近期,，數(shù)家房企IPO進(jìn)入證監(jiān)會反饋階段的消息讓業(yè)內(nèi)士氣大振,，冰封多年之后，排隊(duì)沖擊A股的希望似乎又重新降臨到房地產(chǎn)行業(yè)中來,。

7月21日,，據(jù)證監(jiān)會網(wǎng)站公布的《發(fā)行監(jiān)管部首次公開發(fā)行股票審核工作流程及申請企業(yè)情況》顯示，大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn),、廣州富力地產(chǎn),、同策房產(chǎn)咨詢、金輝集團(tuán),、南都物業(yè)服務(wù)和廣東碧桂園物業(yè)服務(wù)等6家房地產(chǎn)業(yè)公司IPO狀態(tài)顯示為“已反饋”,。 在8月4日證監(jiān)會網(wǎng)站公布的新一期名單中，又有兩家房地產(chǎn)企業(yè)——西藏新城悅物業(yè)服務(wù)、北京思源興業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)集團(tuán)位列其中,，顯示狀態(tài)均為“已受理”,。然而在另一份《上交所首次公開發(fā)行股票中止審查企業(yè)基本信息情況表》中，首創(chuàng)置業(yè)的審核狀態(tài)卻顯示“中止審查”,。

自2016年9月萬達(dá)商業(yè)從香港資本市場退出以來,，便一直在謀求A股IPO的上市計(jì)劃。而如今,，距離萬達(dá)商業(yè)2015年9月2日的申報(bào)已經(jīng)過去了近兩年的時間,。
在此前的招股說明書中，萬達(dá)在業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)一欄強(qiáng)調(diào)：本公司在國內(nèi)已經(jīng)具備了良好的商業(yè)布局及先發(fā)優(yōu)勢,。后續(xù)將持續(xù)鞏固及增加持有面積,，并結(jié)合中國金融市場發(fā)展，借鑒國際經(jīng)驗(yàn),，運(yùn)用“輕資產(chǎn)”模式,，快速拓展本公司的管理面積及市場占有率。
今年7月以來,，隨著萬達(dá)商業(yè)將77個酒店全部股權(quán)以199.06億元的價格轉(zhuǎn)讓給富力地產(chǎn),，同時，以438.44億元的價格向融創(chuàng)中國出售西雙版納萬達(dá)文旅項(xiàng)目,、南昌文旅項(xiàng)目等13個文旅項(xiàng)目91%的股權(quán),，萬達(dá)已經(jīng)在“去地產(chǎn)化”“輕資產(chǎn)”的道路上走得更遠(yuǎn)了。
“不過,，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)近期賣了這么多資產(chǎn),，即便不屬于重大資產(chǎn)重組，舊的招股書也需要更新,，要看監(jiān)管層怎么認(rèn)定,，是否需要重新排隊(duì)?！北本┮晃毁Y深投行人士解釋道,。而根據(jù)證監(jiān)會公布的最新IPO排隊(duì)信息顯示，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)目前排在第68名,，比一周之前的第65名略有退后,。
“王健林之所以選擇讓萬達(dá)商業(yè)私有化回歸A 股，是因?yàn)闊o法容忍萬達(dá)商業(yè)的價值在香港市場被嚴(yán)重低估,?！庇袠I(yè)內(nèi)人士如此分析道。
而同樣的困境也是富力地產(chǎn)需要面對的,。證監(jiān)會公開資料顯示,，富力地產(chǎn)同樣于2015年9月提交了招股說明書,，而這已經(jīng)是富力地產(chǎn)第五次申請A股IPO了。
 根據(jù)富力地產(chǎn)披露的IPO招股書顯示,，擬公開發(fā)行不超過107000 萬股,，募集資金擬投入金額350億元，扣除發(fā)行費(fèi)用后按輕重緩急投資于北京富力新城項(xiàng)目,、北京富力通州運(yùn)河十號項(xiàng)目,、上海虹橋項(xiàng)目,、天津富力新城項(xiàng)目等9個項(xiàng)目,，這9個項(xiàng)目的總投資額高達(dá)786.09億元,。
早在2005年,，富力地產(chǎn)就在香港聯(lián)合交易所主板正式上市,，并一舉打破多項(xiàng)紀(jì)錄：首個交易日中,，成交量達(dá)到617萬股，總成交額約6863萬港元,，市值超200億港元，成為在香港H股上市集資額最高的中國內(nèi)陸民營企業(yè),。2006年5月,，上市不到一年時間的富力地產(chǎn),，更成功躋身香港上市公司市值最高的的200家之列,，成為首家被納入恒生中國企業(yè)指數(shù),、恒生綜合指數(shù)系列及恒生流通指數(shù)系列成份股的內(nèi)陸房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),。
2017年,，富力地產(chǎn)因收購萬達(dá)77個酒店又一次高調(diào)地出現(xiàn)在眾人面前,，并將今年的銷售目標(biāo)定在730億元——比2016年增長20%,。不過,，即便在房地產(chǎn)市場最火爆的2016年,，富力地產(chǎn)也僅實(shí)現(xiàn)12%的增長率,。從銷售數(shù)據(jù)來看,，同樣作為曾經(jīng)的“華南五虎”之一,，富力地產(chǎn)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在恒大（2017年銷售目標(biāo)4500億元）和碧桂園（2017年銷售目標(biāo)5500億元）之后了,。
但對于此次沖擊A股IPO,，此前多次受挫的富力地產(chǎn)依舊表現(xiàn)得很樂觀,，并表示這一計(jì)劃將持續(xù)推進(jìn),。“隨著2016年下半年起,，新上市審批程序進(jìn)一步加快,，本集團(tuán)積極推動上市申請進(jìn)程,。對獲得上市批準(zhǔn)，我們抱有信心,?！?br>而此前同樣獲得證監(jiān)會“已反饋”資格的首創(chuàng)置業(yè)近期卻再次遭遇“中止審查”，根據(jù)之前披露的IPO企業(yè)排隊(duì)情況顯示,，首創(chuàng)置業(yè)申報(bào)日期為2016年11月18日,，擬發(fā)行數(shù)量37000萬股，籌集資金將用于的項(xiàng)目包括浦平?jīng)鲰?xiàng)目,、天津北運(yùn)河項(xiàng)目在內(nèi)的5個項(xiàng)目,。
有專家分析首創(chuàng)置業(yè)A股IPO招股說明書后表示,，首創(chuàng)置業(yè)存在利息保障倍數(shù)較差,、存活周轉(zhuǎn)率較慢等問題，此外,，2015年至2016年上半年公司整體毛利率下降也較為明顯,。
 “獲得資金做大規(guī)模是首創(chuàng)置業(yè)回歸A股的主要原因,。”業(yè)內(nèi)人士分析,，自2003年6月登陸港股以來,，首創(chuàng)置業(yè)一直沒有得到合理的估值,，共利用香港平臺融資20億港元左右，未能為公司發(fā)展提供資金支持,。
而根據(jù)首創(chuàng)置業(yè)董事局的規(guī)劃,，公司要保持復(fù)合增長率30%,，并定下2018年實(shí)現(xiàn)銷售額600億元的業(yè)績目標(biāo)（2016年實(shí)現(xiàn)簽約銷售455.1億元,，2017年業(yè)績目標(biāo)500億元）?！耙虼耍鉀Q資金問題是目前首創(chuàng)置業(yè)要完成既定目標(biāo)的關(guān)鍵所在,，回歸A股是首創(chuàng)置業(yè)迫切需要完成的事情?！比欢鴱哪壳扒闆r來看，首創(chuàng)置業(yè)的回A將注定不平坦,。
 “對于房企上市來說，近期或有收緊的可能,，這和金融工作會議的精神是有關(guān)的，但預(yù)計(jì)后續(xù)依然會放開,，尤其是積極結(jié)合城市更新和特色小鎮(zhèn)概念的企業(yè),，會受到更大的青睞?！必?cái)經(jīng)評論人士嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,，對于類似企業(yè)來說，當(dāng)前上市也是為了擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模,。否則在行業(yè)聚集度擴(kuò)大的情況下,，小企業(yè)的地位已經(jīng)不高了,。后續(xù)關(guān)鍵要做兩點(diǎn)：第一是不斷優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),，吻合相關(guān)審批部門的需求；第二是擴(kuò)大新的融資渠道,，積極并購優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),。

“從2010年1月‘國十一條’出臺，證監(jiān)會要求房地產(chǎn)公司 IPO 和再融資,，都需要征求國土資源部意見,，其開發(fā)行為需要住建部進(jìn)一步檢查認(rèn)定，實(shí)質(zhì)上叫停了房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)融資,?！备鶕?jù)民生證券發(fā)布的研究報(bào)告顯示，從2010年至今,，只有兩家房地產(chǎn)企業(yè)在2015年12月成功在A股上市,，分別是招商蛇口（融資481億元）,，新城控股（融資53億元）。境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)IPO基本停滯,。即便是增發(fā)也在收緊,，2017年1~5月房地產(chǎn)企業(yè)增發(fā)融資136億元，同比減少80%,。
IPO之路充滿坎坷,，因此借殼、重組上市便成為眾多房企“不得已”的選擇,。
首當(dāng)其沖的是金科地產(chǎn),。2011年8月23日，其借殼ST東源的重組方案獲證監(jiān)會批準(zhǔn),，在深交所正式掛牌上市,，簡稱“金科股份”，成為2010年調(diào)控以來首家獲準(zhǔn)借殼重組的民營地產(chǎn)企業(yè),。至此,，金科歷時兩年多的上市計(jì)劃終于圓夢。
2011年8月29日,，華夏幸?；鶚I(yè)借殼ST國祥上市成功，其通過“資產(chǎn)置換+定向增發(fā)”的方式獲得這個殼,。并成為該年度第7家借殼獲批的房企,，同時也是河北地區(qū)繼榮盛發(fā)展和天山發(fā)展后第3家房地產(chǎn)上市公司。
2015年3月20日,，四川房企藍(lán)光地產(chǎn)也終于上市成功,。其殼公司“迪康藥業(yè)”隨后也正式更名為“藍(lán)光發(fā)展”，成為2015年地產(chǎn)開閘第一股,。
隨后的2015年8月18日,，綠地集團(tuán)在上海證券交易所大廳舉行股票上市儀式，A股上市公司金豐投資更名為綠地控股,，綠地集團(tuán)資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)整體上市,。
不過，2016年證監(jiān)會修訂《重大資產(chǎn)重組管理辦法》,，重組上市的審核條件相較于之前更加嚴(yán)格,，大大提高了重組上市通過審核的難度。從2016年下半年開始,，國家也陸續(xù)出臺了若干更為嚴(yán)厲的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策,。近日，證監(jiān)會年中監(jiān)管座談會又強(qiáng)調(diào)嚴(yán)把發(fā)審質(zhì)量關(guān)。因此,，從2016年至今,，便再無房企借殼上市的成功案例。
不過眼下,，上市了的房企融資狀況也越發(fā)不樂觀了,。
“上市房企股權(quán)融資以定向增發(fā)為主，受監(jiān)管政策影響較大,?！迸d業(yè)研究發(fā)布的報(bào)告顯示：從歷年融資規(guī)模來看，上市房企股權(quán)融資受政策影響較大,，2006~2009 年,，受益于房地產(chǎn)行業(yè)的高景氣度，上市房企股權(quán)融資規(guī)模蔚然成風(fēng),；2010年至2014年上半年,，隨著2010年房地產(chǎn)調(diào)控政策的落地，證監(jiān)會收緊房企再融資審核,，上市房企股權(quán)融資規(guī)?；窘^跡；2014年下半年至2016年三季度,，在貨幣寬松,、房地產(chǎn)去庫存背景下，上市房企股權(quán)融資規(guī)模井噴,；2016年四季度至今,，證監(jiān)會限制房企再融資募集資金用途后，上市房企股權(quán)融資規(guī)模再度銳減,。