隨著宏觀經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整,，房地產(chǎn)市場也愈發(fā)理性，各城市間分化加劇,，為房企的布局策略帶來了壓力,。

一線和發(fā)達二線城市土地競爭激烈、價格高企,，中型房企拿地不得不采用抱團的方式,，小型房企幾乎已經(jīng)無法生存。

三四線城市的分化情況更為嚴重,，意味著風險和機遇并存：風險方面,，主要包括庫存量大，地方政府規(guī)劃無法兌現(xiàn)，地方房企割據(jù)難以進入等,；機遇方面,，除了住宅的供應和需求外，部分城市有一定的經(jīng)濟能力和人口基礎,，但缺乏足夠的商業(yè)和產(chǎn)業(yè)支撐,，且競爭者相對少。

對于當前城市發(fā)展狀況,，房企應該如何制定城市布局策略,，尋找更多發(fā)展機遇？

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全國城市吸引力分析

近幾年,，我國城市化已進入新階段,，人口已成為城市發(fā)展的核心資源。且越來越多的人也來到大城市中尋求發(fā)展,。

2017年第二季度中國城市研究報告顯示,，參評的60個主要城市吸引了全國城市新流入常駐人口的 53%，較第一季度上漲9%,，人口向主要城市聚集現(xiàn)象更加顯著,。

吸引力指數(shù)較高的主要集中在珠三角、長三角,、京津冀以及成渝四個城市群中,。其中，長三角城市流入常駐人口最多,，占比高達16%,，是京津冀地區(qū)的2倍，成渝地區(qū)的3倍,，珠三角占比稍落于長三角,，占比為13.7% 。

從城市群中細分來看——

長三角城市群人口吸引力排名TOP6城市人口流入占比差異不大,，說明城市群內(nèi)部城市發(fā)展相對均衡,，排名前三的是上海市、蘇州市和杭州市,。

珠三角城市群中,，深圳市、廣州市,、東莞市位列前三,，三個城市流入人口占城市群所有城市流入人口的60% 以上。

京津冀城市群中,，北京單個城市流入人口數(shù)量占城市群總流入人口數(shù)量的37.74%,，是排名第二天津的近3倍,，堪稱一枝獨秀。

成渝城市群中,，成都,、重慶人口吸引力最強，兩者流入人口之和超過城市群總流入人口的一半,，且成都,、重慶占比差異不大。

從輸出人口的省份來看——五個人口大省中四川流向四大城市群人口最多,，山東最少,，不足四川三分之一。

具體來看,，流向四大城市群人口中,，四川61.07%的人口流向成渝；河南51.76%的人口流向長三角,；安徽85.65%的人口流向長三角,；湖南68.66%的人口流向珠三角，山東43%的人口流向京津冀,，人口流動的近鄰導向現(xiàn)象明顯,。

從人群和教育程度來看——四大城市群流入的24歲以下人口占比最高，比例達36%以上,， 45歲以上人口占比最少。

具體來看,，長三角,、珠三角24歲以下人口占比高于京津冀、成渝,，而京津冀成渝則在35-44歲之間比例高于長三角,、珠三角。從本科及以上流入人口占比來看,，京津冀比例最高,，成渝排名第二高于長三角和珠三角。成渝高學歷人口占比超過長三角,，推測這與長三角產(chǎn)業(yè)構(gòu)成更加多樣有關,。

2017年第二季度人口吸引力排名前五的城市與第一季度相同，深圳繼續(xù)保持第一的領先位置,，蘇州,、成都、杭州排名上升一位,，佛山上升兩位進入前十,，重慶排名下跌四位,。

第二季度相比第一季度，人口吸引力指數(shù)增長幅度最大的城市全部集中在長三角,、珠三角,、京津冀三大城市群。