做零售的都聽過那個(gè)近乎段子的論述,，零售業(yè)最重要的三件事是：位置，位置,，位置,！但是，這個(gè)觀點(diǎn)在電商時(shí)代曾經(jīng)被狠狠的嘲笑過,。都在網(wǎng)上下單,，選址還重要嗎？現(xiàn)在更要問,，在移動(dòng)電商時(shí)代,，選址還重要嗎？ 

換一個(gè)角度看這個(gè)問題,。為什么在移動(dòng)電商時(shí)代,，社區(qū)商業(yè)的爭奪戰(zhàn)愈演愈烈？為什么盒馬要用半小時(shí)生活圈來圈定自己的消費(fèi)者,，超過這個(gè)三公里范圍,，你下載了APP也沒有用，因?yàn)椴凰?。為什么便利店成為所有線下業(yè)態(tài)中保持唯一還能維持兩位數(shù)增長的業(yè)態(tài),？

在移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代,，我們發(fā)現(xiàn)“便利性”在消費(fèi)者的心智認(rèn)知中排位越來越靠前，即使是電商+實(shí)體,，即使是送貨上門,，也越來越看重商品和服務(wù)的便捷性。那種在家上網(wǎng)鼠標(biāo)一點(diǎn),，包裹就從全國各處飛來的場景,，更多是一種理想狀態(tài)。還沒到雙11 ,，十一長假很多人就已經(jīng)體會(huì)到了爆倉的痛苦，需要什么急用的商品,，還是自己出門拐個(gè)彎買吧,。

正因此，選址,，這個(gè)傳統(tǒng)零售業(yè)最古老也是最成熟的“手藝”,，仍舊值得繼續(xù)學(xué)習(xí)和發(fā)揚(yáng)光大?！读闶劾习鍍?nèi)參》身處中關(guān)村,，這里加班狗多，零售業(yè)態(tài)也多,，從大賣場到便利店,，從肯德基到面包房，應(yīng)有盡有,，他們都是怎么選址的,，這些選址都是科學(xué)的嗎？我們找出兩個(gè)典型案例,，來分析一下,。

案例一：中關(guān)村家樂福，成功的“潛伏”者

零售老板內(nèi)參認(rèn)為,，家樂福北京中關(guān)村廣場店的選址,，莫說從家樂福自身來看，即便是放眼國內(nèi)零售全行業(yè)比較,，也是堪稱神來之筆,。

這家店的入口，南北走向,，其貌不揚(yáng),。

其門口出來還有金逸國際影城等，周邊主要是搭配齊全的購物中心業(yè)態(tài),。家樂福中關(guān)村廣場店相當(dāng)于其中一個(gè)主力店,。也許你會(huì)說,，選址在購物廣場誰不會(huì)啊，非也,。這正是本文要說的,。

第一，選址早,。

家樂福中關(guān)村廣場店開業(yè)于2004年,。那個(gè)時(shí)間，中關(guān)村商圈三公里僅有麥德龍一家大賣場,，家樂福是緊隨其后的第二家,。而在那個(gè)年代，中關(guān)村業(yè)態(tài)高度集中IT業(yè),，產(chǎn)業(yè)集中度極高的背后,，是基于一個(gè)產(chǎn)業(yè)聚集廣泛人群所需的商業(yè)服務(wù)配套的缺失。

其實(shí),，直到今天,，中關(guān)村一帶的商業(yè)及生活服務(wù)配套都做的極差。除了每個(gè)電腦場內(nèi)部樓層的水飲店做的不錯(cuò)外,，吃飯等餐飲購物,，到現(xiàn)在還是很不方便。在寸土寸金的核心區(qū)域（海淀大街）,，不可能拿出千平米物業(yè)給消費(fèi)零售業(yè),。而非核心區(qū)域，又罕有人群聚集,。家樂福中關(guān)村店所在的海淀黃莊位置,，10年前就是類似狀況。人流和人群不夠密集,，人口潮汐現(xiàn)象突出（白天上班,，晚上離開），一公里內(nèi)人流的高低差別,，和物業(yè)租金的昂貴,，造成這一帶并不是門店選址優(yōu)質(zhì)位置。

還有,，家樂福這家店所在的海淀黃莊,，從位置看，靠南有人民大學(xué)雙榆樹商圈（當(dāng)代商城）,，朝北是北大清華教學(xué)區(qū),，朝東是五道口商圈，靠西又是海淀公園和頤和園,，自己又出在一個(gè)公共開闊的廣場中間,，屬于典型的四不靠的夾心地帶,。在傳統(tǒng)大賣場選址中，這種四不靠的地帶,，僅此一條,，就可以劃入屬于最不適合選址的物業(yè)位置。

不過,，一切空間的劣勢,，比不過時(shí)間的優(yōu)勢帶來的改變效應(yīng)。 

第二,，潛力大,。

經(jīng)過不到五年的發(fā)展，原本中關(guān)村核心地段的劣勢暴露無遺,。人流密集,，交通擁堵，產(chǎn)業(yè)低端,，從業(yè)人口低端，電商沖擊造成產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型,，物業(yè)貶值,。而中關(guān)村商圈高端寫字樓的拓展，往北有北大清華不可能拓展,，只能往東五道口遷移,，還有就是往南向中關(guān)村大街遷移，帶動(dòng)了整個(gè)海淀黃莊地塊的商業(yè)價(jià)值和人口優(yōu)化,。

比如,，新中關(guān)購物中心的開業(yè)，激活整個(gè)海淀黃莊在周圍三公里人口的消費(fèi)意識,，消費(fèi)者對海淀黃莊是這一帶理想的一站式購物區(qū)的印象建立起來,，這就自然帶動(dòng)帶著明確購物目的的人群主動(dòng)向家樂福門店靠攏。而且,，家樂福的位置,，對北大與頤和園中間的西苑一帶的居住人口（西苑是中關(guān)村IT從業(yè)者和學(xué)生租房的主要地區(qū)），都有著強(qiáng)烈的吸引力,。

最重要的是,，剛開業(yè)不久的家樂福店，居然幸運(yùn)的趕上了北京地鐵4號線的開通,?；蛘哒f，當(dāng)初家樂福選址,，就是得到海淀區(qū)政府的明確告知,，這里會(huì)開一個(gè)地鐵站,。這個(gè)地鐵線路的開通，一下子把整個(gè)中關(guān)村的交通盤活了,，串起了整個(gè)海淀地區(qū)一半高校和中關(guān)村全部商圈人口,。什么意思呢？就是說,，沒有地鐵前,，中關(guān)村的人口進(jìn)出分流是分散性的。有了這個(gè)地鐵,，幾乎所有人口的日常出行,，都會(huì)首先匯集到這個(gè)地鐵沿線來。

地鐵對大賣場的引流效應(yīng),，比便利店要多十幾倍都不止,。地鐵的準(zhǔn)時(shí)快速交通運(yùn)力，讓一站式存貨型購物體驗(yàn)得到加分,，顯得更方便實(shí)惠,。地鐵這點(diǎn)對便利店沒什么多大意義，最多就是街頭轉(zhuǎn)角位置的應(yīng)急需求人群匯集的效應(yīng)而已,。神奇的是,，家樂福和新中關(guān)購物中心，正好緊挨著地鐵4號線海淀黃莊站A2出口,，來購物和購物完回去,，地鐵和門店的短駁接入幾乎是無縫之間。

第三,，空間大,。

坐落在中關(guān)村廣場（實(shí)則就是一個(gè)街心公園）的家樂福，車輛進(jìn)出?？糠奖?，人流和車輛交通的騰挪舒展空間很大。這讓開車購物的消費(fèi)者,，也得到方便,。注意具體看家樂福的位置，往南是靠近海淀南路主干道的海淀醫(yī)院,，擋住了主干道社會(huì)車輛往這塊加塞抄近道,。家樂福自己靠近海淀東一街和中關(guān)村大街交匯口，正好是一個(gè)車輛從多變少的位置,。

還有,，因?yàn)槭侵嘘P(guān)村廣場步行街，這個(gè)步行街在當(dāng)初規(guī)劃時(shí)，除了家樂福,，還有河豚先生,、鹿港小鎮(zhèn)等中端品牌餐飲店，和家樂福也是一個(gè)很好的消費(fèi)補(bǔ)充,，購物+吃飯,，然后在廣場會(huì)歇腳休息，休息好了或者去坐地鐵回家,，或者開車回家,，都形成較好的良性銜接。

綜上所述,，家樂福中關(guān)村廣場店的選址和發(fā)展歷史,，就是一個(gè)反映中關(guān)村商圈變遷的微觀樣本。

總結(jié)一下,，家樂福這家店的選址有幾個(gè)值得借鑒之處：

第一,，眼光獨(dú)到，立足于商圈的明天而不是今天來選址,。

第二,，熟悉市政規(guī)劃，能夠做到有的放矢,。

第三,，和周邊配套銜接緊密且巧妙。在沒有條件做大門頭的情況下,，其兩個(gè)入口為何是南北方向,？這些細(xì)節(jié)都值得揣摩,。

案例二：便利蜂中關(guān)村地鐵店（D出口）,，令人困惑的三角形盲區(qū)

下面說的這個(gè)案例，來自新零售的新貴便利蜂,，但是坦白說,，這是讓《零售老板內(nèi)參》感到困惑的一個(gè)案例。

我們試著從幾個(gè)方面來分析一下這個(gè)選址：

第一,，開店目的,，在交通要道截流。

根據(jù)公開資料以及我們的實(shí)際觀察可知,，便利蜂自2017年初開始開店以來,，首批共開出六家門店，主要集中在中關(guān)村的寫字樓底商,，其主要客群是上班族白領(lǐng),。2017年下半年，便利蜂加快了開店速度，目前實(shí)際開店21家,。

便利蜂中關(guān)村地鐵店根據(jù)我們的體驗(yàn),，應(yīng)是第二批拓展門店。其開店目的很明顯,，是希望從交通要道分流客流,。中關(guān)村地區(qū)有一個(gè)很明顯的特點(diǎn)，就是寫字樓密集,、程序猿眾多,，但是地鐵樞紐分布卻比較稀疏，無論是從海淀黃莊,、蘇州街,、還是中關(guān)村站出地鐵，很多人都要經(jīng)過5-10分鐘的步行才能到達(dá)辦公樓,。當(dāng)然,，小黃車、摩拜的出現(xiàn)帶來了福音,，但是也使得辦公樓底商和地鐵口成為了競爭激烈的兵家必爭之地,，而這兩點(diǎn)一線之間的商戶很容易被忽略。

所以,，從目的來說,，便利蜂在中關(guān)村地鐵站（D出口）尋找機(jī)會(huì)是無可厚非的，畢竟這里每天都是諸多上班族的必經(jīng)之地,。值得注意的是,，中關(guān)村早晚高峰人群，除了電腦城賣場從業(yè)人員,，再就是周邊寫字樓上班族,。因?yàn)槌隹谠O(shè)計(jì)的朝向和步行接駁的需要，北京地鐵4號線中關(guān)村站D出口,，貌似是上班族進(jìn)出人流最大的出口,。

然而，這么得天獨(dú)厚的一個(gè)出口,，便利蜂為什么處在一個(gè)尷尬的位置,？

因?yàn)椋@個(gè)地鐵口已經(jīng)有了一家位置更好的便利店——天天易家,。 

第二,，人流動(dòng)線的盲區(qū)和死角？這個(gè)黑色三角形太經(jīng)典,。

根據(jù)個(gè)人的體驗(yàn),，便利蜂中關(guān)村地鐵(D出口)店自從裝修就在視線之內(nèi)，但是開業(yè)好久之后，我們發(fā)現(xiàn)自己竟然沒有真正去過這家店,，為什么,？

答案在這張圖里。

從這張圖各位可以看出,，上班的人流從中關(guān)村地鐵站D出口出來后,，通向各家寫字樓的主干道是海淀大街，早上為了節(jié)約時(shí)間,，人們普遍習(xí)慣走直線（具體來說是一條三角形的銳角斜直線）,，也就是從地鐵口走到天天易家把持的拐角拐彎，然后一直走下去,。

一位經(jīng)常加班的加班狗還告訴我一個(gè)細(xì)節(jié),，他曾經(jīng)注意過那家便利蜂，但是令他感到不解的是,，這家店旁邊就是派出所,。自然，便利蜂的門口經(jīng)常停著一輛執(zhí)勤警車,，而警車的位置,，神奇的擋住了出地鐵站人群的第一視線！

下班時(shí),，也許時(shí)間不那么著急了,，但是，下班的人流會(huì)先經(jīng)過天天易家的拐角,，其實(shí)同在這個(gè)拐角截流的還有味多美和西少爺,。

特別是，天天易家的這家店根據(jù)店面情況,，做了一個(gè)特別的設(shè)計(jì),，就是在臨馬路這一側(cè)做了一排座位，下班走過路過的人們,，很容易看到里面有人在做著吃泡面,、就著礦泉水啃面包（還有烤腸）,，簡單充饑一下再回家（說到這真想哭啊,，中關(guān)村的民工苦啊）,，這顯然是在向路人招手,。如果在飲用水和小零食（包括方便食品）兩個(gè)大類這里都能解決，那么還有多少漏網(wǎng)之魚會(huì)走向雖然只隔了幾十米的便利蜂,？

如果我們把拐角的天天易家,、便利蜂和地鐵中關(guān)村站（D出口）作為三個(gè)節(jié)點(diǎn)，用直線將這三個(gè)點(diǎn)連接，會(huì)發(fā)現(xiàn)這正好是一個(gè)不等邊三角形,。便利蜂正好是構(gòu)成90°直角的那個(gè)點(diǎn),，但也是最容易被忽略的那個(gè)點(diǎn)。因?yàn)?，要走完兩條直角邊的路程肯定大于走一條斜邊的距離,，這才符合數(shù)學(xué)定理。

還有,，即便是直角的位置,，便利蜂與左手邊（正面店門的方位）的天天易家和右手邊的派出所，雖然處于同一個(gè)直線位置,，然而,，便利店門店居然有神奇的有些往里凹，造成這個(gè)朝東的店門,，在全天絕大多數(shù)時(shí)候,，正好處于大樓陰影的籠罩位置。

這是一個(gè)太過經(jīng)典的三角形,，只不過它不是金三角,，而是選址的黑色三角形。誰是那個(gè)直角,，誰倒霉,。 

第三，令人費(fèi)解的選址,。

便利蜂當(dāng)初為什么考慮在此開店,，是否當(dāng)時(shí)還有更好的選擇？

便利蜂門店的位置之前也有商鋪,，但是原諒小編我真的想不起來之前那家店是賣什么的了,。

便利蜂這家的選址不能說一無是處，因?yàn)殚T店旁邊也有一條通道,，也有人從這條通道穿行,。

另外一點(diǎn)，便利蜂門店相對于天天易家的這家店,，正對著過街天橋,，如果行人是從過街天橋過來，更容易看到這家便利蜂,，但是問題在于：

這座過街天橋是直通二樓的,，如果要從過街天橋上下來，需要走左右兩側(cè)的長梯,，把人又拉遠(yuǎn)了,。

當(dāng)然,，選址并非一切，如果門店的商品結(jié)構(gòu)能夠和主要競爭對手有明顯的差異化和創(chuàng)意,，還是有可能吸引更多客流,。但是我們單純從選址角度考量，不得不說,，這是一個(gè)令人費(fèi)解的選址,。

最后總結(jié):

1.零售業(yè)有句老話，叫三步死,。就是說選址的時(shí)候,，你看到你和競爭對手似乎在同一條街，同一個(gè)商圈,，但是因?yàn)橹徊盍藥撞铰?，對方生意就是比你好。老話有時(shí)候還是要聽一下的,。

2.在選址目標(biāo)競爭對手眾多的情況,，要充分考慮差異化競爭。

3.門店選址,，尤其是小業(yè)態(tài)門店選址,，往往大量的細(xì)節(jié)容易被忽視（比如上文提到的陽光陰影和警車位置）。然而,，也恰恰是這些細(xì)節(jié)對消費(fèi)者心理的微妙影響,，導(dǎo)致一個(gè)店的客流和引流，受到極大影響,。 

當(dāng)然,，這些觀察只是我們的一家之言，如果您有不同看法,，或者更多選址案例,，歡迎交流分享