房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃方法分析

鄭曉

（青島理工大學(xué),，山東 青島 266520）

【摘要】由于國家稅收政策的變化，對企業(yè)的稅賦產(chǎn)生重大影響,?！盃I改增”更是對房地產(chǎn)公司稅收產(chǎn)生了巨大的影響，如何在新政策下合理的籌劃,，是每個企業(yè)關(guān)注的問題,，籌劃不當(dāng)會對企業(yè)造成損失，影響公司的經(jīng)濟(jì)利益,。因此,，本文主要探討了房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的方法，為企業(yè)合理科學(xué)的納稅做一個參考,。

【關(guān)鍵詞】營改增 房地產(chǎn) 納稅籌劃

我國稅收改革影響著各行各業(yè)的發(fā)展,，自2016年5月開始實施營改增已將近一年的時間，房地產(chǎn)企業(yè)由征收營業(yè)稅改征增值稅,，這一政策的頒布,，在整體上為各行各業(yè)減輕了稅賦，也有很多公司不夠了解新政策導(dǎo)致稅收籌劃不合理,，造成損失,。所以，財務(wù)人員應(yīng)結(jié)合公司的實際情況,，根據(jù)新的稅收政策進(jìn)行合理的納稅籌劃，為企業(yè)的發(fā)展做出貢獻(xiàn),。

一,、房地產(chǎn)納稅變化分析

營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的影響巨大，由征收營業(yè)稅改為增值稅,，因此,，對房地產(chǎn)企業(yè)的方方面面造成影響，經(jīng)營方式,、發(fā)票的管理,、供應(yīng)商的選擇、合同的簽訂都需要企業(yè)重新考量,。

（一）稅率變化

營業(yè)稅實行的5%的稅率,，而改征增值稅后，“營改增”之前的老項目實行5%的征收率,，營改增之后的新項目必須按11%稅率繳納增值稅,。從計稅原理上說,，增值稅是對商品生產(chǎn)、流通,、勞務(wù)服務(wù)中多個環(huán)節(jié)的新增價值或商品的附加值征收的一種流轉(zhuǎn)稅,。有增值的部分征稅，沒有增值不征稅,。

（二）供應(yīng)商選擇影響

由于增值稅抵扣的特殊性,，且材料等成本占據(jù)較大比重，房地產(chǎn)在選擇材料供應(yīng)商時,，會考慮供應(yīng)商的條件,，是否能夠提供增值稅發(fā)票，因此,，對于小規(guī)模納稅人和沒有開票資格的個體工商戶,，房地產(chǎn)企業(yè)可能會放棄選擇合作。

（三）企業(yè)流程管理影響

稅收政策額的不斷變化,，影響著企業(yè)的稅收情況,，以往很多企業(yè)對財務(wù)不夠重視，沒有做到事前管理,，“營改增”后,，如果企業(yè)經(jīng)營不能與財務(wù)協(xié)調(diào)，勢必會造成損失,，例如,，合同的簽訂審批，需要財務(wù)把控發(fā)票等方面的條款,。因此,，只有合理的企業(yè)流程，才能在不斷變化中保持良好的競爭優(yōu)勢,，企業(yè)要不斷對經(jīng)營流程進(jìn)行優(yōu)化,，規(guī)范管理，獲得長遠(yuǎn)的發(fā)展,。

（四）發(fā)票的影響

“營改增”前,，發(fā)票對于房地產(chǎn)公司的作用僅僅是記賬的憑證，企業(yè)的財務(wù)人員對發(fā)票的管理沒有嚴(yán)格的要求,，增值稅政策下,，發(fā)票的取得和開具都值得關(guān)注，通過發(fā)票的合理籌劃可以為企業(yè)獲取更多利益,，減少不必要的損失,。

二、納稅籌劃方法

充分合理的運用稅收政策，對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃,，使企業(yè)能夠健康的發(fā)展是每個公司的目標(biāo),。

（一）重視發(fā)票的管理

營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)可能存在新項目和老項目同時進(jìn)行的局面,，由于老項目按5%的征收率進(jìn)行納稅,，增值稅進(jìn)項稅不得抵扣，新項目按11%稅率征收,，采購貨物或勞務(wù)的進(jìn)項稅額允許抵扣,，很多公司財務(wù)會忽視這一點，并不關(guān)注發(fā)票取得的情況,，比如固定資產(chǎn)的采購,，可能目前固定資產(chǎn)放在老項目使用，進(jìn)項稅不能抵扣,，但若是老項目結(jié)束后,，固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到新項目使用，這時固定資產(chǎn)的進(jìn)項稅是可以抵扣的,。所以,，在這種情況下，公司應(yīng)盡量索要增值稅專用發(fā)票,。另外,，增值稅發(fā)票除餐飲費不能抵扣，其他都可抵扣進(jìn)項稅,。所以,，新項目要嚴(yán)格把控發(fā)票的取得情況，防止發(fā)票的管理不善,，造成企業(yè)的損失,。

（二）開發(fā)模式籌劃

目前房地產(chǎn)企業(yè)大部分開發(fā)產(chǎn)品為毛坯房，由于目前國家政策的規(guī)定和人們生活節(jié)奏緊張,，很多人愿意選擇精裝房,。在“營改增”后，政策規(guī)定建筑安裝成本的進(jìn)項稅額能夠抵扣,，房地產(chǎn)企業(yè)可以利用這一點,，由建造毛坯房轉(zhuǎn)變?yōu)榫b房,，增加建造成本,，獲得更多的進(jìn)項稅抵扣來源，同時,，由于規(guī)模效應(yīng),，降低裝修成本的同時，可以提高售價，在此基礎(chǔ)上增大了公司的利潤,。

（三）簽訂合同環(huán)節(jié)籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)與建筑公司之間的合同管理也要加強(qiáng),。對于總包合同，由于包括設(shè)計,、采購,、規(guī)劃、建造,、安裝等環(huán)節(jié),，設(shè)計適用稅率6%，施工建造類的11%,，采購類適用稅率17%,，每個環(huán)節(jié)的適用稅率不同，應(yīng)進(jìn)行分開處理,，否則會適用從高計征,。

另外，房地產(chǎn)公司與建筑方簽訂合同時要注意,，對發(fā)票的要求要在合同中注明,，防止建筑公司按簡易征收核算開具3%的增值稅專用發(fā)票，這樣比11%的稅率少了8%的抵扣額,，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān),。

（四）供應(yīng)商選擇籌劃

實行增值稅后，發(fā)票的取得至關(guān)重要,，不再是營業(yè)稅時代單純的記賬憑證,，還是增值稅的抵扣單據(jù)。所以,，對于供應(yīng)商的選擇方面,，是選擇一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，需要財務(wù)的把握,，在小規(guī)模代開增值稅專用發(fā)票的情況下,，例如：一般納稅人報價X，小規(guī)模納稅人報價Y,，銷項稅為Z,，考慮城建稅及附加的情況下，假設(shè)從一般納稅人和小規(guī)模納稅人購買的所有成本相同,，即為：X+(Z-X* 0.17/1.17)*(1+7%+3%)=Y+(Z-Y*0.03/1.03)*(1+7%+3%),，得到Y(jié)/X=0.87，小規(guī)模的報價是一般納稅人的87%,，對企業(yè)的稅賦影響相同,。如果小規(guī)模供應(yīng)商不能開具增值稅專用發(fā)票,，則X+(Z-X*0. 17/1.17)*(1+7%+3%)=Y+(Z-0)*(1+7%+3%)，得到Y(jié)/X=0.84即小規(guī)模的報價是納稅人報價的84%,，才能持平,。所以企業(yè)財務(wù)人員對供應(yīng)商的選擇上應(yīng)作出衡量。

三,、結(jié)束語

“營改增”的實施給企業(yè)帶來了機(jī)遇和調(diào)整,，如何合理的進(jìn)行管理，是每個企業(yè)艱巨的任務(wù),。由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長的特點,，營改增對企業(yè)帶來的影響尚未顯露，企業(yè)的財務(wù)人員應(yīng)當(dāng)提高自身的業(yè)務(wù)水平和綜合素質(zhì),，充分學(xué)習(xí)國家的稅收政策,，結(jié)合企業(yè)的實際情況，規(guī)范經(jīng)營管理模式,，根據(jù)政策的變化對企業(yè)的各項工作作出相應(yīng)的調(diào)整,，合理的進(jìn)行稅收籌劃，依法納稅,。保證營改增順利進(jìn)行的同時,，促進(jìn)房地產(chǎn)的健康的發(fā)展。

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作者簡介：鄭曉（1990-）,，女,，漢族，山東臨沂人,，青島理工大學(xué)商學(xué)院在讀碩士研究生,，研究方向：財務(wù)管理。