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如果你很“不幸”，坐擁兩套房,。 一套自住,，一套出租，每月坐等幾千租金入袋,。 你一定會(huì)覺(jué)得,，這是一件很愜意的事情。因?yàn)檫@件事只有賺沒(méi)得賠,，就是賠,，也無(wú)非是租金晚收點(diǎn)，或是少收點(diǎn),。 可是有一天,，有人告訴你，由于你是房東,，所以你要向租戶賠償180萬(wàn)元,，順帶還要蹲上四年牢，恐怕你就“愜意”不起來(lái)，只?！扒印焙汀爱悺绷?。 也許你覺(jué)得危言聳聽，然而這是一個(gè)真實(shí)的案例,。 朱某將房屋出租給鄭女士居住,，房屋內(nèi)裝有不符合安全使用條件的燃?xì)鉄崴鳌?009年某日，鄭女士在使用該熱水器時(shí)產(chǎn)生一氧化碳,，導(dǎo)致四人窒息而亡,，除了她自己，還有同住屋檐下的其余三人,。 于是,，朱某被拘，朱某被捕,。死者家屬也一紙?jiān)V狀訴諸法院索賠,。 最后的結(jié)果是，法院判處朱某入獄四年,，并賠償被害人損失180萬(wàn)元,。 理由是，朱某明知房屋內(nèi)的燃?xì)鉄崴鞔嬖诎踩[患,，卻輕信可避免,，未采取消除安全隱患措施，即將房屋出租,，并產(chǎn)生嚴(yán)重后果,，構(gòu)成過(guò)失致人死亡罪。 朱某可能萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)有想到,，出租一套房子,，會(huì)葬送四條人命，也毀了自己一生,。 01 也許你覺(jué)得這樣的案例很極端,，你的運(yùn)氣不會(huì)那么差,。 然而,，這正如走夜路，路上布滿陷阱,，也許你走一次,，運(yùn)氣好沒(méi)有踩進(jìn)去。 但你不能希冀好運(yùn)女神總是眷顧你,，每次都能幫避開陷阱,，而且還能既避個(gè)此陷阱，又避開彼陷阱。 因?yàn)椋?span>陷阱始終在那里,，風(fēng)險(xiǎn)始終在那里,。 好的律師，如黑夜中的明燈,，為你照亮來(lái)時(shí)或去時(shí)的路,，讓你看清陷阱在哪里，風(fēng)險(xiǎn)在哪里,；甚至還會(huì)告訴你如何避開陷阱,，如何防范風(fēng)險(xiǎn)。 02 你未必會(huì)遇到好律師,，但你可能會(huì)讀到好文章,。 比如這篇。 哈,。人,，是否總需要一點(diǎn)自信，還有一點(diǎn)——厚臉皮,。 如果你是業(yè)主,，或者你是租戶，正在出租,，或者承租房屋,，那么你就來(lái)對(duì)了。 因?yàn)檫@篇“好文”會(huì)告訴你,，房屋租賃的六大陷阱,，以及防止掉進(jìn)陷阱的絕招！ 03 案例1：合同租金為2萬(wàn)/月,，后來(lái)租戶按1萬(wàn)/月交租,，能否視為租金已經(jīng)變更？ 在租賃關(guān)系中,，涉及租金的更改應(yīng)當(dāng)有書面約定,，僅憑個(gè)別月份的實(shí)際交租金額發(fā)生變化，不能斷定租金標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)變化,，房東尚未催繳租金也不能推定租金標(biāo)準(zhǔn)已降,，故租戶仍須按合同約定標(biāo)準(zhǔn)支付租金。（見2011粵高法民一申字第3158號(hào)） 不簽合同之風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)： 1,、租期,、租金等約定不明，空口無(wú)憑,。 2,、視為不定期租賃合同,，雙方隨時(shí)可以解除合同，合同履行始終處于不確定狀態(tài),。 法律依據(jù)： 《合同法》第二百一十五條租賃期限六個(gè)月以上的,，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的,，視為不定期租賃,。 預(yù)防措施： 1、如合同變更,，重簽租約或僅就變更內(nèi)容簽署補(bǔ)充協(xié)議,。 2、簽約時(shí),，留存身份證,、聯(lián)系地址電話、產(chǎn)權(quán)證明等資料,，以備不時(shí)訴訟之需,。 04 案例2：違章建筑出租時(shí)，房東承諾若政府拆遷愿賠償裝修損失,，租戶是否有保障,？ 違章建筑的租賃違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，合同無(wú)效,，房東在其中做出的承諾條款亦無(wú)效,。故租戶的裝修損失應(yīng)視為合同無(wú)效的損失，由雙方各負(fù)擔(dān)一半,。（見2008粵高法民一初字第5號(hào)） 案例3：租賃合同被法院認(rèn)定無(wú)效,，租戶按什么標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占用費(fèi)？ 租賃合同無(wú)效,，但依照《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第5條的規(guī)定,，租戶實(shí)際占有使用租賃房屋期間，仍應(yīng)當(dāng)參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi),。（見2010深中法民五終字第499號(hào)） 違章建筑出租之風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)： 1,、可能導(dǎo)致合同無(wú)效。 2,、存在隨時(shí)解約的風(fēng)險(xiǎn),。 法律依據(jù)： 《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》 第二條 出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效,。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的,，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效,。 第三條 出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑,，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效,。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效,。 第五條 房屋租賃合同無(wú)效,，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持,。 當(dāng)事人請(qǐng)求賠償因合同無(wú)效受到的損失,，人民法院依照合同法的有關(guān)規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條,、第十四條的規(guī)定處理,。 預(yù)防措施： 1、作為租戶,，簽約時(shí)應(yīng)了解房屋現(xiàn)狀,，讓業(yè)主承諾辦理相關(guān)手續(xù)。 2,、作為業(yè)主,，應(yīng)告知房屋權(quán)屬瑕疵，約定由租戶自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)并自行辦理相關(guān)手續(xù),。 05 案例4：已經(jīng)抵押的房屋能否出租？房屋被拍賣后,，租賃合同對(duì)新房東是否繼續(xù)有效,？ 出租已抵押的房屋，并不違反法律,、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,。租賃合同有效，租戶應(yīng)按期支付租金,。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋》第66條,，抵押房屋被拍賣后，租賃合同對(duì)新房東無(wú)約束力,。對(duì)抵押不知情的租戶,，可向原房東索賠其損失。（見2009粵高法民一終字第174號(hào)） 租賃抵押查封房屋之風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)： 1,、租賃房屋在租賃期間被拍賣,、處置的風(fēng)險(xiǎn)。 2,、隨時(shí)解約的風(fēng)險(xiǎn),。 法律依據(jù)： 《最高人民法院關(guān)于適用擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋》 第六十六條 抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后,，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力,。 抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí),，如果抵押人未書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任,；如果抵押人已書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的,，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān),。 預(yù)防措施： 1,、作業(yè)租戶，應(yīng)提前了解房屋狀況,，并約定因抵押查封導(dǎo)致合同無(wú)法履行時(shí)的出租方責(zé)任,。 2、作為業(yè)主,，應(yīng)事先告知房屋現(xiàn)狀,，以免除賠償責(zé)任。 06 案例5：租戶拖欠租金和水電費(fèi),，房東是否有權(quán)對(duì)其停水?dāng)嚯姡?/span> 在租戶按時(shí)交納租金,、電費(fèi)的情況下，房東應(yīng)當(dāng)保證租戶正常用電,，除非另有約定或者合同性質(zhì)不允許,，房東有權(quán)對(duì)欠租商鋪停水?dāng)嚯姡瑢?duì)此給租戶造成的損失,，房東無(wú)須承擔(dān)賠償責(zé)任,。（見2009粵高法民一終字第81號(hào)） 租戶欠租之風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)： 1、租戶賴著不走,，或無(wú)法聯(lián)系,。 2、如處理不當(dāng),，租戶可能要求賠償財(cái)物損失,、經(jīng)營(yíng)損失。 法律依據(jù)： 《合同法》 第四條 當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利,，任何單位和個(gè)人不得非法干預(yù),。 預(yù)防措施： 1、合同約定欠租的四大法律后果：1）有權(quán)解約,；2）有權(quán)沒(méi)收保證金,；3）有權(quán)收取相當(dāng)于雙倍租金的占用費(fèi)；4）有權(quán)停水停電,、強(qiáng)制清場(chǎng),、自行處理遺留物。 2,、對(duì)于已經(jīng)欠租或合同到期,，拒不退房者,，除通過(guò)法院訴訟外，可能會(huì)迫不得已采取停水停電,、強(qiáng)制清場(chǎng)等自力救濟(jì)措施。采取停水停電措施的步驟：1）協(xié)商,；2）送達(dá)或張貼停水,、停電通知；3）停水停電,。 3,、對(duì)于欠租后鎖門失聯(lián)或拒不退房者，處理遺留物品的步驟：1）邀請(qǐng)街道辦或工作站,、片區(qū)民警,、物業(yè)管理處人員在場(chǎng)；2）錄像,、照相,、造冊(cè)；3）合理存儲(chǔ),；4）公告領(lǐng)?。?）作價(jià)變賣,；6）提存,。 07 案例6：工業(yè)廠房?jī)?nèi)發(fā)生電梯事故，是由業(yè)主還是租戶（工廠）來(lái)賠償,？ 根據(jù)合同法第220條,，出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，另有約定的除外,。因租賃合同未約定電梯的管理和維護(hù)人,，廠房出租人對(duì)電梯承擔(dān)管理和維護(hù)義務(wù)，對(duì)電梯事故承擔(dān)全部賠償責(zé)任,，租戶對(duì)電梯沒(méi)有維護(hù)和管理義務(wù),。（見2011深中法民一終字第1710號(hào)） 案例7：房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，房東不維修,，租戶是否可以拒付租金,？ 因維修系隨附義務(wù)，并非合同主要義務(wù),，除非合同有特別約定,，當(dāng)出租人不履行維修義務(wù)時(shí)，承租人不能拒付租金,，但可依據(jù)合同法第221條自行維修,，維修費(fèi)用從租金中扣除,。（見2009粵高法民一終字第217號(hào)） 房屋質(zhì)量爭(zhēng)議之風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)： 1、租戶認(rèn)為應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)維修業(yè)務(wù),，并因此拒付租金,。 2、業(yè)主認(rèn)為應(yīng)由租戶自行維修,，并可能導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大,。 法律依據(jù)： 《合同法》 第二百二十條出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外,。 第二百二十一條承租人在租賃物需要維修時(shí)可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修,。 出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修,，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān),。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租期,。 預(yù)防措施： 1,、簽約時(shí)應(yīng)對(duì)維修責(zé)任明確約定。 2,、業(yè)主可約定房屋主體結(jié)構(gòu)由業(yè)主維修,，設(shè)施設(shè)備由租戶自行維修。 08 案例8：租戶拖欠租金,，當(dāng)房東出售房屋時(shí),，該租戶還有沒(méi)有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)？ 法律規(guī)定承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán),，并不以承租人按期交納租金為前提,。但承租人拖欠租金，出租人依法解除租賃合同后,，此時(shí)租賃關(guān)系已不存在,，承租人不享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。（見粵高法民一復(fù)字[2007]10號(hào)） 風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)： 法律依據(jù)： 第二十一條規(guī)定 出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任,，人民法院要應(yīng)予支持,。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人和第三人簽訂的房屋買賣合同無(wú)效的，人民法院則不予支持,。 預(yù)防措施： 1,、在租賃合同中明確約定，租戶放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。 2,、約定雙方提前一個(gè)月或兩個(gè)月,，可提前解除租賃合同。 09 也許你會(huì)覺(jué)得,，房屋租賃的陷阱這么多,，哪記得住啊,！ 有沒(méi)有一份房屋租賃合同格式版本,，讓你拿來(lái)就能用，用了就能盡量避開那些陷阱呢,？ 你很幸運(yùn),！ 作為一位急人之所急,、想人之所想的“良心”律師,，我特地提供了一份本人親擬并親用的《房屋租賃合同》版本，免費(fèi)供你下載,。 下載方法也很簡(jiǎn)單,，只需關(guān)注公眾號(hào)“訓(xùn)文lawyer”，在對(duì)話框回復(fù)“房屋租賃合同”即可,。 一紙租賃合同在手,，從此房屋租賃不用愁！ |
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來(lái)自： 儒雅的八爪魚 > 《房地產(chǎn)實(shí)務(wù)》
