【導(dǎo)讀】看過,，走過,，逛過那么多地上商業(yè)，文旅商業(yè),，地鐵商業(yè)你了解多少,？或是說，上班匆忙,，沒注意到,，或是剛開通地鐵,，哪有商業(yè)。福建地鐵商業(yè)起步較晚,，但沒關(guān)系,，本期地鐵商業(yè)專題研究與大家一起進(jìn)步?！囘_(dá)龍

地鐵發(fā)展歷史

地鐵上蓋物業(yè)商業(yè)綜合體作為地鐵沿線一種新型的商業(yè)建筑組織形式，采用軌道交通與區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)合發(fā)展的建設(shè)新思路,，體現(xiàn)了交通與商業(yè)建筑空間的融合,，也將會(huì)成為地鐵新興城市發(fā)展商業(yè)時(shí)首選的商業(yè)經(jīng)營模式。

與地鐵直接關(guān)聯(lián)的商業(yè)項(xiàng)目主要包括兩大類：站內(nèi)商業(yè)、車站連通商業(yè)

地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)類型及概念剖析

站內(nèi)商業(yè)定義（日文：EKI-NAKA）：

指在車站里所規(guī)劃出來的商業(yè)經(jīng)營空間，一般直接位于地鐵車站或者火車站內(nèi)部,，對于站內(nèi)客源具有獨(dú)占性,，通常由地鐵公司或鐵路公司自行投資運(yùn)營或與專業(yè)商業(yè)集團(tuán)合作經(jīng)營；

日本站內(nèi)商業(yè)的發(fā)展：

站內(nèi)商業(yè)最初的規(guī)模并不大,，通常包括販?zhǔn)哿闶?、飲料、?bào)章雜志的小鋪,，以及在長途客車月臺(tái)附近設(shè)置的許多快餐店,、便當(dāng)?shù)旰屯廉a(chǎn)點(diǎn)；

隨著車站周圍日漸興旺,，許多大中型車站進(jìn)行大規(guī)模重建改建工程,，利用地下空間、檢票口和月臺(tái)當(dāng)中的道路或小廣場等空間建設(shè)專屬的地下商場,、商店街區(qū)甚至規(guī)模更大的車站商廈,；

東京地鐵公司鑒于站內(nèi)商業(yè)表現(xiàn)突出（知名連鎖品牌大量進(jìn)駐且業(yè)績與租金均表現(xiàn)上佳），決定加大車站商業(yè)設(shè)施車站地下商城,、車站商廈,、車站內(nèi)商店街、車站高架橋下商店等四種業(yè)態(tài)的開發(fā)力度,；

注：除日本站內(nèi)商業(yè)外,，香港地鐵公司,、首爾地鐵公司和巴黎地鐵公司也都非常擅長地鐵商業(yè)；

我國站內(nèi)商業(yè)（地鐵）：

我國多數(shù)地鐵車站只有零星的車站商業(yè),，商鋪大多設(shè)置在地鐵站廳的公共空間，如過道,、出入口等處,，提供便利的快速消費(fèi)品和專業(yè)服務(wù)以及自助銷售機(jī)服務(wù)；

少量的大中型車站商業(yè)則往往存在散,、亂,、差等諸多弊端，且大多銷售低端地?cái)偵唐坊虼蟊娚唐?/strong>,，典型：已停業(yè)整改的上海地?cái)傂旒覅R站的徐家匯地下商城、上海莘莊站的吉買購物中心和上海站的三葉眼鏡市場等,；

近期新規(guī)劃改造的一批地鐵車站商業(yè)項(xiàng)目已有所改進(jìn),，典型：上海人民廣場站站廳閘機(jī)外的地下金三角上海申通地鐵公司自行打造的METROMORE地鐵生活館、9號(hào)線打浦橋站上海日月光購物中心（整個(gè)地鐵站的所有出入口都徹底包裹在購物中心內(nèi),，客人進(jìn)出站必須經(jīng)過購物中心商場）等,；

此外，部分機(jī)場,、游輪城也與地鐵軌交站相連通,，借助地鐵和多種交通工具形成的交通樞紐港和旅客優(yōu)勢，也形成了某種特殊的地鐵上蓋商業(yè)綜合體,，典型：香港機(jī)場非禁區(qū)內(nèi)的航天城翔天廊購物中心,、香港上環(huán)港澳碼頭的信德中心；

我國站內(nèi)商業(yè)（火車站）：

我國大陸地區(qū)火車站站內(nèi)商業(yè)以往僅有”麥當(dāng)勞,、肯德基、永和大王“等幾家快餐店和便利超市,，傳統(tǒng)城市火車站擁有的大型配套商業(yè)卻是環(huán)境臟,、亂、差等不適合乘客需要的傳統(tǒng)專業(yè)市場,；

隨著我國”公交化“運(yùn)行的高頻率城際鐵路和城際高鐵相繼或即將投入運(yùn)行,，商務(wù)客與中高端旅客、中低檔客源逐漸分流,，大量高鐵車站配套購物中心紛紛投入建設(shè),，典型：上海虹橋火車站擁有約5000㎡現(xiàn)代化商場，引入了近50個(gè)著名連鎖品牌商家（如萬寧,、肯德基,、COAST咖啡,、便利店、蛋糕店,、銀行,、書店等）

火車站內(nèi)數(shù)萬㎡的大型商業(yè)（購物中心）可資借鑒參考的國內(nèi)案例目前尚很少（如上海南站銀泰百利時(shí)尚購物中心等），而海外成功案例則較為普

地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)——

與地鐵站接駁模式主要有三種：

無縫直通模式（標(biāo)準(zhǔn)地鐵上蓋）

間接連通模式（準(zhǔn)地鐵上蓋）

空中連廊城與地下城（地鐵商圈）

總結(jié)：

一,、地鐵通道整體采用硬體包裝，配以廣告燈箱及LED屏幕,，打造了通道氛圍,，這種金屬質(zhì)感的材質(zhì)很好的延續(xù)了項(xiàng)目logo的整體風(fēng)格，強(qiáng)化了晶品項(xiàng)目的記憶點(diǎn),；

二,、通道內(nèi)廣告燈箱及LED屏幕緩解了顧客在狹長通道內(nèi)行走的無聊感也起到了一定的項(xiàng)目指引作用，增加了一定的趣味性,；

三,、廣告位及LED屏可大大提高市場收入，又?jǐn)U大了項(xiàng)目本身及場內(nèi)品牌的宣傳,；

三,、導(dǎo)視指引標(biāo)志清晰，不僅有項(xiàng)目名稱,，地下市集主題名稱,，地鐵線指引，還增加了附件公交車線路的信息,，增加了顧客的出行便利,；

四、通過靜態(tài)展包裝通道,，營造了商業(yè)氛圍,，增加了通道整體的色彩及豐富度,，在一定程度上吸引了顧客進(jìn)行拍照等互動(dòng)。

總結(jié)：

一、嘉里中心的地鐵通道相對較短,，大大縮減了顧客到店的距離,，更加利于引導(dǎo)客流；

二,、作為匹配項(xiàng)目整體風(fēng)格的通道設(shè)計(jì),，采用了簡潔追求品質(zhì)化的設(shè)計(jì)裝飾

三、作為地下連接南北區(qū)及引導(dǎo)顧客到達(dá)地鐵站的通道設(shè)計(jì)會(huì)根據(jù)不同的月度推廣主題及場內(nèi)的藝術(shù)展覽進(jìn)行相應(yīng)的更換,，很好的起到了宣傳項(xiàng)目品牌及藝術(shù)展覽的作用

綜述：靜安嘉里中心優(yōu)越的地理位置,，依托于商業(yè)核心區(qū)，良好的交通環(huán)境,，位于地鐵上蓋,，交通帶來的便利保證了強(qiáng)有力的客流。綜合體各功能物業(yè)均為頂級(jí)形象,、均具有一定規(guī)模，各業(yè)態(tài)間的互連互通大大延展了共享空間,，統(tǒng)一管理與相互服務(wù)達(dá)成了最大化的資源共享,。

總結(jié)：

一、港匯恒隆廣場這條直通項(xiàng)目內(nèi)部的地鐵通道分為兩個(gè)部分,，一部分是連接地鐵站的櫥窗展示走廊,，一部分是連接項(xiàng)目入口的地鐵通道大廳

二、作為櫥窗展示走廊的部分,，通過改造墻面,，增加了LED屏幕及玻璃櫥窗，再用大幅廣告畫面進(jìn)行連接,，在改變了原有的單純廣告畫面的基礎(chǔ)上,，增加了新穎性

三、玻璃櫥窗會(huì)根據(jù)項(xiàng)目的不同活動(dòng)檔期及節(jié)日檔期,，調(diào)選不同的品牌商品進(jìn)行展示和推薦

四,、LEP屏幕及巨幅廣告畫面增加了市場廣告收入，又?jǐn)U大了項(xiàng)目本身及場內(nèi)品牌的宣傳

綜述：地鐵徐家匯站是上海市最大的地鐵換乘站之一,，作為開業(yè)于1999年的地鐵上蓋商業(yè)項(xiàng)目,，多年來港匯恒隆廣場一直是商業(yè)地鐵接駁通道的引領(lǐng)者,，最大限度的利用了通道的寬度，多年來,，港匯恒隆廣場的圣誕地鐵通道氛圍布置一直是上海商業(yè)的一大亮點(diǎn),。

總結(jié)：

一,、通道內(nèi)增加了大量廣告燈箱，擴(kuò)大了項(xiàng)目及場內(nèi)品牌的宣傳

二,、對通道的墻面及地面進(jìn)行了精心的設(shè)計(jì)處理,，使通道與地下一層租戶區(qū)很好的融為了一體

三、作為間接聯(lián)通地鐵出口的項(xiàng)目,，在距離地鐵出口最近的商場入口處增加了巨大的項(xiàng)目logo,，起到了很好的引導(dǎo)作用

綜上所述：作為間接聯(lián)通地鐵的項(xiàng)目，百盛優(yōu)客城市廣場充分利用了自身的建筑設(shè)計(jì)優(yōu)勢,，延續(xù)了場內(nèi)打造主題區(qū)域的風(fēng)格將地下一層的通道及地下一層租戶區(qū)融為一體,。使顧客在進(jìn)入項(xiàng)目通道的時(shí)候就已經(jīng)融入了商場的整體氛圍中，增加了對顧客的吸引力度,。

如何利用地鐵通道吸客

通過地下商場與地鐵站連接的商業(yè)項(xiàng)目，應(yīng)設(shè)法消除顧客的壓抑感和擁擠感,；

通過人性化設(shè)計(jì)和全面的標(biāo)識(shí)系統(tǒng)解決地下建筑方向感差且有幽閉感等問題,；

對于地鐵連接通道過長的項(xiàng)目而言，可以設(shè)置移動(dòng)步道,，但移動(dòng)步道會(huì)降低人流通行速度,，不夠?qū)挸ǖ耐ǖ狼胰肆鬏^多的項(xiàng)目應(yīng)謹(jǐn)慎設(shè)計(jì)；

若需要通過扶梯連通購物中心和地鐵,，需要提供便利舒適的扶梯上下,；

如何有效引導(dǎo)客流

與其他購物中心項(xiàng)目同樣,，地鐵上蓋購物中心內(nèi)部人流動(dòng)線要求簡單,、清晰、寬敞,、明亮,、人性化，盡可能引導(dǎo)客流經(jīng)過近可能多的店鋪甚至是每一家店鋪,，有效制造順暢的人流內(nèi)循環(huán),，避免和化解盲區(qū)和死角：

由于地鐵上蓋購物中心與地鐵連接樓層存在客流量大與高峰時(shí)間特定等特點(diǎn)，因此不僅需要吸引客流聚攏人氣，還需要疏導(dǎo)交通,，避免

新興商圈地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)的旺場培養(yǎng)

對于新興商圈而言，即使擁有地鐵軌交,，購物中心依然面臨項(xiàng)目培養(yǎng)周期的難題,；

車資優(yōu)惠聯(lián)動(dòng)；

泊車優(yōu)惠聯(lián)動(dòng),；

地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)的環(huán)境與服務(wù)

地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)與地鐵相連接的樓層多數(shù)為地下商場，缺乏自然采光容易讓人產(chǎn)生環(huán)境封閉壓抑,、方向感差,、幽閉感、不安全等不良印象,，因此商場要吸引客人產(chǎn)生消費(fèi)沖動(dòng),，必須在環(huán)境裝飾和空間布置上多下力氣，營造良好的商業(yè)環(huán)境,；

·運(yùn)用光,、水、綠化等自然元素,，通過流水瀑布,、假山雕塑、花壇綠化,、引入自然采光,、躍層中庭、敞開式入口,、下沉式廣場、主題裝飾的小路,、強(qiáng)化多層次的照明,、美術(shù)壁畫、鮮明的色彩等設(shè)計(jì),。

·提高地下商場的層高和通道的寬度,，如韓國首爾COEX MALL ；

·通過二樓或三樓和商場與高架車站相連的地鐵上蓋項(xiàng)目,，往往存在客流過于

地鐵商業(yè)未來發(fā)展趨勢小結(jié)：

未來商業(yè)區(qū)的地鐵上蓋商業(yè)項(xiàng)目吸引青年和中年的學(xué)生客群和上班族,；

客流通常有持續(xù)保證，未來引進(jìn)的業(yè)態(tài)中將以租金較高的各類主流或非主流時(shí)尚個(gè)性特色的服飾,、飾品,、護(hù)理品和禮品以及隨即消費(fèi)沖動(dòng)最高的各類餐飲商戶為主,；

規(guī)模較小且位于商務(wù)區(qū)的地鐵上蓋商務(wù)樓和酒店未來集中聚焦于中高檔商務(wù)配套的銀行、咖啡廳,、品牌快餐,、中西餐廳、便利店等相關(guān)聯(lián)業(yè)態(tài),；

未來住宅區(qū)的地鐵上蓋商業(yè)項(xiàng)目則重點(diǎn)考慮全家共同參與的家庭型業(yè)態(tài)品種組合,，如超市大賣場、各類餐廳,、娛樂項(xiàng)目等,。

匯編：商業(yè)地產(chǎn)精選 / 鄧達(dá)龍

申明：上海項(xiàng)目調(diào)研—地鐵商業(yè)主題

調(diào)研小組成員：繆胡強(qiáng)（上海米格天地）、曹鵬（成都珠江廣場）,、徐慧（成都珠江廣場）,、江立龍

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交流 聯(lián)系主編：《商業(yè)地產(chǎn)精選》《商業(yè)地產(chǎn)人脈圈》創(chuàng)始人鄧達(dá)龍