物業(yè)管理與物業(yè)收費(fèi)雜談

□鄔水龍 奉化市物業(yè)管理處

任何一個(gè)國(guó)家或民族，在其崛起之時(shí),，有競(jìng)爭(zhēng)加劇,，有榮耀激發(fā)，當(dāng)然也離不開(kāi)有弊端倒逼,，陋習(xí)反推,。弊端與陋習(xí)是一對(duì)野蠻的“孿生兄弟”,頑劣難除，物業(yè)管理與物業(yè)收費(fèi)中,，便屢屢碰到這樣的尷尬,。

以最近的香山美邸“退管事件”為例，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商遺留等問(wèn)題,，在長(zhǎng)達(dá)2年多的時(shí)間里,，小區(qū)的物業(yè)費(fèi)收取率不到40%。2016年8月21日,，小區(qū)物業(yè)企業(yè)無(wú)以為繼,，啟動(dòng)退管程序，公告全體業(yè)主,，進(jìn)入為期3個(gè)月的過(guò)渡期,。9月30日，5戶(hù)業(yè)主代表到物業(yè)公司詢(xún)問(wèn)相關(guān)原由后,，對(duì)物業(yè)公司的“退管行為”表示理解,，并對(duì)前期物業(yè)階段的管理表示肯定；10月1日,，物業(yè)公司在保證基本生活維持的基礎(chǔ)上,，對(duì)部分無(wú)力維修的隱患電梯實(shí)行單梯停運(yùn)；小區(qū)三十幾戶(hù)業(yè)主集體信訪(fǎng),，要求政府解決開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題,，成立臨時(shí)業(yè)委會(huì)。類(lèi)似情況在我市的上林華庭,、南苑尚都,、金鐘小區(qū)、居敬小區(qū)等也有不同苗頭,。

一時(shí)間,，溫順的“小綿羊”怎么變得如此不聽(tīng)話(huà)了？一時(shí)間,，政府對(duì)物業(yè)小區(qū)的管理壓力驟增,。

按道理說(shuō)，開(kāi)發(fā)商的破產(chǎn),，對(duì)物業(yè)企業(yè)而言,，是一場(chǎng)悲哀。但橋歸橋,，路歸路,，業(yè)主以拒繳物業(yè)費(fèi)對(duì)抗開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題，確實(shí)是板子打錯(cuò)了地方,。因?yàn)?，開(kāi)發(fā)商與物業(yè)企業(yè)是不同的責(zé)任主體，沒(méi)必要搞無(wú)辜的“株連”,。

一般情況下,，一個(gè)10萬(wàn)m2的小區(qū)，必須要維持在85%-90%的收費(fèi)率,，才能維持物業(yè)企業(yè)的生存,。但現(xiàn)實(shí)是，根據(jù)2013年,、2014年,、2015年連續(xù)三年統(tǒng)計(jì)，我市的物業(yè)企業(yè)平均物業(yè)費(fèi)收取率為73%,、81%,、81.5%,，始終處于“警戒線(xiàn)”以下水平。

業(yè)主以拒繳物業(yè)費(fèi)相對(duì)抗,，無(wú)疑是“細(xì)胞自噬”,，實(shí)是兩敗俱傷的結(jié)局。1戶(hù),、2戶(hù)不繳物業(yè)費(fèi),，無(wú)傷根本；10戶(hù),、20戶(hù),，仍屬蟻穴可補(bǔ)；100,、200戶(hù),，則如瀉洪之堤，小區(qū)全毀,。物業(yè)欠費(fèi),，孰之過(guò)，誰(shuí)之痛,？是物業(yè)之殤,，也是社會(huì)之痛！

現(xiàn)代物業(yè)管理制度,，與現(xiàn)代城市生活密切相連,，是現(xiàn)代住房制度的重要特征。因?yàn)槲飿I(yè)消費(fèi)一半是為了自己,，一半是為了他人,；一半是為了住房保值，一半是為了住房增值,。明明合同約定了的物業(yè)收費(fèi),，卻難如上青天。為何,？

一是源于根深蒂固的社會(huì)陋習(xí),。我們的社會(huì)既缺少對(duì)個(gè)人隱私的尊重，又缺少公德意識(shí),，也就沒(méi)有公私之分,。于是，大家把物業(yè)小區(qū)當(dāng)成自己的“私人領(lǐng)地”,，這樣矛盾就出來(lái)了,。小區(qū)內(nèi)任意停車(chē)、順手高空拋物、隨意丟棄垃圾,、違規(guī)飼養(yǎng)寵物,、私搭亂建，違法裝修等屢禁不止,。就連業(yè)主與業(yè)主間的矛盾都要物業(yè)公司調(diào)解,。于是，物業(yè)企業(yè)成了“風(fēng)箱里的老鼠,，兩頭受氣”。

二是源于契約精神不足,。物業(yè)收費(fèi)既有《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定,，也有物業(yè)管理合同的約定，是一種法律義務(wù),。這種義務(wù)不僅僅是業(yè)主個(gè)人對(duì)物業(yè)企業(yè)的義務(wù),，也是業(yè)主根據(jù)《業(yè)主規(guī)約》，對(duì)全體業(yè)主的共同義務(wù),。

三是牽涉到一個(gè)“哲學(xué)問(wèn)題”了,。許多業(yè)主也知道，物業(yè)管理具有復(fù)雜性,，許多物業(yè)問(wèn)題原本不是物業(yè)管理的問(wèn)題,。按照責(zé)任區(qū)分，有開(kāi)發(fā)商的遺留問(wèn)題,，有某些業(yè)主的任性胡為,，有社會(huì)管理部門(mén)的失責(zé)，最后才是物業(yè)企業(yè)自身的問(wèn)題,。但是業(yè)主不問(wèn)青紅皂白,，一股腦兒都把責(zé)任推給物業(yè)企業(yè)。于是,，拒繳物業(yè)費(fèi)找到了最好的借口：等你管理改進(jìn)了,，服務(wù)做好了，自然會(huì)交物業(yè)費(fèi),。結(jié)果物業(yè)繳費(fèi)問(wèn)題演變成了哲學(xué)上的“雞與蛋”的關(guān)系,。物業(yè)收費(fèi)就這樣成了一場(chǎng)“拉鋸戰(zhàn)”，進(jìn)入“死循環(huán)”狀態(tài),。

諸位可能覺(jué)得,，筆者的立場(chǎng)觀(guān)點(diǎn)有明顯的偏袒物業(yè)企業(yè)的傾向，這是有一定原因的,。

原因之一：最高人民法院在2009年通過(guò)的《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（下稱(chēng)《解釋》）明確規(guī)定,，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由不得拒繳物業(yè)管理費(fèi)。業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)作為抗辯理由，不能得到法院支持,。根據(jù)《解釋》規(guī)定,，明確允許業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)的理由只有一個(gè)，即物業(yè)管理企業(yè)違規(guī)收費(fèi),。如果物業(yè)企業(yè)服務(wù)不到位,、管理不到位，業(yè)主可以請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行,、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任,。拒繳物業(yè)管理費(fèi)于法無(wú)據(jù)。

原因之二：在歐美,，如果業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)用,，房管員可與業(yè)主委員會(huì)一起發(fā)催繳函、律師函,，直至起訴要求拍賣(mài)業(yè)主房產(chǎn)償費(fèi),。美國(guó)各州法律一般都規(guī)定，如業(yè)主欠繳管理費(fèi),，從到期之日開(kāi)始,，業(yè)主協(xié)會(huì)便享有業(yè)主房屋的留置權(quán)，就像銀行貸款的抵押權(quán)一樣,。如果欠費(fèi)業(yè)主經(jīng)過(guò)一再催繳,，仍拒絕繳納欠費(fèi)，業(yè)主協(xié)會(huì)有權(quán)按照法律規(guī)定的程序,，強(qiáng)制拍賣(mài)欠費(fèi)業(yè)主的房屋,，并從售房款中優(yōu)先受償。

在日本,，物業(yè)費(fèi)是每月繳納的,。當(dāng)?shù)卣谛^(qū)中沒(méi)有物業(yè)相關(guān)的管理權(quán)，如果小區(qū)出現(xiàn)矛盾,，所有的糾紛都是通過(guò)法院判決的,。在日本，沒(méi)有業(yè)主敢不繳納物業(yè)費(fèi),，拒絕繳納物業(yè)費(fèi)的后果是,，法院拍賣(mài)房屋繳納物業(yè)費(fèi)。業(yè)主是否繳納物業(yè)費(fèi)和物業(yè)公司沒(méi)有任何關(guān)系,，日本的法律有專(zhuān)門(mén)條文支持理事會(huì)在小區(qū)公開(kāi)業(yè)主的姓名,，日本的物業(yè)費(fèi)一般來(lái)說(shuō)是通過(guò)銀行自動(dòng)扣款，買(mǎi)房子的時(shí)候就確定了是通過(guò)銀行扣款還是業(yè)主主動(dòng)繳納,。

原因之三：從社會(huì)發(fā)展來(lái)看,，小區(qū)物業(yè)管理總是要不斷進(jìn)步的,。近年來(lái)，物業(yè)行業(yè)管理水平總體上在不斷提高,，物業(yè)服務(wù)滿(mǎn)意度不斷攀升,。但業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的“死結(jié)”究竟是要解決的。這個(gè)“瓶頸”不打破,，物業(yè)管理的基礎(chǔ)仍然是脆弱的,。物業(yè)的理想與理想的物業(yè)，是物業(yè)服務(wù)與業(yè)主需求依法依規(guī),，相向而行,，良性互動(dòng)。

當(dāng)然,，物業(yè)企業(yè)是需要承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的,，物業(yè)服務(wù)是無(wú)止境的，但物業(yè)管理的責(zé)任是有邊界的,。業(yè)主認(rèn)為,，只要交了物業(yè)費(fèi),，物業(yè)企業(yè)就要負(fù)“無(wú)限責(zé)任”,，有違社會(huì)公平和市場(chǎng)正義。我們?cè)u(píng)價(jià)物業(yè)企業(yè)往往是以自身主觀(guān)的滿(mǎn)意度作為標(biāo)準(zhǔn)的,，其實(shí)管理與服務(wù)的質(zhì)量合格才是客觀(guān)的產(chǎn)品“出廠(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)”,。物業(yè)管理的基本職責(zé)是“保安、保潔,、保綠,、保秩序運(yùn)行”為主要內(nèi)容的物業(yè)“四保”,，以及從物業(yè)服務(wù)合同出發(fā),，以合同約定為內(nèi)容。除此以外,，業(yè)主不能隨意擴(kuò)大物業(yè)管理與服務(wù)的界限,，除非物業(yè)企業(yè)愿意并達(dá)成協(xié)議。

王春敏/責(zé)任編輯