一年中畢業(yè)季帶動(dòng)的租房熱剛剛過去,，不少房客在入住一兩個(gè)月后，漸漸發(fā)現(xiàn)了問題：為啥去交水電費(fèi),，業(yè)主名字和租房合同中的甲方不一致,？自己已經(jīng)入住,，為啥還是不斷有人來看房？更有甚者,，幾個(gè)月的房租已經(jīng)付過,，沒住幾天，又有人拿著房產(chǎn)證上門收租,，聯(lián)系之前的房東,，卻發(fā)現(xiàn)對(duì)方已逃之夭夭……發(fā)生這些困境，您很可能是碰上傳說中的“二房東”了,?！岸繓|”的危害有多大？怎樣去進(jìn)行識(shí)別,？租到“二房東”的房子后怎樣采取補(bǔ)救措施,？在租房的過程中，還有哪些環(huán)節(jié)容易出問題,？該怎么防范,？這些問題，將由河南豫都律師事務(wù)所的李方律師為我們一一解答,。

    □見習(xí)記者尚迪

    記者：李律師,，在您的執(zhí)業(yè)生涯中，一定處理過不少房屋租賃糾紛的案子,。根據(jù)您的經(jīng)驗(yàn),，房屋租賃糾紛通常容易集中在哪幾個(gè)方面？有無精彩案例與我們分享,？

    李方：隨著房屋租賃業(yè)的發(fā)展,，房屋租賃糾紛也越來越多，糾紛也更加紛繁復(fù)雜,。從我代理的案子來看,，房屋租賃糾紛通常集中在租金糾紛、轉(zhuǎn)租糾紛,、損害賠償糾紛和擅自改變房屋使用功能而發(fā)生的糾紛等問題上,。其中，租金糾紛是最常見的,，而轉(zhuǎn)租發(fā)生的糾紛則最為混亂,，有時(shí)發(fā)生層層轉(zhuǎn)租，造成連環(huán)糾紛,，處理起來十分棘手,，當(dāng)事人自己也要承受時(shí)間、金錢上的損失,。我就代理過這么一個(gè)案件：甲將自己的房屋出租給了外來務(wù)工的乙,，雙方簽訂了租賃合同,，有效期為兩年，乙交了一年房租,。在乙搬進(jìn)租賃房屋的3個(gè)月后,，甲發(fā)現(xiàn)乙未經(jīng)其同意擅自把其中的三間臥室轉(zhuǎn)租給他人并收取租金，對(duì)此很生氣,，認(rèn)為這是非法轉(zhuǎn)租行為,，決定終止合同收回房子。但乙認(rèn)為自己已經(jīng)預(yù)付了一年房租,，現(xiàn)在不過是邀請(qǐng)別人一起來住,，而且自己搬進(jìn)來后還將房屋墻壁進(jìn)行了粉刷、裝飾,，如果解除合同會(huì)給自己造成損失,，所以拒不搬離,。甲因此將乙告上法庭,。庭審時(shí)，乙要求甲對(duì)剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失予以賠償,。根據(jù)我國(guó)《合同法》和相關(guān)司法解釋的規(guī)定,，承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同,；承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用,，由承租人負(fù)擔(dān)。出租人請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的,，人民法院應(yīng)予支持,。據(jù)此，最后法院判決：1.確認(rèn)租賃合同已經(jīng)解除,；2.乙和其他租戶應(yīng)在判決生效后搬離房屋,，對(duì)其他租戶造成的損失，可向乙追償,；3.乙應(yīng)使出租房屋恢復(fù)原狀,，發(fā)生的裝飾裝修費(fèi)用和恢復(fù)原狀費(fèi)用由乙自行承擔(dān)。在這個(gè)案件中,，乙就是典型的“二房東”了,，其他的幾位租戶因?yàn)橐业霓D(zhuǎn)租行為所蒙受的損失，也只能向乙追償,。

    記者：現(xiàn)實(shí)中,，我們?cè)撛鯓幼R(shí)別“二房東”？從“二房東”手里租房有哪些風(fēng)險(xiǎn),？如果在簽好租房合同,、付過租金后才發(fā)現(xiàn)出租人是“二房東”,，可以通過哪些途徑避免或減少損失？

    李方：“二房東”是房屋轉(zhuǎn)租中的第一順序承租人,，由于租賃市場(chǎng)轉(zhuǎn)租的現(xiàn)象非常多,，租房遇到“二房東”的概率也就很高了。相對(duì)來說,，從“二房東”手里租房風(fēng)險(xiǎn)也比較大,。這種情況下，容易引發(fā)糾紛的風(fēng)險(xiǎn)主要是以下幾個(gè)方面：

    第一,，“二房東”未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租,。我國(guó)《合同法》規(guī)定，承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,，出租人可以解除合同,。也就是說，“二房東”很可能沒有轉(zhuǎn)租權(quán),，這樣出租人可以隨時(shí)解除其與“二房東”的租賃合同,，導(dǎo)致次承租人與“二房東”的租賃合同實(shí)際履行不能。

    第二,，“二房東”超期限轉(zhuǎn)租,。我國(guó)法律規(guī)定承租人經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的,，對(duì)超過部分的約定無效,。也就是說，如果“二房東”超期限轉(zhuǎn)租,，對(duì)于超期限的部分是沒有法律保障的,，即使向“二房東”支付了租金，出租人也可以要求次承租人搬出,。

    第三,，“二房東”收取租金后逃之夭夭。在現(xiàn)實(shí)情況中,，確實(shí)有不少“二房東”沒有轉(zhuǎn)租權(quán),，自己的租期也即將到期，但是由于對(duì)房屋的實(shí)際控制權(quán)給次承租人造成有權(quán)出租的假象,，當(dāng)“二房東”收取了租金后便不知所終,，給次承租人造成了極大損失。

    為了防范這些情況的發(fā)生,，租客就要在租房時(shí)保持警惕,，識(shí)別對(duì)方是否為“二房東”，那么如何有效識(shí)別“二房東”呢？最有效的辦法就是讓對(duì)方出示房屋產(chǎn)權(quán)證及身份證,，對(duì)照房屋產(chǎn)權(quán)證上產(chǎn)權(quán)所有人與身份證是否一致,，沒有房屋產(chǎn)權(quán)證的可以要求出示購(gòu)房合同。如果對(duì)方是幫親戚朋友出租的,，可以要求對(duì)方提供房屋產(chǎn)權(quán)證（或購(gòu)房合同）,、授權(quán)委托書、身份證等文件,。通過這個(gè)方法就可以有效識(shí)別對(duì)方是否為“二房東”,。

    如果是在簽好租房合同、付好租金后才發(fā)現(xiàn)對(duì)方是“二房東”的,，就更要提高警惕了,，這時(shí)候就要要求查看原房東手寫的同意轉(zhuǎn)租證明，房產(chǎn)證復(fù)印件,，原房東與“二房東”的租賃合同,，尤其要確定原租賃合同規(guī)定的終止日期不早于自己與“二房東”租賃合同的終止日期。一旦發(fā)現(xiàn)“二房東”是擅自轉(zhuǎn)租,、原房東又不同意的,，或是自己與“二房東”簽的租賃合同的期限長(zhǎng)于原租賃合同期限，可以要求“二房東”退還租金,，并支付違約金,。

    記者：結(jié)合您的從業(yè)經(jīng)歷,，還有哪些重要事項(xiàng)是租房過程中容易被忽略的,，能否為大家提個(gè)醒？

    李方：除了以上講到的應(yīng)當(dāng)留意的事項(xiàng)外,，在租房時(shí)還有以下幾點(diǎn)需要注意：

    首先,，不要輕信廣告、防止被黑中介欺騙,。如果是從中介手里租房,，要仔細(xì)查看各種文件材料，如果有可能,，盡量當(dāng)面與房屋所有人溝通,、確認(rèn)。其次,，不要輕信口頭約定,。租房時(shí)盡量簽訂書面合同，對(duì)租期,、租金,、違約責(zé)任等各項(xiàng)事宜約定清楚。再次,，承租過程中注意保留租賃合同,、收款憑證,、付款憑證等相關(guān)證據(jù)，以防日后發(fā)生不必要的糾紛,。此外,，不管是直接租賃還是轉(zhuǎn)租租賃都要保存好房屋所有人、“二房東”等相關(guān)人員的聯(lián)系方式,，若遇到問題隨時(shí)溝通確認(rèn),，避免不必要糾紛。最后,，如果是租賃房屋用于經(jīng)營(yíng)性活動(dòng),，要確認(rèn)租賃對(duì)象是否能夠用于經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，避免租賃目的不能實(shí)現(xiàn),。