酒店式公寓是介于酒店和高檔住宅之間的一種物業(yè)，由于其涉及范圍廣,，業(yè)界沒有一個明確的定義,，“引入酒店式管理的公寓”只是一個比較普遍的籠統(tǒng)的解釋。在對上海大大小小100 多個“酒店式公寓”調查后,，我們發(fā)現(xiàn)目前上海市場上酒店式公寓產品之間的差異很大,，其中也不乏借“酒店式公寓”的名字來抬高項目身價的做法。 |
 | 酒店式公寓的優(yōu)勢在哪里,？ | |  |
酒店式公寓能在競爭激烈的租賃市場上有一席之地,，是因為酒店,、用于出租的高檔公寓以及酒店式公寓各自存在優(yōu)勢和缺陷,，滿足了市場的不同需求。酒店提供了周到的客房服務和完善的配套設施,，但是其客房面積偏小且功能簡單,，沒有廚房和客廳，不適合長期居住,。高檔公寓雖房間內部功能齊全，但外部的配套設施匱乏,，沒有酒店式的服務,，給高端商務人士的生活帶來不便。 酒店式公寓則結合了以上兩種物業(yè)的長處：提供的客房面積偏大,，一般在80-200 平米之間,，能享受家庭式的居住布局：客廳、臥室,、廚房和衛(wèi)生間一應俱全,，保持了“居家”的私密性和溫馨生活氛圍；提供的服務很完善,，由專業(yè)的公司進行管理,，除了每周兩次免費的定期打掃以外，還提供付費的菜單式服務,；配套設施齊全,，一般都建有專門的會所，其中包括健身房,、游泳池,、桑拿房、網球場等,；而且就單位面積租金來算,，它也是比較經濟的。經過調查,，符合以上條件的酒店式公寓在上海大約有50 家左右,。 |
| 酒店式公寓的客戶是誰？ | | |
上海酒店式公寓需求的客戶主要是外籍商務人士,，他們是全球頂級公司中層以上員工,，租金的費用一般都來自于公司預算補貼。由于工作的原因,，他們不會在上海長期居住,，但會在某一階段在此地生活。酒店式公寓的特點決定了它非常適合滿足這種需求,。 租賃酒店式公寓的外籍人士以歐美和日韓地區(qū)人士為多,，東南亞地區(qū)其次。其中歐美公司預算寬松,，他們的消費能力最高,，其次是日韓。通過對多家各等級酒店公寓進行分析，外籍人士住房預算在1500-2500美元/月占據(jù)市場的39％,，2500-3500美元/月占據(jù)市場的20％,，3500 美元/ 月以上占據(jù)41％。 |
| 酒店式公寓比普通公寓更值得投資嗎,？ | | |
確實,，在地理位置和硬件品質相當、服務配套完整的基礎上,，酒店式公寓比同檔次普通公寓更值得投資,。其原因主要在于： 1）出租率較有保證。酒店式公寓大多聘請專業(yè)的酒店物業(yè)管理公司和酒店式公寓管理公司進行管理,，他們有廣泛的租客源,；同時公寓的出租的最短時間可以是一天，最長就沒有限制,，而住宅一般最少要3個月,，它們面對的客戶群要比住宅范圍廣。據(jù)統(tǒng)計,，上海以長租客為主體的酒店式公寓出租率一般都在90% 以上,。 2 ）租金要比普通公寓來的高。在普通公寓里,，由于各投資者的資金,、持房能力不同，投資比例的增加勢必導致小業(yè)主在出租市場上的惡性競爭,。即使最開始的時候住進去的都是高端客戶,，當只要有一個出租者愿意降低價格引進比較低端的客戶的時候，普通公寓就開始進去惡性循環(huán),，最后高端客戶會慢慢流失,。而酒店式公寓統(tǒng)一的經營方式使各業(yè)主的經濟利益捆綁在一起，管理公司根據(jù)收益分成,，可以保持物業(yè)的整體租價,；此外，租客也愿意花比公寓高的價差來和具有同等身份的人住在一起,，獲得更多的服務和安全保障,。 3）發(fā)展更具持續(xù)性。統(tǒng)一經營的方式使得酒店式公寓會比普通公寓更加關注長遠的發(fā)展,，會有自己的推廣和營銷計劃,，從而使它們的發(fā)展具有持續(xù)性?？偠灾?，投資酒店式公寓比普通公寓要有優(yōu)勢。這可能也是在上海這塊到處都洋溢著投資熱情的土地上，酒店式公寓能夠
熱賣的主要原因,。 |
| 什么類型的酒店式公寓適合小業(yè)主投資,？ | | |
目前市場上的酒店式公寓按照產權和經營方式可以分為三種：大產權統(tǒng)一經營，小產權統(tǒng)一經營及小產權非統(tǒng)一經營,。 大產權統(tǒng)一經營的酒店式公寓不是小投資者投資的對象,。大產權統(tǒng)一經營的酒店式公寓對資本的要求很高，資金的門欄使得這類酒店式公寓很難允許個人投資者投資,，一般都是投資基金或是專業(yè)公司在控制,。在上文中提到的50 多家酒店式公寓絕大部分是大產權統(tǒng)一經營的,，只有極少部分在早期由于開發(fā)商回籠資金的要求出售了全部或部分房間的產權,，比如古北地區(qū)的維也納廣場、金橋地區(qū)的碧云花園,、徐匯地區(qū)的港匯花園等,。 小產權非統(tǒng)一經營的酒店式公寓投資風險較大，投資者需要謹慎,。因為非統(tǒng)一經營導致沒有統(tǒng)一的管理,，使得同一棟樓中的各個小公寓之間存在很大競爭。這類酒店式公寓其實和普通的小戶型住宅已經基本沒有什么差異,，只是掛了酒店式公寓的名字來抬高身價,，事實上體現(xiàn)不了酒店式公寓的優(yōu)勢。比如,，金橋的非統(tǒng)一經營的酒店式公寓租金和同地區(qū)的統(tǒng)一經營的酒店式公寓相比差50%,，出租率卻也只有50%左右。 小產權統(tǒng)一經營的酒店式公寓是個人投資者比較合適的選擇,。在調查中發(fā)現(xiàn),，這類酒店式公寓的租金和出租率比大產權的要差一些，但是比小產權非統(tǒng)一經營的要好的多,。這類酒店式公寓相對于住宅的優(yōu)勢明顯,，因而推薦投資者主要去關注這一類型的酒店式公寓。 |
v  | 選擇有投資潛力的酒店式公寓需要關注什么,？ | | |
上面已經提到,，小產權非統(tǒng)一經營的酒店式公寓是比較合適的投資類型。但在具體的投資過程中,，還有以下一些方面是值得注意的,。 內環(huán)以內，CBD附近是最佳位置,。酒店式公寓對于區(qū)位的要求十分的挑剔,，上海的酒店式公寓一般都處在內環(huán)以內，分布在南京路商圈、淮海路商圈,、豫園商圈,、徐家匯商圈及陸家嘴附近，成熟的商業(yè)配套對于酒店式公寓的經營成功十分重要,。特別是這些地方靠近C B D ,周圍寫字樓林立,，而酒店式公寓的客戶一般都是高檔寫字樓中的高級管理人員，他們工作繁忙,，靠近工作地點節(jié)省時間是他們選擇居住地點的首要
考慮,。 在內環(huán)以外，長寧古北和金橋碧云也是可以考慮的區(qū)位,。古北靠近虹口經濟技術開發(fā)區(qū),，是日韓人士聚居的成熟社區(qū)，也是酒店式公寓比較集中的地方,，且經營情況都較為理想,。金橋碧云靠近金橋出口加工區(qū)，也是上海外籍人士比較集中的區(qū)域,，且靠近家樂福周邊的商業(yè)已經比較成熟,。周圍統(tǒng)一經營的酒店式公寓經營情況比較好。 另外,，酒店式公寓的租金價格也和地段緊密聯(lián)系,，淮海路、南京路沿線的酒店式公寓在上海所有區(qū)域中平均租金最高,。 酒店式公寓的配套設施是酒店式公寓的重要組成部分,，根據(jù)酒店式公寓的定位和服務對象的差異有不同的要求。一般分為以下兩類：高端酒店式公寓對硬件的配套要求相當高,，一般都會有專門建造的會所或是一些專門分配的樓層來提供游泳池,、網球場、健身館及桑拿按摩等設施,；中檔的酒店式公寓在自身配套上不會這么完善,，比較傾向于自身只擁有必要的配套設施，其余則利用周邊商業(yè)配套作為補充,，比如古北的名古酒店式公寓就通過和周邊的健身館簽訂協(xié)議免費給入住的客戶提供健身服務,，這有利于節(jié)約成本，提高項目收益率,。 總而言之,，硬件方面投入過多必定抬高酒店式公寓的單價，也同時提升酒店式公寓的經營成本,；配套太少又會影響到酒店式公寓在客戶心中的檔次,，降低租金,。配套應該完善到什么程度需要符合具體酒店式公寓的市場定位，也要考慮具體項目周邊的商業(yè)發(fā)展情況,，是綜合衡量的結果,。 從大多數(shù)發(fā)展商的角度來看,，實現(xiàn)物業(yè)的順利銷售,，確保現(xiàn)金回收是其根本目標,，對于項目后期運作成功與否關注較少,。在項目銷售過程中，可能會夸大項目投資價值,，達到提高銷售價格實現(xiàn)銷售的目標,。而在酒店式公寓的后期運營中，酒店物業(yè)管理公司的品牌及其提供服務則直接影響出租率和出租價格,，這才是投資者最關注的,。 如果說酒店式公寓的配套設施是硬件,，那么品牌的管理公司就是軟件,，專業(yè)的管理公司對于酒店式公寓的成功經營十分的重要。首先,，專業(yè)的管理公司具有一定的品牌知名度,，能樹立統(tǒng)一的形象，其品牌號召力能為酒店式公寓帶來一部分客源,；其次,，他們對室內裝修，營銷推廣等方面具有豐富經驗,；最后,，他們?yōu)榭蛻籼峁┑姆毡容^專業(yè)，這些都是酒店式公寓成功經營必不可少的軟件,。當然,，專業(yè)管理公司的管理費
用也不低，一般在當年總營業(yè)總收入的5% 左右,。 投資者應該選擇由星級酒店直接管理或有酒店背景的物業(yè)公司進行管理,，能提供高品質酒店專業(yè)服務又擁有私人公寓私密性和生活風格的酒店式公寓物業(yè)，才能保證穩(wěn)定安全的投資回報,。 | 酒店式公寓投資中需要注意回避什么風險,？ | | |
既然大產權的酒店式公寓經營要優(yōu)于小產權經營，開發(fā)商為什么還要分割出售,，為什么不選擇自己獨立經營或是賣給基金呢,？原因很簡單：一是由于開發(fā)商本身實力有限,，有回收資金的壓力；二是因為基金是整體收購,，出的價格通常情況下比較低,，而且基金在選擇投資物業(yè)的時候有一定的衡量標準，要符合他們的要求并不容易,。有些開發(fā)商為了促進銷售,，常常會用一些含有虛假性信息的酒店式公寓廣告來欺騙投資者，如何不受到這類虛假信息的影響,，同時又能不錯過好的投資機會對投資者而言是十分重要,。 目前，市場上最常見的推廣做法就是在廣告中給投資者描繪一幅酒店式公寓投資的廣闊前景,，年回報率在30% 以上等,；然后就是承諾在售項目的投資回報率，一般都是年回報率8%左右,。根據(jù)計算,，酒店式公寓由于面積比較大，租約比較長,，單位租金相對同檔次的酒店要低,，雖然出租率比較高，但是在不考慮本身物業(yè)升值,，經營情況良好的情況下,，在去除稅收、運營成本,、管理費,、折舊等以后一般年回報率都在8% 以下，管理公司要做到8% 的年回報是相當困難的,。 這里以徐家匯地區(qū)中高檔酒店式公寓港匯廣場為例,，其80平方米左右的房間租金價格一般在1800-2400美元/月/套左右（樓層越高，價格越貴）,，參考其周邊二手房價格,，假定其出售均價為30000元/平方米計算，在沒有去掉稅收,、折舊以及經營費用的情況下,，其毛利率為5.8-7.7%左右。當然,，港匯廣場由于起租期是半年,，其客戶以長租客為主，在利潤率上比短租經營的要少一些,，而且以上也沒有計入其提供的服務可能帶來的其它部分收入,。但從上面這個例子中可以看到,，8%的凈投資回報率對于大多數(shù)酒店式公寓是一個不容易達到的目標。 以上承諾五年回報每年8 %的投資機會可能存在兩個陷阱,，一是通過承諾回報率把事實上本來值五千的房子,，賣到一萬元，即使給你五年回報,，其實你還是“負資產”,。另外，8% 回報的合同是和酒店管理公司簽訂的,，和開發(fā)商簽訂的合同是購買房屋產權的合同,，出售以后開發(fā)商就和酒店式公寓經營完全脫離了關系，沒有擔保的責任,。合同上的違約責任雖然寫的好,，但到時如果出現(xiàn)酒店式公寓經營不善的情況，酒店管理公司有沒有支付能力就是另外一回事了,。 |
| 怎樣避開酒店式公寓投資中上面提到的風險,？ | | |
對于避開上面提到的市場中的一些風險，只能提醒酒店式公寓的投資者在簽訂合同的時候需要重點注意以下一些問題,。 誰和你簽合同是非常重要的，他們是違約責任的承擔者,。因為誰都不能保證酒店式公寓的經營一定能取得預期的成功,，一旦出現(xiàn)違約,，違約責任的承擔者有沒有能力承擔在合同中提到的責任就會成為關鍵,。簡單的講，選一個有能力承擔違約責任的對象簽合同,?？梢允情_發(fā)商，也可以是品牌的酒店管理公司,。 產權人多了，就容易會出現(xiàn)各行其事的局面,，如果沒有嚴格的約束,，這樣的酒店式公寓也就統(tǒng)一經營不起來?；旧显诤贤袘撘?guī)定,，產權人除了保留享有收益的權利以外，其余的都要授權給經營管理者,。 好的品牌經營管理公司對酒店式公寓經營成功的重要作用在上面已經談到很多了,。這里再要說明的是品牌的經營管理公司不管是在合作對象的選擇上，還是在酒店式公寓位置的選擇上,，都會有比較苛刻的標準,。他們能看好的物業(yè)，一般做成功的機會要大的多,。另外,，出于對品牌維護的考慮，他們也不會輕易違約,。 大家都知道，不是所有的投資者都愿意把這些錢都一直放在酒店式公寓的投資里面,，合理的退出渠道是很重要的,。退出的方式常見的有兩種：經營方允許酒店式公寓在二手市場上交易，但是新的產權所有人必須和經營方簽訂合同以維持統(tǒng)一經營,；經營者或開發(fā)商承諾每過一定的年限就以一定的價格回購一定比例的客房,，使它最終走向大產權統(tǒng)一經營。
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