中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松

以下為觀點(diǎn)全文

住房交易迎來(lái)存量時(shí)代

有一個(gè)評(píng)估指標(biāo)，叫家庭套數(shù)比,，或戶均套數(shù)比,，就是城鎮(zhèn)家庭個(gè)數(shù)和整個(gè)城鎮(zhèn)住房的套數(shù)比。巴曙松認(rèn)為,，2010年這個(gè)比例基本達(dá)到1∶1,，供給已經(jīng)基本達(dá)成平衡，這意味著在城鎮(zhèn)的人群總體性的住房短缺問(wèn)題基本得到解決,。新房供需平衡,，“增量時(shí)代”正在遠(yuǎn)去。與此同時(shí),，房地產(chǎn)市場(chǎng)還在出現(xiàn)一個(gè)非常典型的新特點(diǎn),，就是二手房的流動(dòng)性在上升。

2016年,，中國(guó)二手房的交易額超過(guò)6萬(wàn)億元,，占住房交易總額的比例達(dá)到41%。從這個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)來(lái)看,，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在告別增量,、迎來(lái)存量時(shí)代。巴曙松說(shuō),，一個(gè)以增量為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng),，和一個(gè)以存量為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，價(jià)格趨勢(shì)會(huì)呈現(xiàn)很多新的特點(diǎn),。2016年,，北京、上海的二手房交易額占比已經(jīng)高達(dá)74%和72%，二手交易量已經(jīng)平均達(dá)到了新房的三倍,。除了北京,、上海、蘇州,、南京,，甚至包括天津、廈門這些地方都開始接近這個(gè)指標(biāo),，甚至東莞也是這樣。

原來(lái)銀行開發(fā)商做開發(fā)貸,，進(jìn)入存量房時(shí)代之后,，銀行怎么做金融服務(wù)？什么環(huán)節(jié)進(jìn)行貸款,？什么環(huán)節(jié)去進(jìn)行配套服務(wù),？這帶來(lái)一個(gè)價(jià)值鏈的轉(zhuǎn)變。所以從二手房的流通,、租賃,、裝修、維護(hù),、搬家,、保潔，一系列的落地化的金融服務(wù)會(huì)逐步地成為未來(lái)新的增長(zhǎng)點(diǎn),。

“3+6核心城市格局”

中國(guó)的城鎮(zhèn)化開始進(jìn)入了一個(gè)大城市圈,、大都市群的發(fā)展階段，購(gòu)房需求進(jìn)一步向城市圈集聚,。巴曙松認(rèn)為的“3+6核心城市格局“,，就是未來(lái)一段時(shí)間城市群的一個(gè)主要格局。“3”就是三個(gè)主力城市圈：環(huán)北京城市圈,、環(huán)上海城市圈,、環(huán)深圳城市圈，加上6個(gè)主要城市：南京,、合肥,、武漢、長(zhǎng)沙,、重慶和成都,。

巴曙松說(shuō)，從宏觀層面看,，“3+6城市格局”占全國(guó)人口約五分之一,，創(chuàng)造的GDP占比達(dá)到36.8%，從房地產(chǎn)層面來(lái)看，房地產(chǎn)交易規(guī)模接近全國(guó)的60%,，二手房的成交金額占比達(dá)73.5%,。從不同的角度，它們?cè)诜康禺a(chǎn)市場(chǎng),、在城鎮(zhèn)化未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)里都占據(jù)著重要的地位,。所以要分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，就盯著這三個(gè)城市群加六個(gè)城市的走勢(shì),。

緊縮時(shí)代帶來(lái)下行壓力

巴曙松將中國(guó)的城市分為一線城市,、強(qiáng)二線城市、弱二線城市,、三四線城市,。他認(rèn)為，一線城市在政策和市場(chǎng)的制約下,，目前缺乏大幅上升的基礎(chǔ),，總體上從金融角度來(lái)看，緊縮時(shí)代帶來(lái)了下行的壓力,。他拿出截止到今年8月24日的數(shù)據(jù)：共有53個(gè)城市出臺(tái)調(diào)控政策,，有125條限購(gòu),，166條限貸,，有15個(gè)城市認(rèn)房又認(rèn)貸，共有32個(gè)城市,、1個(gè)?。êＤ希?shí)行“限售”,，“317調(diào)控”以來(lái)北京出臺(tái)了約23項(xiàng)調(diào)控政策，部分城市首套首付高達(dá)60%,，部分城市首套房利率上浮30%,。上浮20%的有浦發(fā)銀行，上浮10%的有中信和民生,，執(zhí)行基準(zhǔn)利率的有16家,，執(zhí)行9.5折的有2家，二套房貸利率上浮20%的有18家,，上浮10%的有3家,。

但與此同時(shí)，改善性換房需求仍然旺盛,。

津冀成交量呈斷崖式下滑

巴曙松說(shuō),，在二三線城市，不同地方分化非常顯著,，最典型的是天津,、河北，在高壓的政策下，成交量出現(xiàn)斷崖式的下滑,。但是其他幾個(gè)地區(qū)還比較平穩(wěn),，像沈陽(yáng)、煙臺(tái),、合肥,，調(diào)控前后差不多。巴曙松說(shuō),，弱二線城市政策環(huán)境相對(duì)比較寬松,，迎來(lái)了價(jià)格弱勢(shì)中的一輪小幅上升，像濟(jì)南,、重慶,、長(zhǎng)沙、煙臺(tái),、青島等。強(qiáng)二線城市,，就是比較活躍的二線城市,，個(gè)別地方提前回暖，如成都價(jià)格開始有明顯的回升,，其他的基本上價(jià)格差距變動(dòng)都不大,。

三四線城市的銷售在全國(guó)的占比，庫(kù)存顯著降低,，但從目前趨勢(shì)看,，中長(zhǎng)期乏力。2017年以來(lái),，三四線城市的銷售開始發(fā)力,，上升了大約5個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)去庫(kù)存起到了積極的作用,。從開發(fā)投資來(lái)看,，巴曙松的觀點(diǎn)是：如果考慮到人口老齡化和城鎮(zhèn)化趨勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速回落應(yīng)該是一個(gè)大趨勢(shì),。

上行缺乏支撐動(dòng)力

目前新房市場(chǎng)重點(diǎn)城市都處在“限價(jià)”的特殊環(huán)境中,，“限價(jià)”一定程度上導(dǎo)致了供應(yīng)量的下滑、價(jià)格一定程度的非市場(chǎng)化,。巴曙松分析說(shuō),，從成交量來(lái)看，一線和重點(diǎn)二線城市由于新房限價(jià),，供應(yīng)量的減少可能帶來(lái)市場(chǎng)成交量水平相對(duì)較低,，但是項(xiàng)目的去化率狀況良好。從成交價(jià)上看，因?yàn)樾路康膬r(jià)格相對(duì)非“市場(chǎng)化”加上限價(jià)環(huán)境,，預(yù)計(jì)后期價(jià)格小幅波動(dòng),，部分不規(guī)范市場(chǎng)因?yàn)椤跋迌r(jià)”可能產(chǎn)生其他費(fèi)用。

量?jī)r(jià)快速上行的三四線城市缺乏基本面支撐,，中長(zhǎng)期市場(chǎng)可能面臨深度回調(diào),。

從二手房市場(chǎng)看，巴曙松認(rèn)為政策基調(diào)預(yù)計(jì)保持平穩(wěn),，下半年的二手房市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)將在低位保持穩(wěn)定,。2017年下半年以來(lái)，限購(gòu)限貸的行政調(diào)控并未放松,，且下半年信貸環(huán)境仍將延續(xù)“緊”的特征,，這使得市場(chǎng)的上行缺乏支撐和動(dòng)力，房市應(yīng)是趨向穩(wěn)定,。

未來(lái)十年租賃增長(zhǎng)空間大

巴曙松說(shuō),，這次調(diào)控不同于以往的“一錘子”政策，本輪調(diào)控全面且持久,，政策方向由前期抑制需求轉(zhuǎn)向增加供給及發(fā)展租賃,。他進(jìn)一步分析：租賃在發(fā)達(dá)國(guó)家的居住結(jié)構(gòu)中占有重要地位，美,、日,、英三國(guó)的租賃家庭占比普遍在35%左右，而中國(guó)租賃人群占比僅21%,。在國(guó)際主要大都市中租賃人群占比較高,，中國(guó)當(dāng)前一線城市的租賃人口尚未超過(guò)40%，未來(lái)租賃人群占比會(huì)繼續(xù)提高,。

租房產(chǎn)業(yè)鏈能拉動(dòng)GDP增長(zhǎng),，增加就業(yè)崗位，以美國(guó)為例,，通過(guò)新建公寓,、存量的運(yùn)營(yíng)，租戶本身在租房子的時(shí)候的消費(fèi),，這幾個(gè)方面成為替代原來(lái)的蓋新房子,、新增投資，越來(lái)越成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的另外一個(gè)增長(zhǎng)的動(dòng)力,。租賃面向的是相對(duì)剛性的居住需求,，所以未來(lái)十年，租賃可望成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)空間最大的一個(gè)市場(chǎng),。

文章來(lái)源：金融讀書會(huì)