近幾年來,，全國各地人大,、政府法制辦都在進行地方“物業(yè)管理條例”的修法和立法。

由于物業(yè)管理涉及到公共民生和城市社區(qū)治理諸多方面,，地方“物業(yè)管理條例”的修法和立法,，倍受社會關(guān)注。

地方“物業(yè)管理條例”修法和立法,，是物管制度的頂層設(shè)計,，將對社區(qū)治理的基層實踐，產(chǎn)生重大的變革和影響,。

我們需要一部怎樣的物管法規(guī),？地方“物業(yè)管理條例”的修法和立法，應(yīng)如何在規(guī)范行業(yè)市場，引導物管行業(yè)健康發(fā)展,，促進社區(qū)業(yè)主自治轉(zhuǎn)型等方面發(fā)揮積極作用,，是人大、政府立法機構(gòu)和社區(qū)工作者需要面對的重要課題,。

下面我就物業(yè)管理地方立法的相關(guān)問題,，談?wù)勎业挠^點。

一,、物業(yè)管理地方立法,，要樹立市場化觀念,。

物業(yè)管理是有償?shù)纳虡I(yè)服務(wù),，物業(yè)管理的矛盾糾紛，是簡單的商業(yè)矛盾糾紛,，是物管企業(yè)同小區(qū)業(yè)主的利益之爭,，不是群體暴政，政府不要把簡單的物管商業(yè)糾紛復雜化,。

物業(yè)管理地方立法,，應(yīng)樹立市場化觀念，用市場規(guī)則解決物管市場問題,，規(guī)范物管民事主體雙方的行為,，不要用行政手段解決市場問題。

物管條例立法,，要回歸物管市場主體本位,，即規(guī)范物管市場行為，打破市場壟斷,，開放市場,，尊重市場主體雙方的自由、自主選擇,。政府不要強制介入民事事務(wù),，能通過經(jīng)濟合同規(guī)范約定的，政府不要強制設(shè)定行政手段干涉介入,。

政府要協(xié)助,、指導物管雙方平等談判，自由選擇,。

物業(yè)管理地方立法,，不要包羅萬象，面面俱到,，搞成大雜燴,，建議對業(yè)主委員會的規(guī)范，放到《業(yè)主大會和業(yè)委會指導規(guī)則》中去。

“物管條例”是規(guī)范物業(yè)管理專業(yè)市場的法規(guī),，不是社區(qū)組織法,，也不是居民自治管理條例。

立法者要把握法規(guī)的主體方向,。

二,、物業(yè)管理地方立法，要樹立依法治理的觀念,。

小區(qū)物業(yè)管理要堅持“依法進駐,，合同管理；財務(wù)公開,，責權(quán)明晰”,。

依法進駐，即由小區(qū)出錢購買物業(yè)商業(yè)服務(wù)的物權(quán)業(yè)主,，獨立投票自主選聘,，花多少錢買服務(wù)？請誰來管理,？應(yīng)由全體業(yè)主共同決定,。

政府要退出市場干預，廢除目前有的地方物管條例中,，對私有住宅物業(yè)選聘物管,，強制進行招投標的規(guī)定，廢除政府包辦,，“專家”定標的所謂物管招投標,，把小區(qū)物管的選擇、選聘權(quán)回歸業(yè)主,，由花錢買服務(wù)的物權(quán)主體業(yè)主說了算,。

合同管理，是物管合法管理的基礎(chǔ),。

用國家《合同法》,、《物權(quán)法》等相關(guān)法律引導、規(guī)范物管雙方的民事行為,，應(yīng)糾正目前普遍存在的前期物管即千年物管,、千年合同。

糾正所謂事實管理就得強迫交易繳錢的違法行為,。

立法維護物管市場秩序,，小區(qū)無合同或合同到期終止，物管企業(yè)應(yīng)立即撤離,，賴著不撤離,，業(yè)主可拒絕付費,，廢除現(xiàn)行一些地方物管條例中“事實管理”的強制交易保護傘條款。

立法維護市場主體平等,，改變長期物管市場甲方缺失的現(xiàn)狀,。

財務(wù)公開，是解決小區(qū)物管矛盾糾紛的有效手段,。

物業(yè)管理地方立法,，應(yīng)明確規(guī)定小區(qū)的一切公共收支，必須納入業(yè)主監(jiān)督,、監(jiān)管范圍,。

有條件、能力的小區(qū),，可由業(yè)主大會賬戶直接監(jiān)管小區(qū)公共收支,，定期公示公布小區(qū)收支賬目，有效遏制物管企業(yè)瞞報收入,夸大支出,，做假賬,，侵占小區(qū)公共資金的違法行為,。

責權(quán)明晰,，首先要解決小區(qū)產(chǎn)權(quán)歸屬明晰問題，其次要用物管合同規(guī)范約定物管企業(yè)和業(yè)主的權(quán)利和義務(wù),，讓物管雙方依法依規(guī)做事,，樹立契約精神，誠實守信,，業(yè)主自覺履行物管繳費義務(wù),。

業(yè)主大會組織化，業(yè)主委員會專業(yè)化,。

在物管制度設(shè)計上,，將業(yè)主大會以非法人“其它組織”的形式在民政部門注冊登記，納入社團法人規(guī)范管理,。業(yè)主委員會要成正規(guī)軍,，發(fā)工資，競選上崗,，可選聘執(zhí)行秘書,、財務(wù)管家、機電專家,、法律顧問,、物管職業(yè)經(jīng)理人，保持業(yè)主委員會組織機構(gòu)相對穩(wěn)定,。

有能力的業(yè)主委員會可向小區(qū)服務(wù)中心轉(zhuǎn)型,，承接政府社區(qū)老人日照,、互助幫教、心理疏導,、運動保健等任務(wù),。

政府應(yīng)通過立法，讓業(yè)主委員會轉(zhuǎn)型成為一個小區(qū)物權(quán)業(yè)主的商業(yè)社團機構(gòu),，而不是社區(qū)群眾運動的造反團,。

三、物業(yè)管理地方立法,，要有互聯(lián)網(wǎng)智能化管理的新技術(shù)理念,。

中國正在進入互聯(lián)網(wǎng)智能時代，科技改變生活,，同時也在引發(fā)傳統(tǒng)物管模式的全新革命,。

各地的物業(yè)管理地方立法，應(yīng)通過物管條例立法推進智能物管,、智能化小區(qū)建設(shè),。

用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)助推小區(qū)財務(wù)公開、業(yè)主大會網(wǎng)上投票,，共同決策,；用智能新技術(shù)推動小區(qū)物管智能化，實現(xiàn)手機開門關(guān)門,、車牌自動識別進出小區(qū),、手機自動鎖車、手機自動繳費,、小區(qū)家庭遠程監(jiān)控防盜等,。

推動小區(qū)智能化建設(shè)，有效改變長期以來物管行業(yè)勞動密集型,，招工難用人貴的現(xiàn)狀,，讓傳統(tǒng)物管業(yè)轉(zhuǎn)型升級為現(xiàn)代智能化管理服務(wù)中心。

政府應(yīng)立法推動,、扶持小區(qū)智能化推廣運用,，提高物管業(yè)智能化程度，提升物管效能,，降低物管人力成本,，改善民生養(yǎng)房貴的現(xiàn)狀。

目前,，政府要善于發(fā)現(xiàn)各地區(qū)智能化建設(shè)的成功案例,，立法機構(gòu)應(yīng)注意對本地成功案例的調(diào)研、總結(jié),、推廣,。

四,、物業(yè)管理地方立法，要有敢為天下先的改革勇氣,。

物業(yè)管理地方立法,，要結(jié)合各地基層實際，敢于改革創(chuàng)新,，針對物業(yè)管理的矛盾糾紛難點,，進行制度設(shè)計，規(guī)范市場行為,，打破問題瓶頸,。

這幾年一些地方物管立法，創(chuàng)新亮點頻出,。

如有的城市立法規(guī)定,，明確公示公告小區(qū)公共部分、配套公共設(shè)施設(shè)備等,。

有的地方給業(yè)主大會開立銀行賬戶,，監(jiān)管小區(qū)集體公共資金。

有的地方立法,，探索實行業(yè)主大會組織化,，將業(yè)主大會以非法人“其它組織”的形式在民政部門注冊登記，納入社團法人規(guī)范管理,。

我們期待在新一輪的物業(yè)管理地方立法中,，一些社區(qū)治理的難題能通過新法的實施得到解決,。

深圳是中國物業(yè)管理的發(fā)源地,，然而近年來隨著全國各地物管條例修法，深圳物管立法已落后于國內(nèi)許多城市,，近年來深圳有許多規(guī)模小的老舊小區(qū)被物管公司棄管,成為社區(qū)治理的難點,。

國家民政部早在2004年就推行社區(qū)業(yè)主自治轉(zhuǎn)型，2007年國家頒布的《物權(quán)法》就明文規(guī)定,，業(yè)主可以共同決定,，自行管理小區(qū)，但至今深圳小區(qū)業(yè)主還在為備案主管部門不發(fā)新組織代碼證,，不能銀行開戶監(jiān)管小區(qū)集體資金而發(fā)愁,，小區(qū)業(yè)主自治、業(yè)主自管舉步維艱,，小區(qū)公共部位被開發(fā)商,、物管商侵占，物管維修金被侵占,、被卷走,、被違法挪用的現(xiàn)象在深圳非常普遍,，成為引發(fā)小區(qū)矛盾沖突的導火繩。

物業(yè)管理地方立法,，是否能成為善治良法,，是否能讓幾十年的社區(qū)物管矛盾止紛企穩(wěn),需要立法者的智慧和勇氣。

物業(yè)管理地方立法,，要突破“業(yè)委會不能收物管費””業(yè)委會不能銀行開賬戶不能辦稅務(wù)證”的陳舊觀念,。物業(yè)管理費不是物管企業(yè)的收入，是業(yè)主眾籌的物管預付金,，為什么代收代管的物管企業(yè)可以隱瞞收入,，夸大支出，不公布收支賬目,？

業(yè)主眾籌的物管預付金,，為什么可以被代收代管的物管企業(yè)侵占、挪用,、卷走,？

卻不能讓業(yè)主組織開立銀行賬戶公款公存，資金自管,？

在一些地方,，業(yè)主想納稅卻不能辦理稅務(wù)登記證。

實踐證明,，現(xiàn)行的物管企業(yè)代收代管小區(qū)業(yè)主物管預收費,，這樣的制度設(shè)計如同讓物權(quán)業(yè)主淪為失去土地的農(nóng)民,失去小區(qū)財權(quán)的業(yè)主，自然也失去了小區(qū)的話語權(quán),、決策主動權(quán),。

五、物業(yè)管理地方立法,，要有改革創(chuàng)新的新思維,。

物管條例立法要為小區(qū)業(yè)主自治創(chuàng)新、業(yè)主自管物業(yè)保駕護航,。小區(qū)業(yè)主從來就不缺少創(chuàng)造的銳智,，政府立法機構(gòu)應(yīng)重視社區(qū)民間治理創(chuàng)新成功案例的調(diào)研推廣。

2016年1月,，深圳福田區(qū)景洲大廈在全國率先實行小區(qū)公共收支“財務(wù)共管,，資金自管”改革創(chuàng)新物管新模式，將小區(qū)物管費,、停車費,、維修金、水電費,、入戶維修費,、辦卡工本費等小區(qū)一切公共收入,，繳存入小區(qū)業(yè)主大會賬戶，由業(yè)主監(jiān)管,，由業(yè)委會每月給選聘的物管公司,、職業(yè)經(jīng)理人開支票發(fā)工資（銀行每月對賬單留下支出痕跡），定期報銷日常維修費,。

小區(qū)所有收支公開透明,，陽光運作。只此一招,，讓物管公司隱瞞收入,，夸大支出，不公布收支賬目,，不接受審計等頑癥,，從此根治。

讓物管撤離,，卷走小區(qū)公共集體資金的現(xiàn)狀成為歷史,。

實踐證明，小區(qū)物管財務(wù)公開,，陽光運作,，是最好、最有效,、最可具操作性的監(jiān)督,。

目前，深圳景洲大廈已按國家發(fā)改委的指引,，完成了小區(qū)物管費,、停車費按市場機制定價，規(guī)范調(diào)節(jié),，小區(qū)業(yè)主物管繳費率99.64% 位居全國物管業(yè)界首位,。

景洲大廈只是個只有440戶住宅的高層老小區(qū)，但小區(qū)業(yè)主公共積累已達一千萬,小區(qū)業(yè)委會每年給業(yè)主減免1個月物管費,、1個月停車費；每年給小區(qū)業(yè)主租戶,、物管農(nóng)民工發(fā)泰國大米,、食用油、蘋果等民生福利,。

這一切都得益于深圳景洲大廈早在2003年就實行了小區(qū)業(yè)主自治,，業(yè)主掌握了小區(qū)話語權(quán)、財務(wù)權(quán),、決策權(quán),、監(jiān)督權(quán),；得益于景洲大廈不斷地探索改革創(chuàng)新，讓一個過去臟亂差,、盜案頻發(fā)的老舊小區(qū),，成為深圳市安全文明小區(qū)，成為全國業(yè)主自治,、物管創(chuàng)新的標桿,。

深圳景洲大廈是深圳物管改革創(chuàng)新的試驗田，為社區(qū)解決物管糾紛,，維護小區(qū)穩(wěn)定,，為物業(yè)管理地方立法，提供了用市場手段解決市場問題的新思路,；為物業(yè)管理地方立法,，提供了可資借鑒的成功案例依據(jù)。