一,、設(shè)計管理的范疇與定義

2.1 職能型管控

職能型設(shè)計管理模式：主要特征是設(shè)立專職的產(chǎn)品設(shè)計管理部門,，管理產(chǎn)品設(shè)計的全過程,，針對公司發(fā)展的不同階段分為本區(qū)域的小職能型及跨區(qū)域的大職能型。職能部門經(jīng)理對產(chǎn)品設(shè)計成果負責(zé)

2.2  矩陣型管控

 在這種組織結(jié)構(gòu)中,項目團隊中每一成員同時可能要受雙層或多重領(lǐng)導(dǎo),即不僅受職能部門領(lǐng)導(dǎo)的指揮,還要受一個或多個項目經(jīng)理的指揮和領(lǐng)導(dǎo),。

矩陣型設(shè)計管理模式：也稱小項目制,，成立以項目總經(jīng)理牽頭負責(zé)的項目中心，除工程施工管理人員外,，同時各職能部門下派相關(guān)技術(shù)人員組成虛擬團隊,，虛擬團隊人員受雙重領(lǐng)導(dǎo)。

建議：

    在集團現(xiàn)有的人員編成,、組織情況及項目實施基礎(chǔ)下,，建議在今后1－2年內(nèi)采取矩陣型設(shè)計管理模式進行設(shè)計團隊管理，以滿足現(xiàn)有項目的實際設(shè)計需求為主；今后在專業(yè)人員全部到位,、組織架構(gòu)明晰之后再采取職能型管控的模式,。

三、建立精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系

3.1 建立規(guī)范化管理體系的意義

規(guī)范化設(shè)計管理體系能夠提高企業(yè)內(nèi)部的設(shè)計管理業(yè)務(wù)水平,規(guī)范設(shè)計管理制度和流程,以保證項目開發(fā)質(zhì)量,，提高項目開發(fā)效能,，提升公司項目運營能力，打造企業(yè)核心競爭力,。

3.2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容

3.2.1設(shè)計管理職責(zé)

 負責(zé)設(shè)計產(chǎn)品研發(fā),，產(chǎn)品線的細分研究,，項目投資拓展的規(guī)劃技術(shù)可行性分析,；進行項目設(shè)計管理，保證設(shè)計質(zhì)量,、進度,、成本目標的實現(xiàn)(總體規(guī)劃、建筑設(shè)計,、結(jié)構(gòu),、水電、景觀,、室內(nèi)設(shè)計),，對材料設(shè)備選型定板；

配合成本管理中心建立設(shè)計成本基準體系,，建立從研發(fā)開始的成本控制理念與系統(tǒng),，提高產(chǎn)品綜合性價比。

組織并參與主要材料,、設(shè)備的調(diào)研, 與成本管理中心配合,建立按體系,、專

業(yè)分類的材料信息庫(含品牌及供應(yīng)商評價)

3.2.2 其它部門在設(shè)計管理過程中的職責(zé)

成本管理部門

 按要求及時向規(guī)劃設(shè)計部提交各設(shè)計階段所需成本目標；

 隨著圖紙的不斷深化,，調(diào)整成本及控制目標,；

 負責(zé)組織方案設(shè)計招標中的各項工作

市場營銷部門

 按要求及時向規(guī)劃設(shè)計部提交各設(shè)計階段所需資料條件；

 負責(zé)對各階段設(shè)計成果地產(chǎn)公司內(nèi)部技術(shù)評審提供市場評價建議,；

 負責(zé)制定各階段設(shè)計任務(wù)書中的市場定位部分的內(nèi)容

前期開發(fā)部門

 按要求及時向規(guī)劃設(shè)計部提交各設(shè)計階段所需資料條件,；

 負責(zé)與政府部門就各階段設(shè)計中間過程成果的技術(shù)溝通及完成

各政府相關(guān)部門的申報審批工作

3.2.2 組織與架構(gòu)優(yōu)化

3.2.2 組織與架構(gòu)優(yōu)化

3.3,、建立精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系 

3.3 設(shè)計流程的細分

3.3.1設(shè)計流程框架－1

一級流程:

 項目投資決策論證管理階段流程(土地拓展）

 項目設(shè)計管理階段流程

 項目工程管理階段流程

 項目銷售管理階段流程

 項目入伙管理階段流程

 項目后評估管理流程

二級流程:

 設(shè)計管理流程

 設(shè)計單位選擇管理流程

 設(shè)計合同及付款管理流程

 材料設(shè)備選型/定板/驗板管理流程

 設(shè)計變更管理流程

3.3.1設(shè)計流程框架－2

業(yè)務(wù)三級流程：流程圖表化－－模板化－－程序化

設(shè)計費用預(yù)算計劃編制細則

 設(shè)計合同編制工作細則

 設(shè)計任務(wù)書編制工作細則

 設(shè)計,、咨詢單位選擇及信息管理細則

 施工現(xiàn)場設(shè)計配合工作細則

 設(shè)計關(guān)鍵點控制工作細則

 設(shè)計變更管理細則

設(shè)計工作在論證、定位策劃,、設(shè)計實施和施工階段,，按不同的設(shè)計內(nèi)容、對象和參與部門及深度要求劃分為概念設(shè)計,、方案設(shè)計,、施工圖設(shè)計,、景觀設(shè)計、裝修設(shè)計和設(shè)計變更來進行管理,。

為加快項目設(shè)計進度,，縮短項目開發(fā)周期，將部品研究,、材料選型景觀設(shè)計和裝修設(shè)計工作前置,，使設(shè)計周期縮短30%以上。

3.4.1設(shè)計管理關(guān)鍵點的控制

3.4.2設(shè)計過程各橫向關(guān)系的控制

3.4.3設(shè)計過程中,，成本管理的全過程參與

成本的全過程參與 從房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈（VAC）模型可以看出,，成本管理基本貫穿了項目開發(fā)的整個過程。成本管理部門的提前介入不僅可以對項目盡快熟悉,，還有利于整個項目成本的控制,，特別是隨著行業(yè)競爭程度的加劇，在利潤率差不多的情況下,，這點尤為重要,。 

加強設(shè)計階段成本管理的方法： 

1) 項目拓展階段（土地獲取前）：成本管理部門在拓展階段根據(jù)成本數(shù)據(jù)庫及設(shè)計部門提供的概念設(shè)計草案等進行項目成本估算工作； 

2) 項目定位階段（土地獲取后）：成本管理部門根據(jù)營銷部門提供的產(chǎn)品建議書,，設(shè)計部門提供的概念設(shè)計方案,，相關(guān)規(guī)劃指標和產(chǎn)品建造標準等進行項目成本測算工作； 

3) 方案階段：成本管理部門根據(jù)方案設(shè)計成果進行項目成本匡算工作,； 

4) 擴初階段：成本管理部門在擴初階段編制建安成本概算,，同時組織相關(guān)部門編制項目正式的目標成本（包括工程部門編制工程管理費、監(jiān)理費測算,，拓展及報批報建部門編制土地費用和報批報建費用測算,，營銷部門編制營銷費用測算，財務(wù)部門編制管理及財務(wù)費用測算等,，具體可根據(jù)成本科目表進行細分）,，最終形成項目正式目標成本，并報公司領(lǐng)導(dǎo)審批,。 

    項目正式目標成本經(jīng)審批后,，分解到各個部門（或者相關(guān)崗位）等；通過責(zé)任成本來進行追溯,。通過項目正式的目標成本指導(dǎo)項目進行施工圖的限額設(shè)計,，并以此指導(dǎo)招標、施工,、采購等業(yè)務(wù)活動中的成本費用使用與管理,。 

    項目正式目標成本一經(jīng)確定，不允許隨便修改；在工程實施過程中,，每月通過項目動態(tài)成本來進行管理,；如遇項目定位改變，原材料價格上漲等特殊情況可經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)審批后進行修正通過,。 

3.5計劃管理

設(shè)計周期基準

目的：理順各項工作的銜接關(guān)系,，明確里程碑點和責(zé)任歸屬，保障開發(fā)周期基準的有效實施,，實現(xiàn)快速滾動的地產(chǎn)開發(fā)模式,。

地產(chǎn)項目設(shè)計周期參考基準值簡圖

設(shè)計管理效率指標（擬定）

設(shè)計管理效率提升的關(guān)鍵點：

3.6項目總體計劃下設(shè)計計劃的分級控制

3.6.1各級計劃的制定方式－－公司運營部門負責(zé)組織

 公司客觀制訂一級計劃；

設(shè)計部制定項目設(shè)計計劃,；

部門經(jīng)理與各項目設(shè)計經(jīng)理分解計劃,；

各項目設(shè)計經(jīng)理與組員再分解計劃－－組員工作量確定、討論工作   量的缺失

3.6.2監(jiān)控辦法

縮短計劃督查期,，在重要節(jié)點提前核對督促;

通過項目組周例會檢查周工作計劃,，部門例會檢查月計劃－－檢查與調(diào)

整;

跨部門項目協(xié)調(diào)會協(xié)調(diào)解決項目計劃實施中的不定因素和困難等,，同時

檢查和修訂二級計劃和一級計劃;

項目特點和當?shù)貓笈鞒?、?nèi)容、標準是影響設(shè)計計劃的主要因素和積

累,。

3.6.3考核制度與風(fēng)險防范－－制定考核梯度

設(shè)計部年度KPI(關(guān)鍵業(yè)績指標及年度計劃)考核評價

設(shè)計部門月份績效計劃/考核評價

各人月度計劃考核評價

項目緊張時,，周計劃考核評價

設(shè)計巡檢制度－－檢察表

設(shè)計部年度KPI(關(guān)鍵業(yè)績指標及年度計劃)考核評價表

設(shè)計部月績效考核評價表

員工月績效考評表

四、專業(yè)團隊建設(shè)與能力提升

合理薪酬體系

人才梯隊建設(shè)

員工素質(zhì)審核與培養(yǎng)提升計劃

團隊激情與凝聚力

最終的改進方向：

1,、 設(shè)計管理流程

    集團到目前為止沒有設(shè)計管理團隊,，要走向上水平上規(guī)模的開發(fā)業(yè)態(tài)，必須高度重視設(shè)計管理隊伍建設(shè),，形成系統(tǒng)化的設(shè)計管理流程體系,，將設(shè)計管理按階段和對象劃分為概念設(shè)計管理流程、方案設(shè)計管理流程,、施工圖設(shè)計管理流程,、景觀設(shè)計管理流程、精裝修設(shè)計管理流程和設(shè)計變更管理流程,，使設(shè)計過程更清晰,、職責(zé)更明確、管理更精細化,。 明確各個設(shè)計流程的邏輯關(guān)系,，明確職責(zé)，在制度上保證各專業(yè)之間的配合,，加快設(shè)計進度,。

2、 設(shè)計任務(wù)書編制

?? 設(shè)計各階段，最終達到形成比較明確的輸入,、輸出成果標準,；

?? 設(shè)計過程中成本部門介入的深度不夠，做到及時提供成本限額指標,，使成本跟設(shè)計緊密掛鉤,，在確定限額設(shè)計指 標時，成本與設(shè)計應(yīng)反復(fù)溝通,，達成一致 ,；

??建立設(shè)計任務(wù)評審機制，為設(shè)計各個階段制定設(shè)計任務(wù)書的標準模板,，使設(shè)計成果滿足公司的要求,；

 明細化設(shè)計任務(wù)書，明確各個專業(yè)任務(wù)書的內(nèi)容和深度,。設(shè)計任務(wù)書由設(shè)計部門組織相關(guān)專業(yè)編制后,，經(jīng)正式的集中評審和修改完善，作為設(shè)計的要求和成果的主要檢驗標準發(fā)放設(shè)計單位,。設(shè)計任務(wù)書會簽之前,，經(jīng)各專業(yè)提出審查意見，并上會集中評審,，使評審更有效,，減少反復(fù)修改和事后修改。

3 ,、材料選型定板

?? 材料設(shè)備選型定板滯后,，會給材料設(shè)備的采購和工程施工帶來影響。不應(yīng)在施工圖出來之后,，才進行材料設(shè)備的選型定板工作,，給后期在材料設(shè)備的采購方面造成被動。

??在方案階段,，根據(jù)以往項目,、周邊樓盤的調(diào)研和設(shè)計單位的推薦，編制材料設(shè)備清單初稿,，同時在此階段成本部門提供材料設(shè)備的成本意見,，采購部門和項目部明確材料的供貨方式；       

 在初步設(shè)計階段應(yīng)立即開始編制正式的材料設(shè)備清單和選型定板計劃,。  施工圖設(shè)計完成后,，材料設(shè)備選型定板工作應(yīng)全部完成，且立即著手進行采購相關(guān)工作,，以縮短采購時間,； 加強公司材料設(shè)備部品的研究工作,； 在材料設(shè)備選型定板階段，加強與成本部門,、采購部門和項目的溝通聯(lián)系,， 把材料設(shè)備的成本因素和供貨方式前置考慮。