“根據(jù)今年截止目前的銷售情況及對下半年年的計(jì)劃,，我們將今年全年國內(nèi)合同銷售目標(biāo)上調(diào)至5000億元，比去年實(shí)際完成的合同銷售額增長62%,?！?div> 8月22日，在香港舉行的碧桂園（02007）中期業(yè)績會上,，碧桂園集團(tuán)總裁兼執(zhí)行董事莫斌公布公司上半年業(yè)績,，并宣布調(diào)高全年銷售目標(biāo)。 問鼎行業(yè)銷冠 智通財(cái)經(jīng)APP了解到,，繼2016年增長120%之后,，碧桂園合同銷售額2017年上半年同比增長131%，達(dá)到人民幣2889.1億元,，第一次實(shí)現(xiàn)行業(yè)銷售額第一,。同時(shí)，碧桂園凈借貸比率37.8%,，達(dá)到五年新低,，較2016年底下降了10.9個(gè)百分點(diǎn)。 上半年,，碧桂園,、萬科（02202）、恒大（03333）合同銷售分別實(shí)現(xiàn)2889.1億元,、2771.8億元,、2440.9億元。碧桂園的市場占有率從2016年底的約2.6%提升到約4.9%,；合同銷售建筑面積約3226萬平方米,，增長106.3%；銷售均價(jià)約8955元/平方米,，維持十強(qiáng)房企最低價(jià),。 期內(nèi),，碧桂園實(shí)現(xiàn)收入約777.4億元，同比增長35.5%,；土增稅撥備前毛利潤約171億元,，同比增長42.1%；歸屬股東權(quán)益之凈利潤約75億元,，同比增長39.2%,，以上三個(gè)指標(biāo)增幅均超過三成。董事會派發(fā)中期股息每股人民幣15.02分,，同比增長117%,。 融資能力增強(qiáng) 莫斌介紹，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)方面,，公司物業(yè)銷售確認(rèn)收入同比增長34%,，交付物業(yè)均價(jià)比去年同期增長11%。預(yù)計(jì)17年全年,，物業(yè)銷售交付面積將與16年基本持平,，交付均價(jià)將有所增長。今年上半年,，土地增值稅撥備前的毛利率約為22%,，與2016年相比穩(wěn)步回升，預(yù)計(jì)2017年全年毛利率將維持在該水平左右,。2017年6月30日,，公司的凈借貸比率約為37.8%，同比下降24.8個(gè)百分點(diǎn),。 公司融資能力也在進(jìn)一步加強(qiáng),。2017年6月30日，集團(tuán)的加權(quán)平均借貸成本為5.32%,，同比降低44個(gè)基點(diǎn),。今年上半年，銷售樓款現(xiàn)金回籠約為人民幣2205億元,，凈經(jīng)營性現(xiàn)金流約為人民幣164億元,，繼2016年后再次實(shí)現(xiàn)正的凈經(jīng)營性現(xiàn)金流。同時(shí),，公司長短期借貸,，境內(nèi)外借款分布均衡。 全年獲地現(xiàn)金支出預(yù)算約為2200億 按照目標(biāo)城市分類,，上半年合同銷售額中,，來自于目標(biāo)一二線城市和目標(biāo)三、四線城市的合同銷售額分別占比50%,。 基于全年5000億元的合同銷售目標(biāo),，碧桂園今年獲取土地的現(xiàn)金支出預(yù)算大約為2200億,，莫斌表示，將繼續(xù)鞏固面向一二線城市的土地市場,，持續(xù)深耕三,、四線城市的核心地帶，不斷加強(qiáng)集團(tuán)的優(yōu)質(zhì)土地資源儲備,。 根據(jù)截至2017年6月30日未售部分的土地儲備情況,，碧桂園目標(biāo)市場為一二線城市的項(xiàng)目預(yù)計(jì)可在今年下半年及以后提供約9372億元的貨量，目標(biāo)市場為三,、四線城市的項(xiàng)目預(yù)計(jì)可供5690億元貨量,，可持續(xù)貢獻(xiàn)銷售業(yè)績。 除上述已披露土地儲備對應(yīng)的可售資源以外,，公司另有潛在的可售資源約人民幣1.2萬億,，且絕大部分貨量面向一二線城市市場。其中已簽署MOU,、暫未完成工商登記的可售資源約為人民幣1500億元，參與一級土地開發(fā)的可售資源超過人民幣一萬億元,。隨著這部分潛在土地儲備的不斷熟化,，公司將有充足的可售資源支撐未來的增長。 物業(yè)分部將在A股上市 此次科技小鎮(zhèn)項(xiàng)目也備受關(guān)注,。作為房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略補(bǔ)充,，碧桂園在一線城市周邊及強(qiáng)二線城市打造產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺，建設(shè)包含研發(fā)辦公和住宅在內(nèi)的多種業(yè)態(tài),。智通財(cái)經(jīng)APP了解到,，位于惠州潼湖的碧桂園創(chuàng)新小鎮(zhèn)已于5月17日正式奠基動工。 合伙人機(jī)制實(shí)施兩年多以來,，也取得了顯著成效,。截至2017年6月30日，已有973個(gè)項(xiàng)目入合伙人機(jī)制,，435個(gè)項(xiàng)目開盤在售,，累計(jì)合同銷售額已達(dá)到4247億元，開盤項(xiàng)目的平均開盤時(shí)間為6.9個(gè)月,，預(yù)期凈利潤率約為12%,，年化自有資金收益率約為81%，現(xiàn)金流回時(shí)間期為9.1個(gè)月,。 物業(yè)分拆上市方面,，碧桂園財(cái)務(wù)資金中心副總經(jīng)理左瑩對智通財(cái)經(jīng)APP表示，碧桂園物業(yè)分部將會在A股上市,，目前已經(jīng)提交上市申請,。 隨后,，碧桂園總裁及執(zhí)行董事莫斌、碧桂園首席財(cái)務(wù)官及副總裁伍碧君,、碧桂園財(cái)務(wù)資金中心副總經(jīng)理左瑩回答了現(xiàn)場記者的提問,。 以下為智通財(cái)經(jīng)APP整理的現(xiàn)場問答實(shí)錄： 前7個(gè)月銷售是3000多億元，貨值有3000多億元,，按照去化速度目標(biāo)是保守,，是否打算上調(diào)？ 莫斌：剛才我已經(jīng)宣布了公司的全年業(yè)績上調(diào)到5000億元,，碧桂園最大的特點(diǎn)是說到做到,。在下半年，配合國家的調(diào)控政策,，并根據(jù)公司發(fā)展計(jì)劃,，有節(jié)奏性的安排，因此定5000億元,，我們認(rèn)為是符合公司發(fā)展的實(shí)際狀況,，因此我們以5000億元定位全年的目標(biāo)，如果下半年做得更好,，也不排除超過5000億元,。 請問科技小鎮(zhèn)項(xiàng)目是否有最新的進(jìn)展，下半年的發(fā)展計(jì)劃是怎樣,？科技小鎮(zhèn)對集團(tuán)的業(yè)績有多少貢獻(xiàn),？ 莫斌：公司到目前為止，以傳統(tǒng)的住宅為主業(yè),，同時(shí)發(fā)展產(chǎn)城融合,。業(yè)績報(bào)告中提到地產(chǎn)為產(chǎn)業(yè)服務(wù)的理念，打造產(chǎn)業(yè)的平臺,，打造科技小鎮(zhèn),。惠州潼湖創(chuàng)新小鎮(zhèn)將在9月開放展廳,，展廳里面展示的是入駐企業(yè)的最新產(chǎn)品,，而且是相對高科技的產(chǎn)品，我們希望所有的入駐企業(yè)能在我們的平臺上,，通過產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入,，帶動產(chǎn)業(yè)，也帶動未來開發(fā)的價(jià)值,。在這方面,，我們相對比較順利。目前，圍繞一線城市和強(qiáng)二線省會城市進(jìn)行布局,。應(yīng)該說在深圳,、北京、上海,、廣州周邊,，我們陸陸續(xù)續(xù)都會有產(chǎn)城融合的項(xiàng)目相繼落地。 公司如何看待目前的盈利水平,？公司目前的盈利狀況是否有進(jìn)一步提升的空間,？融資方式是否有變化？是否除了銀行借貸之外的其他融資方式都不看好,？ 伍碧君：今年上半年交樓的毛利率是22%,，歸屬股東的凈利潤率9.6%，接下來的毛利和凈利都會持續(xù)上升,，各個(gè)項(xiàng)目的盈利水平在大幅度提升,。接下來的2017、2018,、2019年大家會看到碧桂園向上走的趨勢,。 融資的問題，我們希望找到最便宜的資金,，融資遇到困難的時(shí)候,，才會選擇高成本。自有資金和回籠很好的情況下,，用傳統(tǒng)和最低的融資成本做最大的融資量，這是我們的原則,。 莫 斌：隨著公司管理的日益完善,，毛利率水平一定會持續(xù)的提升。 今年下半年行業(yè)形勢收緊,，房產(chǎn)的投資額,、開工額都在下降，這種情況下,，你們目前的排名是比較靠前的,，如何保持目前競爭的狀態(tài)？一級土地開發(fā)額度,、土地儲備目前怎樣的水平,？ 莫 斌：我們一致認(rèn)為政府和國家的宏觀調(diào)控目的是保證房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展，我們對于政策的連續(xù)性是有信心的,，對房地產(chǎn)的市場是有信心的,，因?yàn)橹袊姆康禺a(chǎn)市場，無論調(diào)控還是不調(diào)控，都在10萬億元左右,，而且是不斷壯大的,，因此房地產(chǎn)市場大有可為。 碧桂園不是追求第一,，追求的是有質(zhì)量的發(fā)展,，希望做一個(gè)項(xiàng)目，成一個(gè)項(xiàng)目,，才可以保證公司長久持續(xù)健康的發(fā)展,，這是我們爭取的目標(biāo)。 一級土地開發(fā)是公司為了持續(xù)發(fā)展做的戰(zhàn)略部署,，要求所有的土地儲備,，要有長中短的搭配，保證企業(yè)土地儲備具有可持續(xù)性,。一級土地開發(fā)是圍繞一線城市和周邊做的布局,，剛才在業(yè)績發(fā)布會中已經(jīng)披露了，這是相對估計(jì)的數(shù)字,，大約一級土地開發(fā),，會為公司提供1.2萬億元的貨量，會滿足未來的3年,、5年,、8年發(fā)展，我們未來也會在舊改方面進(jìn)行相應(yīng)的戰(zhàn)略布局,。 國內(nèi)的金融狀況比較緊張,，是否有信心保持比較低的水平，未來是怎樣的,？ 左 瑩：加權(quán)融資成本的問題,，莫總說到在拓展融資渠道，優(yōu)先選擇成本最低,，更適合公司發(fā)展的融資渠道,，而且公司整體的運(yùn)營效率，包括盈利能力是在不斷提升,，公司的流動性越來越好,，我們相信公司的信用評級。前一階段標(biāo)普提升了對碧桂園的信用評級,，因此有信心再次取得進(jìn)步,，綜合各方面的因素，我們的目標(biāo)和努力的方向是繼續(xù)降低融資成本,。整體大環(huán)境穩(wěn)定的情況下,，對比行業(yè)，我們希望融資成本可以進(jìn)一步的降低。 是不是有所擔(dān)憂,，才會設(shè)定比較保守的全年銷售目標(biāo),？是否覺得國家的政策會影響到碧桂園的銷售？ 莫斌：不知道大家為什么認(rèn)為我們5000億元比較保守,。公司發(fā)展到今天,，每一年的業(yè)績發(fā)布會上說出來的目標(biāo)，都會兌現(xiàn),，當(dāng)然實(shí)際完成的目標(biāo)都會比預(yù)訂的目標(biāo)多一點(diǎn),。國家的宏觀調(diào)控是為了房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)的發(fā)展，而且會出臺長效機(jī)制保證房地產(chǎn)業(yè),，因此我們是非常有信心的,，市場的存量空間很大，關(guān)鍵是自己的核心競爭力,，是否會得到進(jìn)一步的發(fā)揮,。5000億元說出來，一定要做到,。而且在5000億元的發(fā)展過程中是有質(zhì)量的發(fā)展,，并不是簡單的銷售增長速度。 上半年新增拿地292宗,，平均拿地的成本是3406元/平方米,，數(shù)據(jù)是非常低的。今年碧桂園一線城市拿地的金額占比已經(jīng)去到23%,，對比往年是翻番的,，管理層如何做到整體拿低成本控制在這么低的水平？ 莫斌：碧桂園對于拿地是高度重視的,，對于地產(chǎn)行業(yè),，土地是項(xiàng)目成功70%的因素，尤其是推行了內(nèi)陸合伙人因素,，項(xiàng)目的土地是否優(yōu)質(zhì)，每個(gè)人都很關(guān)心,，因此做投資的同事從拿地開始,，將所有的成本測算，盈利的測算,，做到相對可控的排名之中,。我們的同事也很努力，尤其是投資的同事,，沒日沒夜的尋找土地,。通過我們努力的尋找，以及碧桂園品牌的發(fā)揮，成本的管控能力,、運(yùn)營管控能力和品質(zhì)的管控能力的進(jìn)一步提升,，我們找到更多優(yōu)質(zhì)土地的機(jī)會越來越大。 目前有沒有并購計(jì)劃,？方向是怎樣的,？ 伍碧君：行業(yè)到了整合的階段，并購是地產(chǎn)主流發(fā)展方向,，每天都在尋找并購的機(jī)會,，也有正在洽談中的項(xiàng)目，成熟后,，會進(jìn)行對外公告,。 公司最近投得了北京地塊，如何看待一線城市以及北京的前景,？回歸A股有怎樣的想法,？ 莫斌：關(guān)于北京的市場和中國的房地產(chǎn)市場，一定是健康發(fā)展的,，而且我們是有信心的,。一線城市的剛性需求永遠(yuǎn)存在，除了三,、四線城市是我們的主戰(zhàn)場,，我們也會在一、二,、三,、四、五線城市均衡的發(fā)展,，這是碧桂園追求的目標(biāo),，希望每一個(gè)項(xiàng)目都做成功。 回歸A股的計(jì)劃,，暫時(shí)沒有,，我們希望能夠繼續(xù)在香港市場做得更好。 留意到今年7月份發(fā)了低息美元債,，未來是否有發(fā)債的計(jì)劃,？現(xiàn)在住房租賃市場，國家政策傾向于租賃市場,，一線城市的供應(yīng)方面,，廣州也做了相應(yīng)的調(diào)整，未來是否有規(guī)劃,，是否有興趣拓展這方面的市場,？ 莫斌：關(guān)于租售同權(quán),，未來會出臺一系列的政策支持租賃市場的健康發(fā)展，碧桂園圍繞一線城市或者是在一線城市的區(qū)域,，在不同的組織構(gòu)架中設(shè)置了長租事業(yè)部,，每個(gè)城市的長租是不一樣的，根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌龅奶攸c(diǎn),，總結(jié)出適合當(dāng)?shù)氐那闆r,，租賃市場我們會積極的介入，并在國家政策的支持下,，長租事業(yè)部成為公司業(yè)績的增長點(diǎn),。 左瑩：希望多元化的融資渠道，降低融資成本,，今年下半年還會有美元債權(quán)到期,，根據(jù)市場的情況以及集團(tuán)資金運(yùn)營的情況做判斷和安排。 這半年以來公司股價(jià)上漲比較多,，目前達(dá)到了9港元,，管理層對于未來股價(jià)的預(yù)期是怎樣的？ 伍碧君：去年銷售了3088億元,，今年截至到7月份也突破了3000億元,，莫總說毛利會逐步上升，大家可以從這幾個(gè)數(shù)據(jù)預(yù)測未來利潤的情況,，對于我們的股價(jià)是非常有信心,，而且會越來越好。
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