宅基地使用權(quán)范圍一般包括居住生活用地;四旁綠化用地;其他生活服務(wù)設(shè)施用地,。即一家一戶的農(nóng)戶居住生活的庭院用地,。

特征

宅基地使用權(quán)具有如下特征:[1]

(1)宅基地使用權(quán)的主體只能是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員。

(2)宅基地使用權(quán)的用途僅限于村民建造個(gè)人住宅,。個(gè)人住宅包括住房以及與村民居住生活有關(guān)的附屬設(shè)施,，如廚房、院墻等,。

(3)宅基地使用權(quán)實(shí)行嚴(yán)格的"一戶一宅"制,。根據(jù)土地管理法的規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地,，其面積不得超過省,、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn),。農(nóng)村村民建住宅,，應(yīng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地,。農(nóng)村村民住宅用地,，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級人民政府批準(zhǔn),，但如果涉及占用農(nóng)用地的,，應(yīng)依照土地管理法的有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣,、出租住房后,，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn),。

(4)福利性:宅基地的初始取得是無償?shù)?/p>

1,、宅基地問題是怎么來的一般而言，住宅與土地是不可分割的,，作為公民的私財(cái),，可以繼承、轉(zhuǎn)讓和買賣,。"宅基地"則是一個(gè)"中國特色"問題,。

2、經(jīng)過"土改",，建立了農(nóng)民私人所有的土地制度,，大部分地區(qū)的農(nóng)民領(lǐng)取了《中華人民共和國房地權(quán)證書》。

3,、經(jīng)過社會(huì)主義改造,，農(nóng)村土地依然是農(nóng)民私有,，但由集體統(tǒng)一經(jīng)營，農(nóng)民的宅基地則依然由農(nóng)民保留所有權(quán)和處分權(quán),。

4,、經(jīng)過"人民公社"運(yùn)動(dòng)，確立了農(nóng)村土地集體所有制,，農(nóng)民宅基地也歸集體所有,，農(nóng)民只對宅基地享有使用權(quán)，并且不能出租,、買賣等,。

5、改革開放以后,，繼續(xù)堅(jiān)持農(nóng)村土地集體所有制,，僅允許宅基地使用權(quán)人出租、出賣地上建筑物,?？梢娬夭⒉恢皇且粋€(gè)單純的財(cái)產(chǎn)問題，本質(zhì)上是中國社會(huì)變遷的反映,。

6,、宅基地使用權(quán)是不可繼承的。[2]

宅基地使用權(quán)人對宅基地享有如下權(quán)利,，并承擔(dān)一定的義務(wù):

(1)占有和使用宅基地。宅基地使用權(quán)人有權(quán)占有宅基地,，并在宅基地上建造個(gè)人住宅以及與居住生活相關(guān)的附屬設(shè)施,。

(2)收益和處分。宅基地使用權(quán)人有權(quán)獲得因使用宅基地而產(chǎn)生的收益,，如在宅基地空閑處種植果樹等經(jīng)濟(jì)作物而產(chǎn)生的收益,。

(3)宅基地因自然災(zāi)害等原因滅失的，宅基地使用權(quán)消滅,。對沒有宅基地的村民,，應(yīng)當(dāng)重新分配宅基地。

(4)宅基地使用權(quán)人出賣,、出租住房后,，再申請宅基地的，土地管理部門將不再批準(zhǔn),。并且,，宅基地使用權(quán)的受讓人只限于本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員。

農(nóng)村村民取得宅基地使用權(quán)需要履行一定的法律手續(xù),?！锻恋毓芾矸ā返?2條第3款規(guī)定:"農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級人民政府批準(zhǔn);其中,，涉及占用農(nóng)用地的,，依照本法第44條的規(guī)定辦理審批手續(xù)"。具體說:

1,、由本人向所在的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)提出用地申請;

2,、由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織召開其成員會(huì)議或者村民委員召開其村民會(huì)議就村民提出用地申請進(jìn)行討論;

3、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員會(huì)議或者村民會(huì)議討論通過后;由村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)報(bào)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核;

4,、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核同意后,，報(bào)縣級人民政府批準(zhǔn);其中，占用農(nóng)用地的,，依照土地管理法》第44條的規(guī)定辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù),。

依照《土地管理法》、《土地管理法實(shí)施條例》和《基本農(nóng)田保護(hù)條例》的有關(guān)規(guī)定:

1,、農(nóng)村村民未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn),，非法占用土地建住宅的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令退還非法占用的耕地,，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋,。

2、農(nóng)村村民超越省,、自治區(qū),、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，多占土地的,，多占的土地以非法占地論處,，即按照未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)非法占用土地的違法行為處罰。

3,、農(nóng)村村民買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓宅基地的,，由縣級以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得，可以并處罰款,。

4,、農(nóng)村村民不按照批準(zhǔn)的用途使用宅基地的，由農(nóng)村農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn),，可以收回宅基地使用權(quán),。

5、農(nóng)村村民擅自占用耕地建房,，破壞種植條件的,，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令限期整改或者治理，可以并處罰款;構(gòu)成犯罪的,，依法追究刑事責(zé)任,。

6,、農(nóng)村村民占用基本農(nóng)田建房，毀壞種植條件的,，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令改正或者治理,，恢復(fù)種植條件，處占用基本農(nóng)田的耕地開墾費(fèi)1倍以上2倍以下的罰款;構(gòu)成犯罪的,，依法追究刑事責(zé)任,。

宅基地轉(zhuǎn)讓、出租的,，不得再申請宅基地;

權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房屋及其宅基地使用權(quán)的,，應(yīng)當(dāng)將房屋及宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)符合建房申請宅基地條件的成員;

轉(zhuǎn)讓房屋及宅基地使用權(quán)后，宅基地使用權(quán)主體發(fā)生變化,，并涉及受讓人取得新的宅基地,，故應(yīng)當(dāng)依法辦理轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。宅基地以及住宅房屋,，不僅可以用于居住,，也可以用于從事家庭生產(chǎn)和經(jīng)營活動(dòng)。

宅基地使用權(quán)的取得具有無償性,、福利性,，申請取得宅基地使用權(quán)后，依據(jù)《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》,，空閑或房屋坍塌,、拆除兩年以上未恢復(fù)使用的宅基地，不確定土地使用權(quán),。已經(jīng)確定使用權(quán)的,，由集體報(bào)經(jīng)縣級人民政府批準(zhǔn)，注銷其土地登記,，土地由集體收回。[3]

《物權(quán)法》第153條規(guī)定,，宅基地使用權(quán)的取得,、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定,。農(nóng)村村民要獲得宅基地使用權(quán),，應(yīng)通過申請并獲得有權(quán)機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)。取得宅基地使用權(quán)必須具備如下條件:

第一,，必須是本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員,。申請人必須是無宅基地、家庭人口眾多確需分戶居住的,，因國家或鄉(xiāng)(鎮(zhèn))建設(shè)需要另行安排宅基地的或者在農(nóng)村落戶需建住宅而無宅基地的情況的的村民,。

第二,，申請人提出申請。村民首先向所在地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織提出申請,，集體經(jīng)濟(jì)組織同意后將申請?zhí)峤秽l(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃,，盡量利用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。如果占用農(nóng)用土地作為宅基地,，則需要依照《土地管理法》的規(guī)定,，報(bào)省級人民政府批準(zhǔn)，并辦理農(nóng)用土地轉(zhuǎn)用批準(zhǔn)手續(xù),。

宅基地使用權(quán)只能由宅基地使用權(quán)人行使,，任何組織或者個(gè)人不得侵占、損毀宅基地,。宅基地使用權(quán)有效轉(zhuǎn)讓,，必須滿足下列條件:

第一，轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)征的本集體經(jīng)濟(jì)組織同意;

第二,，受讓人為同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員;

第三,，受讓人沒有住房和宅基地，且符合宅基地使用權(quán)分配條件,。

宅基地因自然災(zāi)害等原因滅失的,，宅基使用權(quán)消滅。譬如出現(xiàn)地震,、海嘯,、山洪、山體滑坡等自然災(zāi)害造成宅基地滅失的,，宅基地使用權(quán)自然消滅,。《物權(quán)法》第154條規(guī)定,，對失去宅基地的村民,，應(yīng)當(dāng)重新分配宅基地。這里的"失去宅基地"除了自然災(zāi)害導(dǎo)致宅基地滅失的情形外,，還包括集體經(jīng)濟(jì)組織收回宅基地或者國家征收而使農(nóng)戶失去宅基地的情況,。

已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記,。宅基地使用權(quán)分為登記與未登記兩種情況,。已經(jīng)登記的，還可能發(fā)生變更登記或者注銷登記,。請注意,，宅基地使用權(quán)并非"設(shè)立登記"產(chǎn)生。"村里"分給你一塊宅基地,，即使沒有登記,，你也有宅基地使用權(quán),。

一、立法背景

由于涉及全國9億農(nóng)民"安身立命"及攸關(guān)社會(huì)和諧穩(wěn)定,，國家政策和立法一直從嚴(yán)控制宅基地轉(zhuǎn)讓,。《物權(quán)法》中有關(guān)宅基地使用權(quán)的規(guī)定有四條,，其它規(guī)定散見于《土地管理法》,、《擔(dān)保法》等法律中。應(yīng)注意,，《物權(quán)法》規(guī)定的宅基地使用權(quán)特指農(nóng)村宅基地使用權(quán),。

二、宅基地使用權(quán)的概念:

宅基地使用權(quán)是農(nóng)民因建造自有房屋而對集體所有的土地享有占有,、使用的權(quán)利,。特點(diǎn)有:(一)宅基地的所有權(quán)歸村集體或者村集體經(jīng)濟(jì)組織。(二)宅基地使用權(quán)的主體是特定的農(nóng)民,。使用權(quán)僅限于本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)特定的成員享有,，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人員不能申請并取得宅基地。(三)宅基地使用權(quán)具有有限性,。即宅基地原則上只能由宅基地使用不能將宅基地轉(zhuǎn)賣,。(四)宅基地使用權(quán)具有福利性。即農(nóng)村村民取得宅基地使用權(quán)基本上是無償?shù)?，或只交納了極少的費(fèi)用,。

三、轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)需具備的條件,。

依據(jù)《土地管理法》第62條,、《物權(quán)法》第155條及有關(guān)政策，有條件的允許宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓不為法律所禁止,。需具備的條件有:(一)轉(zhuǎn)讓人擁 有二處以上的宅基地;(二)轉(zhuǎn)讓人與受讓人為同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的成員;(三)受讓人沒有住房和宅基地,，且符合宅基地使用權(quán)分配條件;(四)轉(zhuǎn)讓行為征 得集體經(jīng)濟(jì)組織同意。強(qiáng)調(diào)一點(diǎn),，以上條件應(yīng)同時(shí)具備,。

四、城鎮(zhèn)居民不得購買宅基地的立法依據(jù),。

我國人多地少，一直實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度,，且為防止出現(xiàn)農(nóng)民轉(zhuǎn)讓宅基地后流離失所,，進(jìn)而影響社會(huì)穩(wěn)定這一大局，我國立法禁止城鎮(zhèn)居民購買宅基地,。國務(wù)院于《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》再次強(qiáng)調(diào):"加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理,，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地,。"《土地管理法》中有關(guān)"農(nóng)村村民出 賣、出租住房后,，再申請宅基地的,，不予批準(zhǔn)"的規(guī)定，也體現(xiàn)了不允許宅基地使用權(quán)向集體經(jīng)濟(jì)組織外的城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓的意思,。

綜上,，農(nóng)村宅基地只能在村集體成員內(nèi)部之間轉(zhuǎn)讓，不能轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)戶口的居民,。