很多城市都存在“住房鄙視鏈”

幾年前,，深圳出臺政策，開發(fā)商建設商品房,，必須配建一定比例的公租房或安居房,。如今，這批公租房,、安居房的租客陸續(xù)輪候入住,。然而，問題來了,，多個小區(qū)發(fā)生業(yè)主與公租房租戶的沖突。

業(yè)主認為，自己買房時花費不菲,，配套設施有限,，憑什么每個月只支付少量租金的公租房租戶也能享受？有限的資源被更多的人瓜分,，不僅使用上不便,，未來房價上漲的預期也有可能被拉低。

租戶則認為,，保障房是政府的民生項目,，租戶依法入住，且合同里也明確包括花園等設施,，理當享受同樣的權益,。

其實，這類“混合居住”小區(qū)在全國不少地方已有先例,，北京,、廣州、鄭州等城市都有類似的小區(qū),，這些地區(qū)也都遇到過商品房業(yè)主與保障房業(yè)主發(fā)生沖突的事件,。

盡管北京等地已經明令禁止同小區(qū)的商品房和保障房進行人為隔斷，但還是有不少開發(fā)商為了房子更好賣,，即使政策不讓隔,，也進行了隔離。這么做的背后,，隱藏著一條“住房鄙視鏈”,。

住別墅、豪宅的,，瞧不上住花園洋房的,，住花園洋房的，瞧不上住剛需商品房的,，住商品房的覺得自己比住限價房的強,，住限價房的覺得怎么著也比住公租房的好點。

當他們因為“混合居住”出現(xiàn)在同一小區(qū)時,，鄙視鏈高層不希望與鄙視鏈底層分享小區(qū),，鄙視鏈底層也覺得自己遭遇了區(qū)隔對待。

而一些地方政府對這一問題的態(tài)度卻非常模糊,，要么和稀泥,，要么干脆隱身。比如,，河南一些地方政府在出臺相關規(guī)定時就沒有提出分區(qū)管理的內容,，最后矛盾爆發(fā)時,，就只能業(yè)主、租客和開發(fā)商三方互撕,。

為什么保障房總與商品房,、甚至豪宅建在一起？

商品房和保障房該不該隔離這樣的沖突,，很難去指責其中任何一方,。

指責商品房業(yè)主歧視？畢竟人家花費不菲,；指責保障房業(yè)主貪心,？政策和合同是擺在那兒的；指責開發(fā)商?；^,？企業(yè)畢竟也要盈利。

就連政府相關部門也很難把握這一平衡：一方面,，不能讓保障房變成一種對窮人的“歧視”,；另一方面，如果強力禁止分區(qū),，開發(fā)商和業(yè)主利益受損,，未來開發(fā)商配建保障房的動力可能會下降。

人人都有一肚子委屈,，那說明保障房建設思路可能遇到了一些問題,。

早在2007年，國務院就已出臺規(guī)定：新建廉租住房“主要在經濟適用住房以及普通商品住房小區(qū)中配建”,。各地也在近些年按要求下發(fā)“配建令”,，規(guī)定新建商品房項目必須按一定比例配建保障性住房（包括公租房、經濟適用房,、自住房等）,。

但是隨著這幾年地價、房價的飆升,，不少配建保障房所面臨的鄰居不再是普通商品房,，而是高端住宅，甚至是豪宅,、別墅,。

以最近同樣在鬧分隔管理的北京天璞家園小區(qū)為例，自住房價格每平米2.2萬元,，總價約200萬元,；而商品房每平米價格達到8萬元，總價普遍在1000萬元以上,。

2015年初,，開發(fā)商在拍下這塊地時,，樓面價就達到了每平米3.5萬元，也就是說蓋保障房是虧本的,，要彌補虧空,，就只能將剩余面積做成高端住宅。

有房地產專家認為,，政府在出讓土地時，很多地塊仍是以最高限價成交,，土地出讓金沒少收,，并沒有為保障房做出太大的利益犧牲，于是,，就出現(xiàn)了保障房與豪宅建在一起的尷尬局面,。

混合居住應該堅持，但居民收入不能差距過大

面對這樣的尷尬局面,，有人提出,，為什么不能由政府出資集中建設保障房小區(qū)，這樣不就沒有“歧視”了嗎,？

這樣做的話,，小區(qū)內的“歧視”是沒有了，但是會造成更大范圍內的“歧視”,。

集中建設保障房不是沒有過,。上世紀90年代末到本世紀頭幾年，中國很多城市就在城市邊緣,、甚至郊區(qū)大規(guī)模集中建設保障房,，最著名的就是“亞洲第一大社區(qū)——天通苑”。但是,，這樣的建設使得低收入家庭要承擔更高的交通成本和時間成本,，還要享受相比于城市中心水平更低的醫(yī)療、教育等公共服務,。

上個世紀,，美國也曾大規(guī)模地集中建設保障性公共住房，但是隨著時間的推移,，公共住房社區(qū)出現(xiàn)貧困集中,、環(huán)境衰敗、犯罪率高等一系列社會問題,。

到了上世紀70年代,，美國在公共住房建設中引入社會學研究成果，提倡并通過政府政策推進不同收入群體混合居住,。1974年,，美國住房與社區(qū)開發(fā)法案的通過,，標志著美國聯(lián)邦政府大規(guī)模興建公共住房計劃暫告一段落。

不同收入群體“混合居住”的意義在于,，可以不讓保障房變得“邊緣化”,，使住保障房的市民同樣能享受較高質量的公共服務。并且,，這樣可以促進階層流動,，減少社會問題的發(fā)生。

直到現(xiàn)在,，“混合居住”還是很多國家公共住房政策的主要方向,，近年法國推行“城市更新計劃”，規(guī)定每個社區(qū)必須提供20%的社會福利住房,，并規(guī)定將廉租房建在普通住宅區(qū),。

所以，不能放棄混合居住小區(qū)的建設,，但是為了避免矛盾發(fā)生,，收入差異最好不要太過于懸殊，不然經濟條件好的人覺得打擾了他們的生活,，經濟條件差的人心理也容易不平衡,。

事實上，前些年國務院,、住建部的一些文件中就說明,，保障房應該在普通商品住房中配建。未來為了避免豪宅配建保障房的事情,，各地政府部門應當事前做好規(guī)劃,，明確配建保障房的地塊，不能用于建設非普通商品住房,。

混居社區(qū)不該分隔,，非要分隔的，警惕保障房“被平均”

如果保障房配建在普通商品房小區(qū),，并且在項目規(guī)劃,、銷售時都已經明確公示，那就不應該存在分隔管理的問題,。開發(fā)商不能忽悠顧客,，若商品房潛在業(yè)主擔心自己房產升值會受到影響，那可以選擇不買,。

為了防止建設后再出現(xiàn)人為分隔管理,，在實際操作中有一些可以借鑒的成功經驗：

1.保障房與商品房建設統(tǒng)一標準,，南京8月份剛出臺的《南京市出讓地塊競爭保障性住房操作管理規(guī)則(試行)》就是一個可供參考的范本，其明確規(guī)定人才安居房建筑面積60至144平方米,，與所在地塊商品住宅統(tǒng)一規(guī)劃設計,、同步建設、同步驗收,，停車配建等公共配套共享,，建設和裝修標準同所在地塊商品住宅一致，保障房建成后需無償移交政府,，相應建設成本不計入該地塊商品住宅房價的準許成本,；

2.提供分散的保障房，比如一個小區(qū)里不相鄰的幾棟樓,，甚至每一個單元都有幾戶可以是保障房；

3.不直接提供保障房,，而是以住房券的形式給中低收入者補貼,，鼓勵其在商品房小區(qū)購買或者租賃房屋，由以前的“磚頭補貼”轉向“人頭補貼”,。

除此之外,，“混居小區(qū)”應該規(guī)劃時就提供足夠的配套設施。比如深圳一混居小區(qū)只算商品房,、車位配比也只有1：0.8,，平均一戶不夠一個車位，加上348戶安居房租客,，車位是鐵定不夠用的,。就算社區(qū)內居民收入差距不大，但設施不夠用的時候,，誰都會開撕,。

此外，對于現(xiàn)在已經建成或者已經出讓的土地,，可能還會存在豪宅配建保障房的尷尬局面,。這種不同群體間收入差異過大的情況下,，分隔管理也不是不可以。

首先,，各地住建部門應明確同一小區(qū)分隔管理的標準,。

其次，不能規(guī)劃建設時是一個小區(qū),，入住后再人為分隔,，這樣做很容易造成保障房“被平均”。像綠化面積,、容積率這些指標,，商品房和保障房一起算是達到標準的，但人為分隔后,，很多保障房根本達不到事前合同約定的標準,。

所以，如果分割管理,，就要做到北京市住建委所說的那樣：需按照規(guī)劃指標分區(qū)域建設公共領域和公共建設,。與其混在一起作為一筆糊涂賬，不如劃分開來算清楚,，以政策限制和控制開發(fā)商模糊操作,。

在各地紛紛推出“鼓勵租房”“租售同權”的政策背景下，業(yè)主與租客的矛盾,，未來想必不會少,。因此，有必要在政策制定之初就料到困難之所在,，多一些未雨綢繆,。

而在保障房的建設上，相關補貼還是應該更多地由政府來買單,，畢竟開發(fā)商只是商人,，而保障性住房是政府的責任。