房地產(chǎn)企業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)融資方案分析

曹 輝 博士生（澳門科技大學(xué)商學(xué)院 澳門特別行政區(qū) 999078）

內(nèi)容摘要：房地產(chǎn)作為我國(guó)支柱產(chǎn)業(yè)之一,，其穩(wěn)定發(fā)展對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)具有良好的促進(jìn)作用,，但融資難問題已經(jīng)在一定程度上制約我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。本文闡述了互聯(lián)網(wǎng)金融的發(fā)展現(xiàn)狀和融資模式,，深入討論互聯(lián)網(wǎng)金融的優(yōu)勢(shì)及劣勢(shì),，提出在互聯(lián)網(wǎng)金融背景下我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資新路徑包括使用“互聯(lián)網(wǎng)+”優(yōu)化融資方法、使用互聯(lián)網(wǎng)金融促進(jìn)房地產(chǎn)營(yíng)銷的融資方法和使用“互聯(lián)網(wǎng)+”推進(jìn)國(guó)際房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金融資方法,。

關(guān)鍵詞：互聯(lián)網(wǎng)金融 房地產(chǎn)企業(yè) 融資模式 P2P模式 電商金融

引言

自我國(guó)改革開放以來，一直注重經(jīng)濟(jì)建設(shè)，其中房地產(chǎn)行業(yè)由于拉動(dòng)我國(guó)內(nèi)需,、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),，逐步發(fā)展成我國(guó)舉足輕重的龍頭支柱產(chǎn)業(yè)地位。但房地產(chǎn)行業(yè)的迅速崛起也為我國(guó)社會(huì)穩(wěn)定和人民生活帶來了一些負(fù)面影響,，買不起房成為我國(guó)國(guó)民一個(gè)民生問題,。因此為了抑制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度過快，2005-2014年國(guó)家?guī)缀趺磕甑墓ぷ鲌?bào)告中都將抑制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)作為工作重心,，努力調(diào)控房?jī)r(jià),，一方面減少了房地產(chǎn)行業(yè)的各項(xiàng)優(yōu)惠政策，另一方面也從資金鏈入手,，對(duì)銀行信貸投放規(guī)模進(jìn)行緊縮,。

從投資角度，房地產(chǎn)行業(yè)具有高風(fēng)險(xiǎn),、高收益,、規(guī)模大、周期長(zhǎng)的特點(diǎn),，它對(duì)金融市場(chǎng)非常依賴,，因此融資問題一直是房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展中最為關(guān)鍵的問題。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)融資方式一般為股東直接資金注入及銀行貸款,，其中股東投入占總?cè)谫Y的不到30%,，主要來源為銀行貸款。但由于國(guó)家政策的調(diào)整,，銀行信貸投放規(guī)模直線減小,，導(dǎo)致大量房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)不同程度的資金短缺問題，中小房地產(chǎn)企業(yè)更是舉步維艱,，而部分大型房地產(chǎn)企業(yè)也紛紛陷入融資困局,。在這樣的社會(huì)環(huán)境中，房地產(chǎn)企業(yè)必須拓展新的融資方式才能走出困境,。

互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)最初是在歐美國(guó)家提出的新興領(lǐng)域,，其實(shí)質(zhì)是將傳統(tǒng)金融行業(yè)與崛起的網(wǎng)絡(luò)相融合，利用信息技術(shù)為企業(yè)融資,、信息交流等金融業(yè)務(wù)提供平臺(tái),，依靠網(wǎng)絡(luò)工具為我國(guó)金融行業(yè)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供革命性的新途徑?；ヂ?lián)網(wǎng)金融為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)帶來了新的機(jī)遇和挑戰(zhàn),，因此如何在互聯(lián)網(wǎng)金融背景下拓展融資方式、提高融資效率是目前房地產(chǎn)企業(yè)集體需要考慮的問題,，也是本文所探討的主要內(nèi)容,。

我國(guó)互聯(lián)網(wǎng)金融發(fā)展概況

（一）互聯(lián)網(wǎng)金融發(fā)展現(xiàn)狀

互聯(lián)網(wǎng)金融主要為客戶提供支付服務(wù),、貸款服務(wù)和金融服務(wù)，由于具有廣泛的網(wǎng)絡(luò)覆蓋能力,，能夠幫助用戶和賣方實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)交易,。在支付服務(wù)方面，提高交易量,、降低交易成本,；在貸款服務(wù)方面，互聯(lián)網(wǎng)提供平臺(tái)成為媒介,，使企業(yè)雙方在公平互信的前提下進(jìn)行貸款,；在金融服務(wù)方面，互聯(lián)網(wǎng)金融由于具有獨(dú)特的大數(shù)據(jù)優(yōu)勢(shì),，能夠?qū)Y源進(jìn)行獲取并整合,，降低信息傳遞及溝通成本，使得資源配置更合理,，融資效率更高,。圖1為互聯(lián)網(wǎng)融資的供給及需求圖。

（二）互聯(lián)網(wǎng)金融融資模式

金融的核心內(nèi)容為資金流動(dòng),，而電子商務(wù)可利用信息流,，同時(shí)提供平臺(tái)供資金流動(dòng)，以此展開互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù),?；ヂ?lián)網(wǎng)金融融資模式分為電子商務(wù)平臺(tái)模式、網(wǎng)絡(luò)小額貸款模式,、眾籌模式和公募與私募銷售模式幾種,，分別對(duì)這些模式進(jìn)行具體說明。

網(wǎng)絡(luò)小額貸款模式即P2P融資模式是以互聯(lián)網(wǎng)作為第三方平臺(tái),，以向其它企業(yè)或個(gè)人提供小額貸款為盈利的金融模式,，其服務(wù)對(duì)象直接為雙方都有剛性需求的客戶，即有資金的客戶和需要貸款的客戶,。

表1 近幾年P(guān)2P平臺(tái)問題企業(yè)數(shù)量及原因調(diào)查統(tǒng)計(jì)表

圖1 互聯(lián)網(wǎng)融資的供給及需求圖

眾籌融資的門檻較低，利用眾籌平臺(tái)進(jìn)行對(duì)小額資金進(jìn)行匯聚,，將總資金形成資金池,，為企業(yè)進(jìn)行融資。同時(shí)眾籌是獨(dú)立個(gè)人也能利用的融資渠道,，將創(chuàng)意放于網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)進(jìn)行眾籌,，是快速有效為產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)提供資金流動(dòng)的方式。

公募基金與私募基金的主要差別在于監(jiān)管模式不同,。公募基金是采取公開發(fā)行的方式集資,，受眾群為具有不確定性的廣大公眾。私募基金是通過非公開的方式，受眾群為少數(shù)特定的專業(yè)投資人員,，可以利用較靈活的衍生工具交易實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)套利,，其收益以絕對(duì)回報(bào)為依據(jù)，風(fēng)險(xiǎn)更低,。

（三）互聯(lián)網(wǎng)金融模式的優(yōu)勢(shì)及劣勢(shì)分析

互聯(lián)網(wǎng)金融模式的優(yōu)勢(shì)分別為大數(shù)據(jù)優(yōu)勢(shì)和成本優(yōu)勢(shì),。互聯(lián)網(wǎng)可代替人工處理海量相關(guān)信息,，且勞動(dòng)成本和時(shí)間成本相對(duì)降低,，運(yùn)營(yíng)效率高，融資程序簡(jiǎn)潔,，資源配置更加優(yōu)化,。

互聯(lián)網(wǎng)金融模式的劣勢(shì)分別為管理風(fēng)險(xiǎn)高和信用風(fēng)險(xiǎn)高?；ヂ?lián)網(wǎng)平臺(tái)信息的豐富性,，使其風(fēng)險(xiǎn)防控能力較差，互聯(lián)網(wǎng)金融對(duì)于管理人員的專業(yè)素養(yǎng)要求較高,，一般互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)管理如果跟不上發(fā)展步伐,，將進(jìn)一步導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的增加，運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定性降低,，制約其發(fā)展,。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2015年12月,，我國(guó)注冊(cè)的P2P借貸平臺(tái)共3464家,，其中正常運(yùn)營(yíng)的僅有1779家，剩下的1685家平臺(tái)均存在不同方面的問題,。這些問題平臺(tái)的出現(xiàn),，暴露出一定普遍性。表1為近幾年P(guān)2P平臺(tái)倒閉的企業(yè)數(shù)量及原因調(diào)查統(tǒng)計(jì)表,。

互聯(lián)網(wǎng)金融背景下房地產(chǎn)企業(yè)融資新路徑

（一）利用互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)優(yōu)化融資方法

房地產(chǎn)企業(yè)最大的融資壓力來源于融資成本高,。互聯(lián)網(wǎng)金融能夠從兩個(gè)方面緩解房地產(chǎn)企業(yè)融資成本高的問題：一是利用互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)拓展多方向,、橫向延伸的融資渠道,，例如債權(quán)融資、股權(quán)融資,、Reits等證券化方式,；二是利用互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)尋找面向全球、縱向延伸的融資渠道,，例如利率極低或?yàn)樨?fù)的國(guó)家和地區(qū),，積極尋求合作,。

（二）利用互聯(lián)網(wǎng)金融創(chuàng)新房地產(chǎn)營(yíng)銷手段

中小房地產(chǎn)企業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)融資平臺(tái)開展深度合作，可根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)和融資者的具體能力,，幫助中小房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行小額融資,。“互聯(lián)網(wǎng)金融”這一概念可被用于滿足消費(fèi)者對(duì)金融服務(wù)日益增高的需求,，也能幫助中小型房地產(chǎn)企業(yè)在即將開發(fā)的樓盤項(xiàng)目上獲取一定關(guān)注度,，既為金融服務(wù)，也是一項(xiàng)營(yíng)銷活動(dòng),，并且省去額外的營(yíng)銷費(fèi)用,。

（三）利用互聯(lián)網(wǎng)金融發(fā)展國(guó)際房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金

股權(quán)融資是指企業(yè)股東出讓其手中部分股權(quán)，通過較高價(jià)格賣給新的股東,，股本的總價(jià)格得以提高,，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的融資。其具有期限長(zhǎng),、無經(jīng)濟(jì)成本壓力等特點(diǎn),，能夠契合房地產(chǎn)行業(yè)融資需求，同時(shí)推動(dòng)國(guó)際房地產(chǎn)并購(gòu)基金的展開,，優(yōu)化行業(yè)資源,，規(guī)避行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)一步促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金的穩(wěn)定,、快速,、持續(xù)發(fā)展。

房地產(chǎn)企業(yè)新融資方式的保障措施

本文為解決維持互聯(lián)網(wǎng)金融和房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展,，分別從微觀層面,、中觀層面和宏觀層面三個(gè)方面說明房地產(chǎn)企業(yè)新融資方式應(yīng)采取的保障措施。

互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)是其融資主體,，一方面為房地產(chǎn)企業(yè)提供融資渠道,，另一方面則應(yīng)加強(qiáng)維護(hù)投資人的權(quán)益，具體做法包括互聯(lián)網(wǎng)公司應(yīng)全面了解房地產(chǎn)企業(yè)信息,、給予投資人風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避常識(shí)及分散投資風(fēng)險(xiǎn)常識(shí),、制定風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制和投資補(bǔ)償機(jī)制。

加強(qiáng)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)行業(yè)規(guī)范,，可對(duì)市場(chǎng)及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體進(jìn)行干預(yù),。互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)尚處于發(fā)展上升期,，行業(yè)內(nèi)部魚龍混雜，對(duì)于整個(gè)行業(yè)而言,，想要長(zhǎng)期健康的發(fā)展,，則必須制定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和完善行業(yè)體系,，凈化互聯(lián)網(wǎng)金融環(huán)境，防止金融欺詐等惡性事件的發(fā)生,，恢復(fù)投資人的信心,。

國(guó)家宏觀政策應(yīng)出臺(tái)相關(guān)法律對(duì)互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)進(jìn)行約束，在不同分類條件下進(jìn)行差異性牌照管理,，以此發(fā)揮政府的監(jiān)管作用,，也能在市場(chǎng)流動(dòng)初期刪除不符合規(guī)定的互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)。同時(shí)針對(duì)目前的法律尚未對(duì)互聯(lián)網(wǎng)公司的屬性進(jìn)行定位,，其相關(guān)法律法規(guī)也比較欠缺的問題,，應(yīng)明確對(duì)責(zé)任主體的劃分，加強(qiáng)行業(yè)管理,，規(guī)范流程操作,，控制潛在的法律風(fēng)險(xiǎn)。

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中圖分類號(hào)：F832

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A