屯鎮(zhèn)項(xiàng)目用地合作協(xié)議書》所指的項(xiàng)目所在地,，亦為本案合同履行地,。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二十三條的規(guī)定，國興公司選擇向合同履行地的法院提起訴訟并無不當(dāng),。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于的通知》（法發(fā)[2015]7號）的相關(guān)規(guī)定,，本案第一審應(yīng)由河北高院管轄,。”